با سلام.
با توجه به شرحی که ارائه دادید، در ادامه به تفکیک به دو سوال شما پاسخ داده می‌شود.
پاسخ به سوال اول: صلاحیت شورای حل اختلاف تهران
در مورد صلاحیت شورای حل اختلاف تهران برای رسیدگی به این شکایت، نکات زیر قابل توجه است:
اصل صلاحیت محلی: به طور کلی، مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعاوی حقوقی، دادگاه یا شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده (شخصی که از او شکایت شده) است. در این پرونده، شما خوانده دعوا هستید و در قزوین سکونت دارید.
محل وقوع ملک: در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند املاک و مستغلات، از جمله دعاوی تخلیه، مرجع صالح، دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. ملک شما نیز در قزوین قرار دارد.
با توجه به هر دو قاعده فوق، شورای حل اختلاف قزوین مرجع صالح برای رسیدگی به این شکایت است، نه تهران. طرح دعوا در تهران توسط مستاجر (خواهان) احتمالا به دلیل سهولت برای خودشان بوده، اما از نظر قانونی صحیح به نظر نمی‌رسد.
راهکار شما چیست؟
شما باید در اولین جلسه رسیدگی در شورای حل اختلاف تهران حاضر شوید (یا از طریق ارسال لایحه) و به صلاحیت محلی آن شورا ایراد وارد کنید. در این ایراد، توضیح دهید که محل اقامت شما به عنوان خوانده و همچنین محل وقوع ملک و انعقاد قرارداد، همگی در قزوین بوده و طبق قانون، شورای حل اختلاف تهران صالح به رسیدگی نیست و درخواست انتقال پرونده به شورای حل اختلاف صالح در قزوین را مطرح نمایید.
پاسخ به سوال دوم: قانونی بودن کسر اجاره از مبلغ رهن
در خصوص قانونی بودن اقدام شما مبنی بر کسر اجاره‌بهای شش ماه از مبلغ رهن، باید گفت که اقدام شما صحیح و قانونی بوده است. دلایل این امر به شرح زیر است:
قرارداد یک‌ساله لازم‌الاجراست: قرارداد اجاره یک عقد لازم است، به این معنی که هیچ یک از طرفین نمی‌تواند آن را یک‌طرفه فسخ کند، مگر تحت شرایط خاصی که در قانون یا خود قرارداد پیش‌بینی شده باشد. اقدام مستاجران شما برای تخلیه زودهنگام، به منزله نقض تعهدات قراردادی از سوی آن‌ها بوده است. تا زمانی که ملک به صورت قانونی تحویل داده نشده و رابطه استیجاری به اتمام نرسیده، تعهدات مستاجر، از جمله پرداخت اجاره‌بها، به قوت خود باقی است.
حق موجر برای دریافت اجاره: شما به عنوان موجر، مستحق دریافت اجاره‌بها برای تمام مدت قرارداد (یک سال) بوده‌اید. هنگامی که مستاجران ملک را زودتر از موعد ترک کرده و اجاره شش ماه باقی‌مانده را پرداخت نکرده‌اند، شما حق داشتید این مبلغ را به عنوان "اجور معوقه" (اجاره‌بهای عقب‌افتاده) از آن‌ها مطالبه کنید.
امکان کسر اجاره از مبلغ رهن: مبلغ رهن (ودیعه) اگرچه به عنوان امانت نزد موجر است، اما می‌تواند به عنوان تضمینی برای جبران خسارات وارده یا بدهی‌های مستاجر (مانند اجاره‌بهای پرداخت‌نشده) استفاده شود. کسر اجاره‌بهای معوقه از مبلغ ودیعه یک راهکار قانونی است و در بسیاری از قراردادها نیز این شرط به صراحت ذکر می‌شود. حتی اگر در قولنامه شما به صراحت این موضوع ذکر نشده باشد، چون مستاجران به شما بدهکار بوده‌اند، تهاتر این بدهی با مبلغ رهن، اقدامی منطقی و قابل دفاع است.
همچنین، این نکته که شما به آن‌ها پیشنهاد داده‌اید مستاجر جایگزین پیدا کنند و آن‌ها همکاری نکرده‌اند، نشان‌دهنده حسن نیت شما و عدم تمایل آن‌ها به حل موضوع در زمان خود بوده است. این موضوع می‌تواند در دادگاه به نفع شما تمام شود.
توصیه نهایی
حتما در جلسه شورای حل اختلاف شرکت کنید یا از طریق دفاتر خدمات قضایی یک "لایحه دفاعیه" ثبت و به شعبه مربوطه ارسال نمایید. عدم حضور شما ممکن است منجر به صدور رای غیابی علیه شما شود.
در لایحه خود ابتدا ایراد عدم صلاحیت محلی را مطرح کنید و سپس در ماهیت دعوا، با استناد به قرارداد یک‌ساله و تعهد مستاجران، اقدام خود مبنی بر کسر بدهی آن‌ها از مبلغ رهن را توضیح دهید.
مدارک خود از جمله قرارداد اجاره (قولنامه)، پرینت حساب بانکی که نشان‌دهنده واریز باقی‌مانده مبلغ رهن است و هر مدرک دیگری که در اختیار دارید را آماده کنید.
