با سلام.
در پاسخ به پرسش شما در خصوص رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور، باید گفت که طبق این رای، در صورت فسخ مبایعه‌نامه به علت عدم پرداخت ثمن، کل مبیع (مال فروخته شده) به فروشنده مسترد خواهد شد، حتی اگر خریدار آن را به اشخاص دیگری فروخته باشد. با این حال، این استرداد نیازمند وجود شرایط خاصی است و به صورت مطلق و بدون قید و شرط نیست.
در ادامه، جزئیات و شرایط این رای مهم تشریح میشود.
اصل حاکم بر رای وحدت رویه ۸۱۰
رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ که در تاریخ ۴ خرداد ۱۴۰۰ توسط هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر شده، یک قاعده مهم را در معاملات ایجاد کرده است. منطوق این رای بیان می‌کند :
«چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ، ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود...»
بر اساس این رای، حق فروشنده‌ی اول که در قرارداد اولیه ذکر شده، بر حقوق خریداران بعدی اولویت دارد و معاملات بعدی را بی‌اثر می‌کند.
شرایط لازم برای استرداد کل مبیع
استرداد مبیع طبق این رای، مطلق نبوده و به تحقق شروط زیر وابسته است:
درج حق فسخ در قرارداد اولیه: مهم‌ترین شرط این است که حق فسخ برای فروشنده به دلیل عدم پرداخت ثمن، صراحتا در متن مبایعه‌نامه اولیه قید شده باشد. دیوان عالی کشور با استناد به مواد ۲۱۹ و ۴۵۴ قانون مدنی، اراده طرفین در قرارداد را حاکم می‌داند. اگر این حق فسخ در قرارداد اولیه پیش‌بینی نشده باشد و بعدا ایجاد شود، این رای کاربرد ندارد.
وجود شرط ضمنی مبنی بر عدم انتقال: دیوان عالی کشور معتقد است که درج شرط فسخ به نفع فروشنده، به طور ضمنی به این معناست که خریدار متعهد شده تا زمان پرداخت کامل ثمن، از انتقال ملک به غیر خودداری کند تا حق فروشنده حفظ شود. این "شرط ضمنی" بر اساس عرف معاملات تفسیر میشود و نیازی نیست که عبارت «خریدار حق فروش ندارد» به صراحت در قرارداد نوشته شده باشد. صرف وجود حق فسخ برای فروشنده کافی است.
نوع خیار (حق فسخ): این رای عمدتا ناظر بر خیارات قراردادی (جعلی) مانند «خیار تخلف از شرط» (مثل عدم پرداخت چک در موعد مقرر) است و به خیارات قانونی (مانند خیار غبن) که در قانون پیش‌بینی شده و ممکن است در قرارداد ذکر نشود، به سادگی قابل تسری نیست .
نکات کلیدی و پاسخ به ابهامات
وضعیت معاملات بعدی: طبق این رای، با اعمال حق فسخ توسط فروشنده اول، معامله اولیه منحل شده و در نتیجه، معاملاتی که خریدار اول با اشخاص ثالث انجام داده نیز باطل و بی‌اعتبار می‌شوند.
عدم اطلاع خریدار ثالث: رای وحدت رویه ۸۱۰ صراحتا اعلام می‌کند که بی‌اطلاع بودن خریدار بعدی از وجود شرط فسخ در قرارداد اول، مانع از استرداد ملک به فروشنده اول نخواهد شد. دیوان عالی کشور اینگونه استدلال می‌کند که بررسی قراردادهای قبلی یک ملک، از رفتارهای متعارف یک خریدار محتاط است و حق مالک اولیه بر حق خریدار ثالثی که این احتیاط را نکرده، اولویت دارد.
عدم نیاز به ذکر عبارت "استرداد مبیع": برای اعمال این رای، لازم نیست که در قرارداد حتما عبارت «استرداد مبیع» نیز قید شده باشد. صرف پیش‌بینی «حق فسخ» در صورت عدم پرداخت ثمن، برای بازگشت ملک به فروشنده کفایت می‌کند.
تکلیف خریدار نهایی: خریدار نهایی که ملک را از دست می‌دهد، باید برای بازپس‌گیری پولی که پرداخت کرده و جبران خسارات خود، علیه شخصی که ملک را به او فروخته (یعنی خریدار اول یا ایادی بعدی) اقامه دعوی کند.
بنابراین، در سناریوی مطرح شده، اگر حق فسخ به دلیل عدم پرداخت بخشی از ثمن در مبایعه‌نامه اولیه شما ذکر شده باشد، می‌توانید با استناد به رای وحدت رویه ۸۱۰، حتی در صورت انتقال ملک به اشخاص دیگر، از طریق دادگاه حکم به تایید فسخ، ابطال معاملات بعدی و استرداد کل مبیع را دریافت کنید.
