با سلام و احترام
برای پاسخ به سوال شما، باید موضوع را از چند منظر حقوقی بررسی کنیم. در ادامه، به صورت گام‌به‌گام به تحلیل موضوع و ارائه راهنمایی می‌پردازیم:
۱. ماهیت وکالتنامه تام و بلاعزل
وکالتنامه‌ای که در اختیار دارید، به شما اختیارات گسترده‌ای از جمله فروش، انتقال، اجاره و اخذ مفاصاحساب داده است. اما باید توجه داشت که مطالبه اجرت‌المثل به عنوان یک دعوای حقوقی، ممکن است به طور صریح یا ضمنی در حیطه اختیارات وکالتنامه شما قرار نگیرد. برای اینکه بتوانید از طرف موکلین (ورثه) مطالبه اجرت‌المثل کنید، باید بررسی شود که آیا این اختیار به صورت ضمنی در وکالتنامه شما گنجانده شده است یا خیر. به طور کلی، مطالبه اجرت‌المثل نیازمند طرح دعوا در دادگاه است و این موضوع ممکن است خارج از حدود وکالت شما باشد، مگر اینکه در وکالتنامه به صراحت یا به صورت ضمنی به شما اجازه طرح دعاوی حقوقی داده شده باشد.
۲. وضعیت تصرف یکی از ورثه
یکی از ورثه از تاریخ ۲۰ آبان ۱۳۸۲ در ملک سکونت دارد و این سکونت بر اساس یک سند عادی (نه اجاره‌نامه) است. فوت مورث (پدر) در مرداد ۱۳۹۳ رخ داده است. در اینجا چند نکته مهم وجود دارد:
مالکیت مشاعی: ملک مورد نظر به صورت مشاعی بین ورثه تقسیم شده است (۱۳ سهم). بنابراین، هر یک از ورثه به نسبت سهم خود در کل ملک شریک هستند و تصرف هر یک از ورثه در ملک مشاع، به منزله تصرف سایر شرکا نیز محسوب می‌شود، مگر اینکه تصرف او به ضرر سایر شرکا باشد.
اجرت‌المثل: اگر یکی از ورثه بدون رضایت سایر ورثه یا بدون توافق (مانند اجاره‌نامه) از ملک استفاده انحصاری کند، سایر شرکا می‌توانند مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف کنند. این مطالبه معمولا زمانی مطرح می‌شود که شریک متصرف، مانع استفاده سایر شرکا از ملک شده باشد یا استفاده او به گونه‌ای باشد که حقوق سایرین را تضییع کند.
۳. مطالبه اجرت‌المثل با وکالتنامه
برای مطالبه اجرت‌المثل، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
اختیار شما در وکالتنامه: همان‌طور که اشاره شد، وکالتنامه شما باید به شما اجازه طرح دعاوی حقوقی (مانند مطالبه اجرت‌المثل) را داده باشد. اگر چنین اختیاری در وکالتنامه ذکر نشده باشد، شما نمی‌توانید به نمایندگی از ورثه این دعوا را مطرح کنید و باید وکالتنامه جدیدی با این اختیار خاص از ورثه بگیرید.
رضایت یا عدم رضایت ورثه: اگر ورثه‌ای که در ملک سکونت دارد، با رضایت سایر ورثه این کار را انجام داده باشد، مطالبه اجرت‌المثل ممکن نیست. اما اگر تصرف او بدون رضایت سایرین باشد، مطالبه اجرت‌المثل ممکن است.
محاسبه سهم: شما به نمایندگی از ۹ سهم از ۱۳ سهم میتوانید اقدام کنید (در صورتی که وکالتنامه این اجازه را به شما بدهد). اما باید توجه داشت که مطالبه اجرت‌المثل تنها به نسبت سهم این ۹ نفر از کل ملک امکان‌پذیر است، نه کل ملک.
۴. از چه تاریخی می‌توان اجرت‌المثل مطالبه کرد؟
زمان فوت مورث: از تاریخ فوت مورث (مرداد ۱۳۹۳)، ملک به صورت مشاعی بین ورثه تقسیم شده است. بنابراین، اگر تصرف یکی از ورثه بدون رضایت سایرین بوده و مانع استفاده آن‌ها از ملک شده باشد، مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ فوت مورث ممکن است.
سند عادی قبل از فوت: شما اشاره کردید که یکی از ورثه از سال ۱۳۸۲ بر اساس یک سند عادی در ملک سکونت دارد. اگر این سند عادی نشان‌دهنده نوعی توافق (مانند اجاره یا اجازه استفاده) بین او و مورث باشد، تا زمان فوت مورث نمی‌توان مطالبه اجرت‌المثل کرد، زیرا تصرف او با اجازه مالک (پدر) بوده است. اما پس از فوت، اگر تصرف او بدون رضایت سایر ورثه ادامه یافته باشد، مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ فوت مورث (مرداد ۱۳۹۳) ممکن است.
اعلام عدم رضایت: در عمل، مطالبه اجرت‌المثل معمولا از زمانی قابل محاسبه است که سایر شرکا به صورت رسمی (مثلا از طریق اظهارنامه) اعلام کنند که با تصرف شریک متصرف موافق نیستند. اگر چنین اعلامی صورت نگرفته باشد، ممکن است دادگاه تاریخ شروع مطالبه را از زمان طرح دعوا محاسبه کند.
۵. راهکار عملی
برای اقدام در این مورد، پیشنهاد می‌شود مراحل زیر را طی کنید:
بررسی دقیق وکالتنامه: ابتدا وکالتنامه خود را با یک وکیل یا مشاور حقوقی بررسی کنید تا مشخص شود آیا اختیار طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل را دارید یا خیر. اگر این اختیار وجود ندارد، باید از ورثه‌ای که نمایندگی آن‌ها را بر عهده دارید، وکالتنامه جدیدی با ذکر این اختیار بگیرید.
ارسال اظهارنامه: اگر تصرف ورثه متصرف بدون رضایت سایرین است، میتوانید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، به او اعلام کنید که تصرفش مورد اعتراض است و از او بخواهید که یا ملک را تخلیه کند یا اجرت‌المثل پرداخت کند. این اظهارنامه می‌تواند مبنای محاسبه تاریخ شروع مطالبه باشد.
طرح دعوا: در صورتی که ورثه متصرف به اظهارنامه پاسخ ندهد یا حاضر به پرداخت نباشد، میتوانید دعوای مطالبه اجرت‌المثل را در دادگاه مطرح کنید. در این دعوا، باید ثابت کنید که تصرف او بدون رضایت سایر ورثه بوده و مانع استفاده آن‌ها از ملک شده است.
استفاده از کارشناس: دادگاه معمولا برای تعیین میزان اجرت‌المثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد تا ارزش اجاره ملک در ایام تصرف محاسبه شود.
۶. نتیجه‌گیری
شما با وکالتنامه فعلی، تنها در صورتی میتوانید مطالبه اجرت‌المثل کنید که این اختیار به صورت صریح یا ضمنی در وکالتنامه ذکر شده باشد. در غیر این صورت، نیاز به اخذ وکالتنامه جدید دارید.
مطالبه اجرت‌المثل به نسبت ۹ سهم از ۱۳ سهم ممکن است، اما باید ثابت کنید که تصرف ورثه متصرف بدون رضایت سایرین بوده است.
تاریخ شروع مطالبه معمولا از زمان فوت مورث (مرداد ۱۳۹۳) یا از زمان اعلام رسمی عدم رضایت (مثلا از طریق اظهارنامه) محاسبه می‌شود.
