سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده، وضعیت شما و شخصی که ملک را از شما خریداری کرده به شرح زیر است:
رد مال از سازنده به شما
شما به عنوان شاکی و مالباخته در پرونده کیفری علیه سازنده، مستحق دریافت رد مال از او هستید. دادگاه کیفری سازنده را به رد مال (یعنی مبلغ ۳ میلیارد تومانی که شما به او پرداخت کرده‌اید) و حبس محکوم کرده است. این رد مال به شما تعلق دارد زیرا شما طرف معامله با سازنده بوده‌اید و از عمل مجرمانه او متضرر شده‌اید.
وضعیت شخصی که ملک را از شما خریداری کرده است
شخصی که ملک مذکور را به قیمت ۴ میلیارد تومان از شما خریداری کرده است، در واقع مالی را از شما خریده که به دلیل عدم وجود آن در قرارداد مشارکت سازنده، قابلیت انتقال قانونی از سوی سازنده به شما و سپس از شما به او را نداشته است.
آیا خریدار میتواند وارد پرونده کیفری شما علیه سازنده شود؟
خیر، اصولا خریدار دوم نمی‌تواند مستقیما وارد پرونده کیفری شما علیه سازنده شود و از آن طریق رد مال را از سازنده یا شما دریافت کند. پرونده کیفری مذکور بین شما و سازنده بوده و حکم رد مال نیز به نفع شما (به عنوان شاکی آن پرونده) صادر شده است.
مسیر قانونی برای خریدار از شما:
خریدار دوم برای احقاق حق خود باید علیه شما اقدام کند، زیرا شما فروشنده به او بوده‌اید. او دو مسیر اصلی پیش رو دارد:
طرح دعوای حقوقی علیه شما: خریدار میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی، اصل پولی که به شما پرداخت کرده (۴ میلیارد تومان) و خسارات وارده (مانند خسارت تاخیر تادیه یا کاهش ارزش پول) را از شما مطالبه نماید. این یک دعوای مدنی برای استرداد وجه و جبران خسارت است.
طرح شکایت کیفری علیه شما تحت عنوان فروش مال غیر: از آنجایی که شما مالی را به دیگری فروخته‌اید که در واقعیت (به دلیل مشکل در قرارداد اولیه سازنده) حقی برای انتقال کامل و بی‌نقص آن را نداشته‌اید، خریدار دوم میتواند تحت عنوان "فروش مال غیر" یا "کلاهبرداری" (بسته به احراز سوءنیت شما) علیه شما شکایت کیفری تنظیم کند.
در صورتی که در این پرونده احتمالی، شما محکوم شوید، مکلف به رد مال (مبلغ ۴ میلیارد تومان) به خریدار دوم خواهید بود.
قانونگذار در مواردی که مال غیر به فروش می‌رسد و دست به دست منتقل می‌شود، از حقوق خریداران نیز حمایت می‌کند. به عنوان مثال، در جرم کلاهبرداری، اگر کلاهبردار مال را پس از تصرف غیرقانونی به فروش برساند، رد مال علاوه بر صاحب اصلی، نسبت به خریدار نیز صورت می‌گیرد. در وضعیت شما، سازنده کلاهبردار اولیه است و شما خریدار اول. شما نیز در معامله با خریدار دوم، مالی را فروخته‌اید که متعلق به غیر (یا فاقد مجوز قانونی) بوده است.
خلاصه:
شما باید رد مال (۳ میلیارد تومان) را از سازنده دریافت کنید. شخصی که از شما ملک را خریده است، برای دریافت مبلغ ۴ میلیارد تومان و خسارات احتمالی خود، باید علیه شما دعوای حقوقی یا شکایت کیفری مطرح کند. او نمی‌تواند مستقیما از طریق پرونده کیفری شما علیه سازنده، وجه خود را از سازنده یا شما دریافت کند.
