آیا سند ملکی که با وکالت‌نامه به شخص ثالث با حسن‌نیت منتقل شده قابل ابطال است؟

پرسیده شده ۲۹ روز پیش۲۴ پاسخ ثبت شده

من در قالب پیش‌فروش، آپارتمانی را از یک سازنده خریدم و در ازای ثمن، طبق قرارداد، آپارتمان خودم را با وکالت در فروش و اختیارات مطلق به او منتقل کردم. بعداً متوجه شدم سازنده نه مالکیت پروژه را داشته و نه حق فروش، و حتی هیچ پیشرفت فیزیکی در پروژه انجام نداده بود؛ در نهایت مالک اصلی زمین، قرارداد را با سازنده فسخ کرد. سازنده با استفاده از همان وکالت رسمی، آپارتمان من را به شخص ثالثی که ظاهراً با حسن‌نیت اقدام کرده، منتقل کرده است. آیا راهی برای پس‌گرفتن آپارتمانم وجود دارد؟

جمع‌بندی پاسخ وکلا

در حال آماده‌سازی

پاسخ‌های وکلا در حال جمع‌بندی است؛ چند لحظه دیگر همین‌جا نمایش داده می‌شود.

پاسخ هوشمند بنیاد وکلا

هوش مصنوعی

ابطال سند با وجود انتقال به شخص ثالث

صرف داشتن وکالت رسمی به معنای قطعی بودن انتقال نیست؛ وکیل ملزم به رعایت مصلحت موکل است و بر اساس رأی وحدت رویه، حتی وکالت بلاعزل هم اجازه فروش به قیمت غیرمتعارف را نمی‌دهد. اگر عدم رعایت مصلحت، صوری بودن انتقال یا بی‌اعتباری قرارداد مبنا اثبات شود، می‌توان دعوای ابطال سند رسمی را مطرح کرد. با این حال، چنانچه حسن‌نیت خریدار ثالث ثابت بماند، ممکن است دادگاه ملک را تلف‌شده بداند و سازنده را صرفاً به پرداخت قیمت روز و خسارات محکوم کند.

این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.

۲۴ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی

پاسخ برتر
مهدی علیلو

مهدی علیلو

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

با سلام
با توجه به توضیحات شما، امکان پیگیری قضایی برای بازگرداندن آپارتمان وجود دارد، اما نتیجه پرونده به مفاد قرارداد، حدود اختیارات وکالت‌نامه و وضعیت خریدار ثالث بستگی دارد. صرف اینکه سازنده با وکالت‌نامه رسمی ملک شما را منتقل کرده، لزوما به معنای قطعی و غیرقابل برگشت بودن انتقال نیست؛ زیرا وکیل مکلف است در حدود اختیار و با رعایت مصلحت موکل اقدام کند و در صورت تجاوز از حدود وکالت یا عدم رعایت مصلحت، حسب شرایط، معامله می‌تواند فضولی تلقی شود. رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور نیز تاکید کرده است که حتی درج اختیار فروش «به هر قیمت» یا «به هر شخص» در وکالت‌نامه، در صورت فروش به ثمن بخس و غیرمتعارف، لزوما وکیل را از رعایت مصلحت موکل معاف نمی‌کند. بنابراین در صورت وجود دلایلی مانند صوری یا غیرمتعارف بودن معامله، سوءاستفاده از وکالت، عدم رعایت مصلحت شما یا وجود ایراد در اختیار سازنده، می‌توان حسب مورد دعوای ابطال معامله و سند رسمی انتقال و استرداد ملک را مطرح کرد. البته حسن‌نیت خریدار ثالث نیز موضوع مهمی است و باید دقیقا بررسی شود؛ بنابراین قبل از طرح دعوا، متن قرارداد پیش‌فروش، وکالت‌نامه، سند انتقال به شخص ثالث و مدارک مربوط به فسخ قرارداد سازنده با مالک اصلی باید بررسی شود.

حمیدرضا قاسمی

حمیدرضا قاسمی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰(۲۳۷ نظر)

با توجه به انتقال رسمی آپارتمان به شخص ثالث، پس‌گرفتن عین ملک بسیار دشوار و معمولا ممکن نیست. رویه قضایی در این موارد به «تلف حکمی» استناد می‌کند و شما را به دریافت بهای روز ملک از سازنده ارجاع می‌دهد. باید علیه سازنده دادخواست مطالبه ثمن به نرخ روز و غرامات مطرح کنید. خریدار ثالث را نیز می‌توانید به‌عنوان خوانده اضافه کنید تا حسن‌نیت او بررسی شود، اما انتظار بازگشت ملک را نداشته باشید.

هومن زمانی

هومن زمانی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰(۱۰ نظر)

قبلا به این پرسش پاسخ داده شده است سندی که قرارداد اولیه آن باطل است باطل است حتی اگر فرد ثالث حسن نیت داشته باشد

ابراهیم باقریان خوزانی

ابراهیم باقریان خوزانی

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۵٫۰(۱۵ نظر)

بله، راه حقوقی برای پس‌گرفتن آپارتمان وجود دارد و با توضیحی که دادید، پرونده شما قابل پیگیری جدی است؛ اما نتیجه تا حد زیادی به متن وکالت‌نامه و قرارداد پیش‌فروش بستگی دارد.
نکته کلیدی این است که باید بررسی شود سازنده هنگام انتقال آپارتمان شما به ثالث، در حدود اختیارات وکالت و با رعایت مصلحت شما اقدام کرده یا خیر. قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۴۷ ۱۴۰۳/۲/۲۵ در این زمینه بسیار مهم‌اند؛ حتی وجود عبارت‌های بسیار گسترده در وکالت‌نامه، لزوما به وکیل اجازه فروش مال موکل به قیمت غیرمتعارف و برخلاف مصلحت او نمی‌دهد

نمایش ۲۰ پاسخ دیگر وکلا
سیما حشمتی

سیما حشمتی

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

۵٫۰(۲۳ نظر)

امکان پیگیری و درخواست بی‌اعتباری انتقال وجود دارد، اما مانع اصلی، وکالت‌نامه رسمی و ادعای حسن‌نیت خریدار ثالث است. برای غلبه بر آن باید نشان داد سازنده در استفاده از وکالت، خلاف مصلحت موکل یا خارج از حدود اختیار عمل کرده به‌ویژه با بررسی قیمت انتقال، نحوه پرداخت ثمن و ارتباط یا اطلاع خریدار ثالث از وضعیت واقعی پروژه.
بنابراین صرف تخلف سازنده کافی نیست و متن قرارداد، وکالت‌نامه و مدارک انتقال به ثالث باید بررسی شود.

تهمینه جعفری زرمهری

تهمینه جعفری زرمهری

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۸(۱۸ نظر)

بله، در صورت اثبات فریب و عدم مالکیت سازنده بر پروژه و فقدان پروژه، می‌توانید با طرح دعوای ابطال یا فسخ قرارداد و معامله و اثبات تبانی یا عدم حسن‌نیت واقعی خریدار ثالث، درخواست بازگرداندن آپارتمان خود را مطرح کنید، هرچند اگر خریدار ثالث واقعا حسن‌نیت داشته باشد و شرایط قانونی معامله را رعایت کرده باشد، بازپس‌گیری دشوار می‌شود و ممکن است مطالبه خسارت از سازنده راه عملی‌تری باشد.

معصومه حیدری

معصومه حیدری

کارآموز وکالت کانون وکلای دادگستری

۴٫۹(۲۸ نظر)

درود
بله البته اگر ثابت شود انتقال توسط سازنده خارج از حدود وکالت یا برخلاف مصلحت شما بوده، می‌توان ابطال معامله و سند انتقال و استرداد ملک را خواست. همچنین امکان مطالبه خسارت از سازنده وجود دارد.

مصطفی فودازی

مصطفی فودازی

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

۵٫۰(۳ نظر)

با سلام
بله، راه برای پس‌گرفتن ملک وجود دارد؛ اما نتیجه به متن وکالت‌نامه و نحوه انتقال به ثالث بستگی دارد.
اگر ثابت شود سازنده با وجود وکالت، خارج از حدود اختیار یا برخلاف مصلحت شما اقدام کرده، می‌توان ابطال معامله و سند انتقال به ثالث را مطرح کرد؛ رای وحدت رویه ۸۴۷ نیز در شرایطی چنین انتقالی را قابل ابطال دانسته است.
اما اگر وکالت‌نامه واقعا اختیار مطلق فروش را داده باشد و انتقال به ثالث با شرایط متعارف انجام شده باشد، حسن‌نیت ثالث و مفاد دقیق وکالت‌نامه بسیار تعیین‌کننده است.
در فرض شما، فسخ قرارداد سازنده با مالک زمین به‌تنهایی مانع استفاده از وکالت‌نامه شما نمی‌شود؛ باید رابطه قراردادی شما با سازنده و نحوه استفاده او از وکالت‌نامه بررسی شود.

فاطمه شکیبایی

فاطمه شکیبایی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰(۲ نظر)

با درود خدمت شما
در موضوعی که شرح دادید ، احتمال بررسی عنوان کیفری وجود دارد؛ خصوصا اگر ثابت شود سازنده از ابتدا مالک یا دارای اختیار قانونی نبوده و با علم به این موضوع، مال شما را نیز بابت معامله‌ای که امکان اجرای آن را نداشته دریافت کرده است. البته عنوان کیفری دقیق باید بر اساس مدارک و علم و قصد او تعیین شود و صرف شکست پروژه به‌تنهایی برای احراز جرم کافی نیست.

علی غلامی

علی غلامی

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

سلام. معامله شخص با شما فضولی بوده است. مطابق رای وحدت رویه ۸۱۱ شما میتونید قیمت روز ملک را از آن شخص که با وی معامله کرده اید مطالبه کنید.

اسماعیل کبیری

اسماعیل کبیری

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

سلام . به نظر می رسد امکان پس گرفتن آپارتمانتون غیر ممکن باشد . البته اگر وکالتی انجام شده و طرف شما به قیمت متعارف نفروخته باشه شاید بتوان شانسی برای شما قائل شد

حدیث محمودی

حدیث محمودی

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

۵٫۰(۳۱ نظر)

با توجه به توضیحاتی که دادید، امکان پیگیری و پس گرفتن آپارتمان وجود دارد، ولی برای اظهارنظر قطعی باید قرارداد شما با سازنده، وکالت‌نامه‌ای که به ایشان داده‌اید و سند انتقال به شخص ثالث بررسی شود. صرف اینکه سازنده با وکالت‌نامه ملک را به شخص دیگری منتقل کرده، لزوما به معنی از بین رفتن حق شما نیست. مخصوصا اگر ثابت شود سازنده در زمان معامله اساسا حق و مالکیتی نسبت به پروژه نداشته یا از وکالت برخلاف مصلحت شما استفاده کرده است.

حسن‌نیت خریدار هم باید با توجه به شرایط معامله و مدارک بررسی شود. اگر قرارداد، وکالت‌نامه و سند انتقال را داشته باشید، می‌توان دقیق‌تر مشخص کرد چه دعوایی باید مطرح شود و آیا امکان ابطال انتقال و استرداد آپارتمان وجود دارد یا خیر.

علیرضا زرینه پور

علیرضا زرینه پور

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۸(۲۱ نظر)

بادرود
طبق قانون پیش فروش آپارتمان قراردادباید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود از دفتر اسناد پیگیری نمایید کلیه مراحل توسط سردفتر انجام می شود

زهرا فرج

زهرا فرج

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۵٫۰(۲۵۸ نظر)

پاسخ به صورت کامل ارائه گردیده است.

سعید بزرگی کازرونی

سعید بزرگی کازرونی

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۸(۴۷ نظر)

چون مالکیتی که به سازنده دادید با وکالت مطلق و به شخص ثالث منتقل شده بازپس‌گیریش به راحتی نیست.اما سازنده اصلا حقی برای فروش اون آپارتمان نداشته و قراردادش هم فسخ شده. شما باید دادخواستی مبنی بر ابطال نقل‌وانتقالات بدید باید ثابت کنید که این معاملات بر پایه یک قرارداد باطل انجام شده.شخص ثالث هم اگر با حسن‌نیت خریده باشه حقوقی داره که دادگاه به اون‌ها هم رسیدگی می‌کنند.

مریم حاج منوچهری

مریم حاج منوچهری

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۹(۲۳۹ نظر)

باسلام
بله، در برخی شرایط امکان ابطال سند انتقال به شخص ثالث و استرداد ملک وجود دارد؛ اما صرف اینکه سازنده مرتکب تخلف شده یا قرارداد او با مالک اصلی فسخ شده، به‌تنهایی برای ابطال سند شخص ثالث کافی نیست. نکته اصلی این است که سازنده هنگام انتقال ملک شما، آیا واقعا در حدود اختیارات وکالت‌نامه عمل کرده یا خیر و آیا انتقال به ثالث با رعایت مصلحت شما انجام شده است یا نه

مرتضی حاتمی فر

مرتضی حاتمی فر

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹(۶۰ نظر)

سلام بازگرداندن عین ملک در برابر خریدار ثالثی که با حسن نیت اقدام کرده بسیار دشوار است زیرا وکالت مطلق شما دست سازنده را برای انتقال قانونی باز گذاشته است با این حال شما باید با طرح شکایت کیفری علیه سازنده به اتهام کلاهبرداری و تحصیل مال از طریق نامشروع اقدام کرده و همزمان دادخواست ابطال قرارداد اولیه و وکالت‌نامه را به دلیل فسخ قرارداد اصلی پیگیری کنید تا با اثبات سوءنیت سازنده و تبانی احتمالی با خریدار ثالث بتوانید راهی برای ابطال انتقال پیدا کنید

الهام موسوی

الهام موسوی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰(۷ نظر)

باسلام
باتوجه به آپارتمان بعنوان ثمن در نظر گرفته شده،در این حالت با توجه به امکان ابطال قرارداد اول،اعاده آپارتمان بجهت بازگشت عوض معامله به مالک امکان پذیر هست.
اما در خصوص انتخاب عنوان دعوی و نحوه تنظیم دادخواست نیاز به بررسی قرارداد و شروط آن و سایر ادله هست.

نسیم روشنفکر

نسیم روشنفکر

کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۸(۲۰ نظر)

ملک شما در ازای ثمن قراردادی داده شده که از اساس باطل بوده بنابراین امکان استرداد ملک یا قیمت روز وحود دارد بهتر است توسط وکیل اقدامات لازم انجام شود

مجتبی نصیری نیا

مجتبی نصیری نیا

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹(۷ نظر)

رویه قضایی متفاوت می باشد بعضی از شعب در حکم تلف فرض می کنند و بعضی خیر. لذا اگر در قرارداد شما اینمورد پیش بینی شده باشد قابل استرداد می باشد.

سمانه پیرانی

سمانه پیرانی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰(۱۱ نظر)

بله راه وجود دارد. باید فورا دادخواست ابطال معامله به دلیل فضولی و عدم مالکیت علیه سازنده و خریدار ثالث ثبت کنید. چون سازنده حق فروش نداشته معامله باطل است مگر اینکه ثابت شود خریدار ثالث حسن نیت داشته و از فسخ قرارداد اصلی بی‌خبر بوده که در این صورت کار دشوار می‌شود. همزمان درخواست تامین خواسته دهید تا از انتقال مجدد ملک جلوگیری شود.

سجاد سلطانی اکبرپور

سجاد سلطانی اکبرپور

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹(۸ نظر)

با سلام
اگر فسخ مالک و سازنده بعد از قرارداد شما اتفاق افتاد است و سازنده هنگام قرارداد حق انتقال ملک را به شما داشته احتمال بازپس‌گیری ملک شما کم می باشد و بهتر است با در نظر گرفتن تلف حکمی مال در پی مطالبه ثمن آن به نرخ روز باشید.

علی فتحی

علی فتحی

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

۴٫۸(۴ نظر)

سلام کاربر گرامی خیر میتوانید دادخواست بطلان مبایعه نامه را بدهید و خسارت خوو را به نرخ روز مطالبه نمایید

شهاب الدین آقاجری

شهاب الدین آقاجری

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه

سلام. امکان پس گرفتن ملک رو نمی‌شه صرفا به دلیل اینکه خریدار بعدی با حسن‌نیت بوده منتفی دونست، ولی باید اول مبنای وکالت‌نامه و قراردادی که بر اساس اون وکالت داده شده دقیق بررسی بشه.

اگر وکالت فروش آپارتمان شما صرفا در اجرای قرارداد پیش‌فروش و به عنوان عوض تعهدات سازنده داده شده و بعدا ثابت بشه سازنده اساسا حق پیش‌فروش نداشته یا قرارداد اصلی باطل، فسخ یا منحل شده، باید دید این اتفاق چه اثری بر اختیار او در استفاده از وکالت‌نامه داشته است.

از طرفی طبق رای وحدت رویه ۸۴۷، حتی اختیار «فروش به هر قیمت و به هر شخص» هم مجوز فروش برخلاف مصلحت موکل نیست و در شرایط مقرر، معامله وکیل با ثالث می‌تونه غیرنافذ و بدون تنفیذ موکل باطل شناخته بشه. البته خود این رای تصریح کرده اگر قبل از تنظیم وکالت‌نامه، معامله‌ای درباره همان مال انجام شده باشه، موضوع متفاوت خواهد بود.

بنابراین امکان طرح دعوای ابطال معامله و سند رسمی وجود داره، اما نتیجه کاملا وابسته به متن قرارداد پیش‌فروش، علت دادن وکالت، تاریخ و نحوه انتقال آپارتمان و مبلغ واقعی معامله با شخص ثالثه. صرف ادعای حسن‌نیت خریدار، به‌تنهایی پاسخ نهایی پرونده نیست.

پرسش خود را بفرستید؛ اولین وکیل آزاد در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهد.

پرسش حقوقی دیگری دارید؟

پرسش خود را رایگان مطرح کنید؛ وکلا و کارشناسان حقوقی بنیاد وکلا در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهند.

پرسش جدید