سلام
خلاصه پاسخ
تا زمانی که قرارداد اجاره «در جریان» است، موجر نمی‌تواند به‌طور یک‌طرفه از مبلغ ودیعه (پول پیش یا رهن) بابت اجاره‌های عقب‌افتاده بردارد؛ چون ودیعه طبق قرارداد معمولا هنگام پایان اجاره و تحویل کامل ملک «قابل‌پرداخت» می‌شود و هنوز سررسید بدهی موجر نیست. فقط در سه حالت کسر از ودیعه جایز است:
۱) خود مستاجر کتبی رضایت دهد (تهاتر با توافق)؛
۲) در متن اجاره‌نامه صراحتا قید شده باشد «موجر حق دارد در صورت تاخیر، اجاره‌های معوقه را از ودیعه برداشت کند»؛
۳) اجاره خاتمه یافته باشد (پایان مدت یا تخلیه) و پس از تسویه نهایی روشن شود که مستاجر بدهکار است؛ در این صورت موجر میتواند تهاتر کند یا به‌طور قانونی از ودیعه کسر نماید.
در غیر این سه حالت، اگر اجاره عقب بیفتد، موجر باید از طریق اظهارنامه و سپس شورای حل اختلاف، اجاره‌های معوقه را مطالبه یا دستور تخلیه بگیرد؛ حق ندارد یک‌طرفه ودیعه را «مصرف» کند و بعد مستاجر را مجبور به تکمیل آن نماید.
جزئیات استدلال
۱) ماهیت حقوقی ودیعه
• طبق ماده قانون مدنی و توافق‌های رایج، پول پیش «تعهد موجر» است که هنگام پایان اجاره و تحویل ملک، عینا به مستاجر برگرداند؛ بنابراین پیش از آن موجر «بدهکار حال» نیست.
• اجاره عقب‌افتاده، دین حال مستاجر به موجر است.
• برای تهاتر (ماده قانون مدنی) باید «دو دین حال، هم‌جنس و در برابر هم» وجود داشته باشد. از آن‌جا که بدهی موجر هنوز حال نیست، تهاتر قانونا محقق نمی‌شود.
۲) نقش شرط قراردادی
اگر در اجاره‌نامه شرط شده باشد «موجر حق دارد در صورت تاخیر بیش از … روز، از محل ودیعه برداشت کند»، این شرط نوعی وکالت و رضایت پیشاپیش است و موجر میتواند به همان میزان کسر کند؛ ولی مکلف است رسید کتبی بدهد و مستاجر هم میتواند ودیعه را به همان مبلغ تکمیل نکند مگر موجر در قرارداد، چنین الزامی گذاشته باشد.
۳) پایان قرارداد
پس از تخلیه، ودیعه سررسید می‌شود؛ در این مرحله موجر میتواند اجاره‌های معوقه و هزینه‌های مصرف آب‌وبرق و خسارت ملک را از ودیعه کسر و باقیمانده را تحویل دهد و رسید تسویه بگیرد. این رفتار قانونی و غیرقابل ایراد است.
۴) ضمانت اجرا علیه موجر اگر به‌طور یک‌طرفه کسر کند
• مستاجر میتواند دادخواست «مطالبه باقیمانده ودیعه» بدهد.
• اگر اجاره هنوز جاری است و موجر بخواهد مستاجر را وادار به تکمیل ودیعه کند، دادگاه بدون وجود شرط صریح، چنین الزامی را نمی‌پذیرد.
• هرگونه تهدید به تخلیه بدون حکم دادگاه (صرفا به‌خاطر نقص ودیعه)، میتواند برای موجر دردسر ایجاد کند و عنوان مزاحمت یا تصرف عدوانی داشته باشد.
۵) اقدام صحیح موجر در فرض سؤال
• ارسال اظهارنامه و مطالبه رسمی اجاره‌های معوقه؛
• پس از ۱۰ روز، درخواست «دستور تخلیه» (قانون ۱۳۷۶) یا «دعوای مطالبه اجور معوقه» در شورای حل اختلاف.
• پس از پایان اجاره، محاسبه و تهاتر با ودیعه طبق قانون.
جمع‌بندی
بنابراین در حالتی که شما گفته‌اید (کسر ماهیانه ۲ میلیون و باقی ماندن قرارداد)، موجر بدون موافقت یا شرط قراردادی صریح، حق برداشت از پول پیش را ندارد و باید اجاره عقب‌افتاده را از راه قضایی بگیرد؛ حق شما نیز محفوظ است که ودیعه را در پایان قرارداد کامل پس بگیرید یا پس از تهاتر توافقی تسویه کنید.
