با درود و احترام،
با توجه به شرحی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما قابل پیگیری است و شانس بالایی برای احقاق حق خود دارید. در ادامه، پاسخ سوالات شما به تفکک و بر اساس قوانین و رویه قضایی فعلی ایران ارائه می‌شود.
۱. امکان بازپس‌گیری آپارتمان (حتی پس از فروش به شخص ثالث)
بله، شما میتوانید برای بازپس‌گیری آپارتمان اقدام قانونی کنید. مهم‌ترین نکته در پرونده شما، وجود شرط انفساخ در قرارداد مکتوب است. این شرط که بیان می‌کند "اگر مبلغ واریز نشود قرارداد منفسخ می‌شود"، یک "شرط فاسخ" محسوب می‌شود. این بدان معناست که به محض عدم پرداخت مبلغ در موعد مقرر، قرارداد به طور خودکار و بدون نیاز به اقدام دیگری از جانب شما، باطل و بی‌اثر شده است.
اقدام شما در ارسال اظهارنامه نیز بسیار هوشمندانه و کلیدی بوده است، زیرا این کار به طور رسمی اراده شما مبنی بر قطعی شدن انفساخ را ثبت کرده و مدرک محکمی برای دادگاه است.
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور:
نکته بسیار مهمی که به نفع شماست، رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور است. این رای که برای تمام دادگاه‌ها لازم‌الاجراست، به صراحت اعلام می‌کند :
چنانچه در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت ثمن (مبلغ معامله) در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ و استرداد ملک را دارد، با تحقق این شرط و اعمال حق فسخ، ملک باید به فروشنده بازگردانده شود، حتی اگر خریدار آن را به شخص دیگری فروخته باشد.
این رای با استناد به مواد قانون مدنی صادر شده و تاکید دارد که حق مالک اولیه بر ملک، مقدم بر حقوق خریدار بعدی است، به‌خصوص زمانی که چنین شرطی در قرارداد اولیه ذکر شده باشد. بنابراین، فروش آپارتمان به شخص ثالث، حق شما را برای بازپس‌گیری آن از بین نمی‌برد.
۲. تاثیر گذشت زمان بر حق شما
گذشت زمان در مورد شما مشکل جدی ایجاد نمی‌کند. در حقوق، برخی از اختیارات فسخ (خیارات) باید به صورت فوری اعمال شوند، در غیر این صورت حق از بین می‌رود. اما در وضعیت شما چند نکته وجود دارد:
نوع شرط (انفساخ): قرارداد شما به دلیل وجود "شرط فاسخ"، به صورت خودکار منفسخ شده است. شما نیاز به "اعمال حق فسخ" نداشته‌اید، بلکه قرارداد خودبه‌خود باطل شده است. تاخیر شما در طرح دعوا برای "تایید انفساخ" و "بازپس‌گیری ملک" بوده است، نه در اصل فسخ کردن.
ارسال اظهارنامه: شما با ارسال اظهارنامه در موعد مقرر، عدم رضایت خود به ادامه قرارداد را اعلام کرده و جلوی اسقاط حق خود را گرفته‌اید. این اقدام نشان می‌دهد که شما حق خود را در همان زمان اعمال کرده‌اید.
رویه قضایی: اگرچه تاخیر بسیار طولانی در طرح دعوا می‌تواند در مواردی از سوی دادگاه به عنوان انصراف ضمنی تلقی شود، اما با توجه به ارسال اظهارنامه و ماهیت شرط انفساخ، این احتمال در پرونده شما ضعیف است. شما میتوانید در دادگاه توضیح دهید که از ساخت و فروش مجدد آپارتمان بی‌اطلاع بوده‌اید.
در نتیجه، گذشت چند سال، اصل حق شما را از بین نمی‌برد، اما بهتر است هرچه سریع‌تر اقدام قانونی کنید.
باید چه کار کنم الان؟ (اقدامات لازم)
برای پیگیری حق خود، مراحل زیر را دنبال کنید:
جمع‌آوری مدارک: تمام اسناد و مدارک خود را آماده کنید:
قرارداد اولیه خرید آپارتمان از سازنده.
قرارداد دوم که طبق آن آپارتمان را مجددا به خود سازنده فروختید و حاوی شرط انفساخ است.
نسخه اظهارنامه‌ای که برای فروشنده ارسال کرده‌اید و رسید تحویل آن.
هرگونه مدرکی دال بر عدم واریز ۱۰٪ باقیمانده (مانند پرینت حساب بانکی).
تنظیم دادخواست حقوقی: وکیل شما باید دادخواستی با خواسته "تایید انفساخ قرارداد، استرداد ملک (آپارتمان) و الزام به تحویل آن" تنظیم کند. این دادخواست باید علیه سازنده (فروشنده اول) و خریدار جدید به صورت همزمان طرح شود. ممکن است بتوانید خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و تاخیر را نیز مطالبه کنید.
با توجه به مستندات قوی شما، به خصوص قرارداد مکتوب حاوی شرط انفساخ و رای وحدت رویه ۸۱۰، مسیر قانونی شما برای بازپس‌گیری آپارتمان هموار به نظر می‌رسد.
