با سلام.
در خصوص سوالات شما در مورد فروش ملک مشاع که بخشی از آن تحت صلح عمری قرار دارد، موارد زیر قابل توجه است:
ماهیت صلح عمری و تاثیر فروش ملک بر آن
صلح عمری قراردادی است که به موجب آن، مالک (مصالح) عین ملک خود را به دیگری (متصالح) منتقل می‌کند، اما منافع آن ملک (مانند حق سکونت یا دریافت اجاره‌بها) تا زمان حیات مصالح برای خود او باقی می‌ماند. پس از فوت مصالح، متصالح مالکیت کاملی بر عین و منافع ملک پیدا می‌کند.
ابطال صلح عمری در صورت فروش ملک:
فروش ملک به خودی خود باعث باطل شدن صلح عمری نمیشود، زیرا صلح عمری یک عقد لازم است. یعنی طرفین نمی‌توانند به سادگی آن را فسخ کنند مگر اینکه چنین حقی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
اگر مادر شما (مصالح) در قرارداد صلح عمری حق فسخ برای خود در نظر گرفته باشد، می‌تواند ابتدا صلح را فسخ کرده و مالکیت ۱.۵ دانگ را به خود بازگرداند و سپس اقدام به فروش کند. در غیر این صورت، مالکیت ۱.۵ دانگ با دختر (متصالح) است، اما منافع آن مادام‌العمر برای مادر محفوظ است.
برای فروش کل ملک مشاع که ۱.۵ دانگ آن صلح عمری شده، چند حالت متصور است:
مادر از حق فسخ خود استفاده کند: اگر در صلحنامه برای مادر حق فسخ پیش‌بینی شده باشد، ایشان می‌تواند صلح را فسخ کند. در این حالت مالکیت ۱.۵ دانگ به مادر برمی‌گردد و ایشان می‌تواند این سهم را بفروشد.
توافق مادر و دختر: دختر به عنوان مالک عین ۱.۵ دانگ و مادر به عنوان دارنده حق منافع مادام‌العمر، مشترکا برای فروش این ۱.۵ دانگ به توافق برسند. در این صورت خریدار، مالکیت کامل ۱.۵ دانگ را به دست می‌آورد.
فروش سهم توسط دختر با حفظ حقوق مادر: دختر (متصالح) می‌تواند سهم ۱.۵ دانگ خود را بفروشد، اما این فروش با حفظ حقوق مادام‌العمر مادر (مصالح) خواهد بود. یعنی خریدار جدید مالک عین ملک میشود ولی تا زمان حیات مادر، حق استفاده از منافع آن را نخواهد داشت، مگر اینکه مادر رضایت دهد منافع خود را نیز واگذار کند.
امضای مبایعه‌نامه و دریافت وجه
چه کسی باید مبایعه‌نامه را امضاء کند؟
مالکیت عین ملک با دختر (متصالح) است. بنابراین، برای انتقال مالکیت ۱.۵ دانگ، امضای دختر به عنوان فروشنده ضروری است.
منافع ملک تا پایان عمر با مادر (مصالح) است. اگر قرار باشد ملک بدون این حق عمری و به طور کامل به خریدار منتقل شود، مادر نیز باید رضایت خود را اعلام کرده و مبایعه‌نامه را امضا کند یا به نحو دیگری (مثلا با فسخ صلح یا تنظیم اقرارنامه رسمی) از حق منافع خود صرف نظر کند.
بنابراین، برای فروش کامل ۱.۵ دانگ (هم عین و هم منافع)، امضای هر دو نفر (مادر و دختر) یا اقداماتی که نشان‌دهنده توافق هر دو بر این انتقال باشد، لازم است. اگر صلحنامه رسمی باشد، این انتقالات باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
چه کسی پول را می‌گیرد؟
از آنجایی که دختر مالک قانونی عین ۱.۵ دانگ است، اصولا وجه حاصل از فروش این سهم به او تعلق می‌گیرد.
اما چون مادر حق منافع مادام‌العمر داشته و با فروش ملک این حق را از دست می‌دهد، معمولا در چنین مواردی مادر و دختر باید در مورد چگونگی تقسیم وجه حاصل از فروش یا جبران حق منافع مادر با یکدیگر توافق کنند. این توافق می‌تواند به صورت دریافت بخشی از ثمن معامله توسط مادر یا هر ترتیب دیگری باشد که مورد رضایت طرفین باشد. قانون در این خصوص سکوت کرده و به توافق طرفین واگذار شده است.
نکات مهم:
مفاد دقیق قرارداد صلح عمری بسیار مهم است، خصوصا در مورد وجود یا عدم وجود حق فسخ برای مادر.
در صورتی که قرارداد صلح عمری به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، هرگونه اقدام برای فروش ملک باید با رعایت تشریفات قانونی و احتمالا از طریق همان دفترخانه انجام شود.
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی مربوط به ملک مشاع و صلح عمری، توصیه میشود حتما با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید.
