سلام.
سوال شما یک موضوع حقوقی پیچیده در حوزه قراردادها و املاک است که نیاز به بررسی دقیق جزئیات دارد. در ادامه به نکات مهم و راهکارهای احتمالی اشاره می‌کنم:
۱. اصل حاکمیت توافق‌نامه دوم (توافق‌نامه جدید)
به طور کلی، در حقوق قراردادها، اگر دو توافق‌نامه در خصوص یک موضوع واحد منعقد شوند و توافق‌نامه دوم جدیدتر باشد، توافق‌نامه دوم بر توافق‌نامه اول مقدم است و آن را نسخ می‌کند. یعنی مفاد توافق‌نامه دوم معتبر شناخته میشود و توافق‌نامه اول از اعتبار ساقط میشود، مگر اینکه در توافق‌نامه دوم صراحتا به اعتبار بخش‌هایی از توافق‌نامه اول اشاره شده باشد.
در مورد شما، از آنجایی که توافق‌نامه دوم با مالک زمین منعقد شده و شما عملیات ساخت را به عهده گرفته‌اید، این توافق‌نامه جدید به عنوان سند اصلی برای تعیین حقوق و تعهدات شما در نظر گرفته میشود.
۲. امکان استناد به توافق‌نامه اول (با چالش‌ها)
با این حال، در شرایط خاصی ممکن است بتوان به توافق‌نامه اول استناد کرد، اما این کار با چالش‌هایی همراه است:
اشتباه در قرارداد (غلط در انشا): شما اشاره کرده‌اید که "متوجه آن نشدم". اگر بتوانید ثابت کنید که حذف پارکینگ و انباری از توافق‌نامه دوم ناشی از یک اشتباه غیرقابل جبران در تنظیم قرارداد بوده و قصد واقعی طرفین (شما و سازنده اولیه) همچنان شامل پارکینگ و انباری بوده است، ممکن است بتوانید ادعایی مطرح کنید. اثبات این موضوع بسیار دشوار است و نیاز به شواهد قوی دارد.
تدلیس یا فریب: اگر بتوانید ثابت کنید که مالک زمین یا سازنده اولیه با فریب یا تدلیس، شما را وادار به امضای توافق‌نامه دوم بدون پارکینگ و انباری کرده‌اند، می‌توانید ابطال آن بخش از قرارداد یا الزام به ایفای تعهد اصلی را درخواست کنید. این نیز نیاز به اثبات قوی دارد.
نقش سازنده اولیه و سهم ایشان: این نکته که سازنده اولیه در حال حاضر در دسترس است و ۱.۵ دانگ از سند کل ساختمان را سهم دارد، بسیار مهم است.
شهادت سازنده: اگر سازنده اولیه حاضر به شهادت یا اقرار کتبی باشد که قصد اولیه فروش واحد با پارکینگ و انباری بوده و توافق‌نامه دوم به نوعی ناقص یا اشتباه تنظیم شده است، این می‌تواند شواهد قوی برای شما باشد.
تفاهم با سازنده: شاید بتوانید با سازنده اولیه به تفاهم برسید که ایشان سهم خود (۱.۵ دانگ) را به نحوی تعدیل کند یا سهمی از پارکینگ و انباری را به شما اختصاص دهد. این نیاز به مذاکره و توافق جدید دارد.
مسئولیت سازنده اولیه: اگر سازنده اولیه تعهد اولیه (فروش واحد با پارکینگ و انباری) را بر عهده داشته و شما به نمایندگی از ایشان یا برای تکمیل کار ایشان اقدام کرده‌اید، ممکن است بتوانید از ایشان بابت عدم ایفای تعهد اولیه در قالب خسارت یا الزام به ایفای تعهد شکایت کنید.
۳. راهکارهای پیشنهادی:
بررسی دقیق وکالت‌نامه و توافق‌نامه‌ها:
وکالت‌نامه‌ای که برای ادامه ساخت اخذ کرده‌اید، باید دقیقا بررسی شود. آیا این وکالت‌نامه به شما اجازه می‌داده که در مفاد قرارداد اولیه تغییر ایجاد کنید؟
متن دقیق هر دو توافق‌نامه (اول و دوم) باید کلمه به کلمه توسط یک حقوقدان بررسی شود تا هرگونه بند مبهم یا ارجاعی که بتواند به نفع شما باشد، شناسایی شود.
آیا در توافق‌نامه دوم اشاره‌ای به توافق‌نامه اول شده است؟ آیا توافق‌نامه دوم به عنوان "متمم" یا "جایگزین کامل" توافق‌نامه اول معرفی شده است؟
مذاکره با سازنده اولیه و مالک زمین:
در ابتدا سعی کنید با سازنده اولیه و مالک زمین به صورت دوستانه مذاکره کنید و وضعیت را توضیح دهید. شاید بتوانید با جلب رضایت سازنده (با توجه به سهم ایشان) و مالک زمین، توافق‌نامه جدیدی برای اصلاح وضعیت منعقد کنید.
همکاری سازنده اولیه در این مرحله بسیار حیاتی است.
جمع‌آوری مدارک و شواهد:
هرگونه مدرک، ایمیل، پیامک، یا شهادت شفاهی از افرادی که در جریان توافق اولیه بوده‌اند (به جز خودتان و طرفین قرارداد) که نشان دهد قصد فروش واحد با پارکینگ و انباری بوده است، می‌تواند به شما کمک کند.
مدارک مربوط به پرداخت‌های شما که نشان دهد مبلغ پرداختی شما متناسب با واحد دارای پارکینگ و انباری بوده است.
نتیجه‌گیری:
استناد صرف به توافق‌نامه اول در حضور توافق‌نامه دوم که آن را نسخ کرده، دشوار است. اما با توجه به اینکه شما "متوجه" حذف پارکینگ و انباری نشده‌اید و سازنده اولیه نیز سهمی در سند دارد، ممکن است بتوانید از طریق اثبات اشتباه، تدلیس یا با جلب همکاری سازنده اولیه، حقوق خود را پیگیری کنید. این امر نیاز به بررسی دقیق حقوقی و احتمالا طرح دعوا در دادگاه دارد.
