با سلام و احترام،
موضوعی که مطرح کردید، از منظر حقوقی و آیین‌نامه‌های مربوط به کارشناسی رسمی دادگستری قابل بررسی است. در ادامه، به تحلیل موضوع و ارائه راهکارهای قانونی می‌پردازیم:
۱. وظایف و مسئولیت‌های کارشناس رسمی دادگستری
کارشناس رسمی دادگستری موظف است بر اساس اصول حرفه‌ای، بی‌طرفی، و مستندات واقعی نظر خود را ارائه دهد. بر اساس قانون کارشناسان رسمی دادگستری و آیین‌نامه‌های مربوطه، کارشناس باید:
بی‌طرف باشد و از هرگونه جانبداری اجتناب کند.
مستندات و شواهد را به‌طور کامل بررسی کند و نظر خود را صرفا بر اساس ادعاهای یک طرف (در اینجا مدیر اجرایی) ارائه ندهد.
شفافیت در فرآیند کارشناسی داشته باشد و تمامی طرف‌های ذی‌نفع را از جلسات و اقدامات خود مطلع کند.
رعایت اصول اطلاع‌رسانی به طرفین دعوا یا ذی‌نفعان، به‌ویژه در مواردی که موضوع به اختلافات حقوقی مربوط می‌شود.
در موضوع شما، اگر کارشناس بدون اطلاع‌رسانی به مالکان و صرفا بر اساس ادعای مدیر اجرایی نظریه‌ای صادر کرده باشد، این اقدام می‌تواند از منظر قانونی و حرفه‌ای مورد ایراد قرار گیرد.
۲. ایرادات احتمالی به نظریه کارشناسی
با توجه به توضیحات شما، موارد زیر می‌تواند به‌عنوان ایرادات به نظریه کارشناسی مطرح شود:
عدم رعایت بی‌طرفی: اگر کارشناس بدون بررسی مستندات و صرفا بر اساس ادعای مدیر اجرایی نظریه داده باشد، این موضوع نقض اصل بی‌طرفی است.
عدم اطلاع‌رسانی به مالکان: اگر مالکان به‌عنوان ذی‌نفعان اصلی در جریان جلسه با مدیر اجرایی قرار نگرفته‌اند، این موضوع نقض اصول شفافیت و اطلاع‌رسانی است.
عدم استناد به مستندات معتبر: نظریه کارشناسی باید بر اساس شواهد، اسناد، و مدارک معتبر (مانند صورت‌جلسات مجمع عمومی مالکان، اساسنامه، یا رضایت‌نامه کتبی مالکان) باشد، نه صرفا ادعای شفاهی یک فرد (مدیر اجرایی).
نقض حقوق مالکان: اگر تخریب مشاعات بدون رضایت تمامی مالکان و برخلاف اساسنامه انجام شده باشد، ادعای مدیر اجرایی مبنی بر موافقت مالکان فاقد اعتبار قانونی است و کارشناس نباید بدون بررسی مستندات این ادعا را مبنای نظریه خود قرار دهد.
۳. اقدامات قانونی برای اعتراض به نظریه کارشناسی
اگر نظریه کارشناسی به نظر شما غیرمنصفانه یا غیرقانونی است، میتوانید اقدامات زیر را انجام دهید:
الف) اعتراض به نظریه کارشناسی
بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که نظریه کارشناسی مورد اعتراض یکی از طرفین باشد، میتوانید به‌صورت کتبی اعتراض خود را به مرجع قضایی یا کانون کارشناسان رسمی دادگستری اعلام کنید.
در اعتراض خود، به‌طور مشخص به ایرادات نظریه (مانند عدم رعایت بی‌طرفی، عدم اطلاع‌رسانی به مالکان، و عدم استناد به مستندات) اشاره کنید.
درخواست کنید که موضوع به هیئت کارشناسی سه‌نفره ارجاع شود تا نظریه مجددا بررسی گردد.
ب) ارائه مستندات و شواهد
مدارکی که نشان‌دهنده عدم رضایت مالکان به تخریب مشاعات است (مانند صورت‌جلسات مجمع عمومی، اساسنامه، یا مکاتبات مالکان با هیئت مدیره) را جمع‌آوری و ارائه کنید.
اگر شواهدی دارید که نشان می‌دهد مدیر اجرایی ادعاهای خلاف واقع مطرح کرده است، این شواهد را نیز ضمیمه اعتراض خود کنید.
ج) شکایت از کارشناس رسمی
اگر معتقد هستید که کارشناس در انجام وظایف خود تخلف کرده است (مانند نقض بی‌طرفی یا عدم رعایت اصول حرفه‌ای)، میتوانید از طریق کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا دادسرای انتظامی کارشناسان علیه او شکایت کنید.
در این شکایت، باید به‌طور دقیق تخلفات کارشناس (مانند عدم اطلاع‌رسانی به مالکان یا استناد به ادعاهای غیرمستند) را شرح دهید.
د) اقدام قضایی علیه هیئت مدیره
جدا از موضوع کارشناسی، اگر هیئت مدیره بدون رعایت اساسنامه و بدون رضایت تمامی مالکان اقدام به تخریب مشاعات کرده است، این اقدام می‌تواند مصداق تخلف از قانون تملک آپارتمان‌ها و دخل و تصرف غیرمجاز در مشاعات باشد.
بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، هرگونه تغییر در مشاعات نیازمند موافقت تمامی مالکان است، مگر اینکه در اساسنامه یا توافقات قبلی مالکان ترتیب دیگری پیش‌بینی شده باشد.
در این خصوص، میتوانید از طریق دادگاه حقوقی علیه هیئت مدیره طرح دعوا کنید و درخواست جبران خسارت و اعاده به وضع سابق (بازسازی محوطه) را مطرح نمایید.
۴. پیشنهادات عملی
مشاوره با وکیل متخصص: با توجه به پیچیدگی موضوع و نیاز به استناد به قوانین و مقررات، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص در حوزه حقوق املاک و آپارتمان‌ها مشورت کنید.
جمع‌آوری امضا و نظرات مالکان: اگر تعداد بیشتری از مالکان با شما هم‌نظر هستند، میتوانید با جمع‌آوری امضا و تنظیم یک صورتجلسه یا بیانیه، موضع خود را تقویت کنید.
درخواست مستندات از هیئت مدیره: از هیئت مدیره بخواهید مستندات مربوط به موافقت مالکان با تخریب محوطه (مانند صورتجلسه مجمع عمومی) را ارائه دهد. عدم ارائه این مستندات می‌تواند به نفع شما در دعوای حقوقی باشد.
۵. نتیجه‌گیری
نظریه کارشناسی که صرفا بر اساس ادعای مدیر اجرایی و بدون بررسی مستندات و اطلاع‌رسانی به مالکان صادر شده باشد، از منظر قانونی و حرفه‌ای قابل ایراد است. شما میتوانید با اعتراض به نظریه کارشناسی و ارائه مستندات، حقوق خود را پیگیری کنید. همچنین، در خصوص تخریب غیرقانونی مشاعات، میتوانید علیه هیئت مدیره اقدام قضایی انجام دهید.
در صورت نیاز به اطلاعات تکمیلی یا راهنمایی بیشتر، خوشحال می‌شوم کمک کنم.
موفق باشید!
