با سلام. پاسخ کوتاه به پرسش شما این است که بستگی دارد دعوای شما بر سر چیست؛ اگر دعوا بر سر «تعیین قیمت واقعی روز ملک» (ارزش‌گذاری) باشد، نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک است. اما اگر دعوا بر سر اثبات «مبلغ توافق شده در قرارداد» (ثمن معامله) باشد، شهادت شهود می‌تواند ملاک باشد.
ادعای وکیل طرف مقابل هم درست است و هم غلط؛ در ادامه جزئیات حقوقی و نحوه دفاع در برابر این ادعا توضیح داده شده است:
۱. تفاوت ماهیت: «قیمت توافقی» در برابر «ارزش واقعی»
برای اینکه بدانید حق با کیست، باید ببینید قاضی دنبال چیست:
اگر دعوا بر سر قیمت توافق‌شده (ثمن) است: مثلا شما می‌گویید ملک را ۱۰ میلیارد فروخته‌اید و خریدار می‌گوید ۸ میلیارد توافق کردیم و قولنامه مکتوبی نیست. در اینجا چون موضوع یک «واقعیت تاریخی» (شنیدن مبلغ توسط افراد حاضر) است، شهادت شهود اولویت دارد. شهود می‌گویند «ما دیدیم یا شنیدیم که روی فلان مبلغ توافق کردند».
اگر دعوا بر سر ارزش ذاتی ملک است: مثلا در پرونده‌هایی مثل «غبن فاحش» (کلاه رفتن سر فروشنده به خاطر ارزانی) یا تعیین قیمت برای مزایده، قاضی نیاز دارد بداند این ملک واقعا چقدر می‌ارزد. در اینجا چون موضوع «تخصصی و فنی» است، شهود صلاحیت ندارند و نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک قطعی است.
۲. استدلال حقوقی برای رد ادعای وکیل طرف مقابل
اگر وکیل طرف مقابل می‌خواهد با آوردن شاهد ثابت کند که «ارزش» ملک فلان مبلغ است، استدلال او از نظر حقوقی ضعیف است و شما می‌توانید با نکته زیر دفاع کنید:
قاعده «شهادت باید حسی باشد نه حدسی»:
طبق قانون و فقه، شهادت شهود فقط برای اموری معتبر است که با حواس پنج‌گانه (دیدن و شنیدن) درک شده باشند (امور حسی).
شاهد می‌تواند بگوید: «من دیدم که ۱۰ میلیارد تومان پول رد و بدل شد» (این معتبر است).
شاهد نمی‌تواند بگوید: «به نظر من این ملک ۱۰ میلیارد تومان می‌ارزد». قیمت‌گذاری یک امر محاسباتی و تخمینی (حدسی) است و در تخصص شاهد نیست. بنابراین شهادت در مورد قیمت روز ملک، اعتبار شرعی و قانونی ندارد و قاضی معمولا آن را نمی‌پذیرد.
۳. نظر نهایی قانون (ماده ۲۴۱)
حتی اگر وکیل طرف مقابل شهود را حاضر کند، طبق ماده ۲۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تشخیص ارزش و تاثیر گواهی گواهان با دادگاه است. یعنی قاضی الزامی ندارد که حتما شهادت را بپذیرد. در رویه قضایی فعلی ایران، در پرونده‌های تخصصی (مثل ارزش‌گذاری ملک)، قضات نظر کارشناس رسمی را بر شهادت شهود غیرمتخصص مقدم می‌دانند.
جمع‌بندی و پیشنهاد
اگر وکیل طرف مقابل می‌خواهد با شهود ثابت کند که در جلسه معامله، روی مبلغ خاصی توافق کرده‌اید، حرفش می‌تواند درست باشد.
اگر می‌خواهد با شهود ثابت کند که ارزش ملک چقدر است تا نظر کارشناس را باطل کند، حرفش غلط است. شما باید به قاضی بگویید: «تعیین ارزش ملک امری تخصصی و حدسی است و در صلاحیت کارشناس است، نه شهود؛ شهادت شهود در امور تخصصی مسموع نیست.»
