درود بر شما ؛
بله، از نظر حقوقی میتوانید علیه فروشنده اقدام کنید، اما نتیجه عملی معمولا یا مطالبه ارش بابت کسری مساحت است یا فسخ معامله همراه با خسارت، گرفتن تمام پول بدون فسخ فقط وقتی ممکن است که قرارداد چنین حقی را صریح داده باشد یا بتوانید ثابت کنید موضوع تدلیس یا تخلف از شرط بوده و دادگاه به پرداخت ارش و خسارت حکم دهد.
۱. مبنای اصلی دعوا، خیار تخلف از وصف و کسری مساحت است، مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر مبیع کمتر از مقدار معین درآید، مشتری حق فسخ دارد یا می‌تواند نسبت به کسر ثمن اقدام کند، رویه دادگاه‌ها در این حالت معمولا حکم به ارش، یعنی کسر ثمن به نسبت مساحت کسر شده، می‌دهد اگر شما فسخ نخواهید.
۲. اگر بتوانید ثابت کنید فروشنده آگاهانه نهر را کتمان کرده یا خلاف واقع اعلام کرده است، میتوانید به تدلیس استناد کنید، مطابق ماده ۴۳۸ قانون مدنی، در این حالت هم اصل اثر تدلیس حق فسخ است، ولی در عمل میتوانید همزمان ارش و خسارت قراردادی یا خسارت اثبات شده را مطالبه کنید، به ویژه اگر در قولنامه شرط خسارت آمده باشد.
۳. اگر در قولنامه شرط کرده‌اید در صورت غیرقابل انتقال بودن، فروشنده موظف به استرداد معامله و پرداخت خسارت است، این شرط معمولا ناظر به تعذر انتقال کل ملک است نه کسر متراژ، ولی می‌شود استدلال کرد انتقال به میزان قراردادی ممکن نیست و فروشنده باید یا کسری ثمن و خسارت بدهد یا معامله را برگرداند، تفسیر دقیق به متن شرط و نظر دادگاه بستگی دارد.
۴. مسیر کیفری معمولا توصیه نمی‌شود مگر اینکه ادله روشن بر سوءنیت و فروش مال غیر یا جعل یا کلاهبرداری داشته باشید، صرف کتمان نهر و اختلاف متراژ غالبا دعوای حقوقی است.
۵. اقدام پیشنهادی، ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده برای مطالبه ارش بابت ۱۸ متر کسری و خسارت ناشی از تخلف از وصف و هزینه‌ها، سپس طرح دعوای حقوقی مطالبه ارش و خسارت، به انضمام هزینه دادرسی و حق‌الوکاله در دادگاه محل وقوع ملک.
۶. مدارک کلیدی، قولنامه، رسیدهای پرداخت، استعلام یا پاسخ اداره ثبت و کروکی یا نقشه یو.تی.ام و نظر کارشناس رسمی دادگستری درباره میزان کسری و اثر نهر.
اگر متن دقیق بند خسارت قولنامه و عبارت مربوط به مساحت و حدود اربعه را بفرستید، می‌توانم دقیق بگویم بهترین خواسته دعوا را چگونه تنظیم کنید تا بدون فسخ، بیشترین امکان وصول ارش و خسارت را داشته باشید.
