درود بر شما ؛
با توجه به «مشاع بودن سند مادر» و «قولنامه‌ای بودن خرید»، دو مسیر جدا دارید: **(۱) گرفتن مجوز ساخت از شهرداری** و **(۲) تثبیت/رسمی‌کردن مالکیت از مسیر ثبتی–قضایی**. شهرداری معمولا بدون تعیین تکلیف مالکیت معتبر، وارد صدور پروانه برای ملک‌های دارای اختلاف/ابهام نمی‌شود؛ ولی در بعضی شهرها برای **بنای موجود/فرسوده** روال‌هایی دارند که باز هم معمولا نیاز به **رضایت/وکالت/مدارک مالکیت قابل اتکا** دارد.
### ۱) آیا می‌شود با قولنامه و به عنوان «فرسوده» پروانه ساخت گرفت؟
- **به‌صورت قطعی نمی‌شود گفت**؛ چون به ضوابط شهرداری منطقه بستگی دارد.
- اما در عمل، برای صدور پروانه معمولا یکی از این‌ها را می‌خواهند:
- **سند رسمی شش‌دانگ** یا
- **سند رسمی مشاع + رضایت/وکالت همه شرکا** یا
- **رای قطعی دادگاه** (الزام به تنظیم سند/اثبات مالکیت/تقسیم/افراز و…)
- داشتن **جواز ساخت و کنتور برق سال ۷۲** کمک بزرگی برای اثبات «سابقه بنا و تصرف» است، ولی **جای سند/رای دادگاه را کامل پر نمی‌کند**.
### ۲) اگر سند مادر مشاع است و همه امضا نمیکنند، راه شما چیست؟
معمول‌ترین اقدام‌ها (بسته به وضعیت پلاک و مدارک شما):
- **دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی** علیه فروشنده/ایادی قبلی و در صورت لزوم سایر مالکان مشاع (برای اینکه انتقال رسمی ممکن شود).
- اگر امکان افراز باشد: **افراز ملک مشاع** (اداره ثبت اگر قابلیت افراز ندهد، از دادگاه پیگیری می‌شود).
- در برخی پرونده‌ها: **اثبات مالکیت/اثبات وقوع بیع** و سپس الزام به تنظیم سند.
- اگر ملک داخل محدوده قانون خاص باشد (مثل برخی بافت‌ها/اراضی): مسیرهای خاص ثبتی هم ممکن است مطرح شود، ولی بدون بررسی پلاک نمی‌شود نظر قطعی داد.
### ۳) آیا مالکان سند مادر میتوانند ادعا کنند؟
- چون **سند رسمی مادر مشاع** است، از نظر حقوقی **اصل مالکیت رسمی** با دارندگان سند مادر شناخته می‌شود، مگر اینکه شما بتوانید با مدارک و رای دادگاه، حق خود را تثبیت کنید.
- اینکه از سال ۷۲ تا حالا کسی ادعا نکرده، **اماره به نفع تصرف شماست** و در دادگاه می‌تواند کمک کند، اما **به‌تنهایی مانع دعوای مالک رسمی نمی‌شود**.
- اگر فروش‌ها زنجیره‌ای بوده و شما خریدار آخر هستید، معمولا باید **زنجیره معاملات** و تصرفات را مرتب و مستند ارائه کنید.
### پیشنهادی برای اقدام سریع و کم‌هزینه
۱) از شهرداری **استعلام کتبی** بگیرید که دقیقا برای پروانه چه مدارکی می‌خواهد (سند، رضایت شرکا، رای دادگاه…).
۲) از اداره ثبت/سامانه، **استعلام وضعیت پلاک ثبتی، مشاع بودن، قابلیت افراز، بازداشت/رهن** بگیرید.
۳) همزمان با یک وکیل ملکی، مدارک‌تان را برای مسیر مناسب دادگاه (الزام به تنظیم سند/افراز/اثبات بیع) جمع‌بندی کنید.
اگر دوست دارید دقیق‌تر راهنمایی کنم، لطفا این چند مورد را بفرمایید:
- ملک **داخل محدوده شهری** است یا روستا/حریم؟
- فروشنده شما **یکی از مالکان سند مادر** بوده یا فقط قولنامه‌ای خریده بود؟
- آیا **نقشه/پلاک ثبتی دقیق، مساحت، شماره پلاک** و **متراژ مورد معامله** مشخص است؟
- شهرداری تا حالا **نامه رد** داده یا شفاهی گفته؟
☎️ چنانچه موضوع برایتان حائز اهمیت است ضرورتا پیشنهاد می‌گردد که اقدام به برقراری تماس و اخذ مشاوره حقوقی نمائید تا پس از بررسی دقیق موضوع مطروحه به پاسخ و راهکار مناسب و مقتضی قانونی نائل گردید.
⚖️ درمسیر قانون ، اجرای عدالت و احقاق حقوق همواره پاسخگوی شما هستم. ⚖️
سرافرازو پیروز باشید
