با سلام و احترام
در پاسخ به پرسش شما مبنی بر اینکه آیا تغییر نحوه پرداخت اجرت المثل از ماهانه به سالانه توسط مستاجر و واریز آن به صندوق دادگستری می‌تواند به‌عنوان نقض قرارداد اجاره تلقی شود، باید به بررسی شرایط حقوقی و مفاد قرارداد اجاره پرداخت. در ادامه، این موضوع با استناد به اطلاعات موجود و اصول حقوقی مرتبط تحلیل می‌شود.
مفهوم اجرت المثل و تفاوت آن با اجاره‌بها
اجرت المثل به مبلغی اطلاق می‌شود که در صورت استفاده از ملک یا مال دیگری بدون توافق یا اجازه مالک، باید به مالک پرداخت شود. این مبلغ معمولا توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس عرف بازار و شرایط ملک تعیین می‌گردد. در مقابل، اجاره‌بها یا اجرت المسمی، مبلغی است که در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر توافق شده و به‌صورت دوره‌ای (معمولا ماهانه) پرداخت می‌شود.
در برخی قراردادهای اجاره، شرطی مبنی بر پرداخت اجرت المثل در صورت ادامه تصرف پس از انقضای مدت اجاره یا عدم تخلیه ملک ذکر می‌شود. این شرط می‌تواند مبلغ مشخصی را تعیین کند که در این صورت، به‌عنوان بخشی از توافق قراردادی قابل مطالبه است و نیازی به کارشناسی ندارد.
تحلیل شرایط قرارداد و اقدام مستاجر
بر اساس توضیحات شما، در قرارداد اجاره شرط پرداخت اجرت المثل ماهانه ذکر شده است. این بدان معناست که طرفین بر نحوه و زمان‌بندی پرداخت این مبلغ توافق کرده‌اند. تغییر یکجانبه این شرط توسط مستاجر (از پرداخت ماهانه به سالانه) و واریز مبلغ به صندوق دادگستری، بدون توافق موجر، می‌تواند به‌عنوان عدم رعایت مفاد قرارداد تلقی شود، مگر اینکه شرایط خاصی از نظر قانونی یا عرفی وجود داشته باشد.
تغییر نحوه پرداخت: تغییر نحوه پرداخت از ماهانه به سالانه، بدون رضایت موجر، به‌احتمال زیاد نقض شرط صریح قرارداد است، زیرا قرارداد اجاره یک عقد لازم است و طرفین ملزم به رعایت شرایط مندرج در آن هستند. اگر در قرارداد صراحتا ذکر شده باشد که پرداخت باید ماهانه انجام شود، مستاجر نمی‌تواند به‌صورت یکجانبه این شرط را تغییر دهد.
واریز به صندوق دادگستری: واریز اجاره‌بها یا اجرت المثل به صندوق دادگستری معمولا در شرایطی انجام می‌شود که اختلافی بین طرفین وجود داشته باشد (مثلا در مورد تخلیه ملک) و مستاجر برای جلوگیری از اتهام عدم پرداخت، مبلغ را به حساب دادگستری واریز کند. این اقدام از نظر قانونی می‌تواند نشان‌دهنده حسن نیت مستاجر باشد، اما به‌تنهایی نمی‌تواند تغییر شرط پرداخت ماهانه به سالانه را توجیه کند، مگر اینکه دادگاه یا توافق طرفین این نحوه پرداخت را تایید کرده باشد.
مبلغ واریزی (۲۴۰ هزار تومان سالانه): اگر مبلغ واریزی کمتر از میزان توافق‌شده در قرارداد باشد، این موضوع نیز می‌تواند به‌عنوان عدم ایفای تعهدات مالی مستاجر تلقی شود. با توجه به اینکه مبلغ ذکرشده در پرسش شما بسیار ناچیز به نظر می‌رسد (۲۴۰ هزار تومان در سال برای یک ملک تجاری)، این احتمال وجود دارد که این مبلغ با ارزش واقعی اجاره یا اجرت المثل ملک همخوانی نداشته باشد. در چنین حالتی، موجر می‌تواند ادعای عدم پرداخت کامل مبلغ را مطرح کند و درخواست تعیین اجرت المثل بر اساس نظر کارشناس دادگستری را داشته باشد.
آیا این اقدام نقض قرارداد محسوب می‌شود؟
بله، به‌احتمال زیاد این نحوه پرداخت می‌تواند به‌عنوان نقض قرارداد تلقی شود، به دلایل زیر:
عدم رعایت شرط پرداخت ماهانه: اگر در قرارداد صراحتا پرداخت ماهانه ذکر شده باشد، تغییر آن به سالانه بدون رضایت موجر، نقض شرط قراردادی است.
عدم توافق بر مبلغ یا نحوه پرداخت: واریز مبلغ به صندوق دادگستری، اگرچه ممکن است از نظر قانونی برای جلوگیری از اتهام عدم پرداخت انجام شده باشد، اما نمی‌تواند جایگزین توافق طرفین بر نحوه پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه این روش را تایید کند.
شرط فسخ قرارداد: در قرارداد ذکر شده که تاخیر بیش از ۱۰ روز در پرداخت اجاره‌بها، حق فسخ را برای موجر ایجاد می‌کند. اگر پرداخت سالانه یا واریز به صندوق دادگستری به‌معنای تاخیر در دسترسی موجر به مبلغ اجاره باشد، این شرط می‌تواند فعال شود و موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
راهکار حقوقی برای موجر
در صورتی که موجر این اقدام مستاجر را نقض قرارداد بداند، می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:
ارسال اظهارنامه: موجر می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، مستاجر را به رعایت شرایط قرارداد (پرداخت ماهانه) ملزم کند و در صورت عدم رعایت، اقدامات قانونی بعدی را انجام دهد.
طرح دعوی در دادگاه: موجر می‌تواند با طرح دعوی مطالبه اجرت المثل یا اجاره‌بهای معوقه و همچنین درخواست فسخ قرارداد (با استناد به شرط مندرج در قرارداد)، حقوق خود را پیگیری کند. در این صورت، دادگاه ممکن است موضوع را به کارشناسی ارجاع دهد تا مبلغ واقعی اجرت المثل بر اساس شرایط بازار تعیین شود.
بررسی واریز به صندوق دادگستری: اگر واریز به صندوق دادگستری به‌درستی انجام شده باشد، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست کند که این مبلغ به او پرداخت شود یا در صورت ناکافی بودن، مابه‌التفاوت آن مطالبه گردد.
نتیجه‌گیری
تغییر یکجانبه نحوه پرداخت اجرت المثل از ماهانه به سالانه توسط مستاجر و واریز آن به صندوق دادگستری، بدون رضایت موجر، به‌احتمال زیاد نقض شرایط قرارداد اجاره محسوب می‌شود، به‌ویژه اگر این اقدام با تاخیر در دسترسی موجر به مبلغ همراه باشد یا مبلغ واریزی با ارزش واقعی ملک همخوانی نداشته باشد. با این حال، این موضوع به شرایط دقیق قرارداد و نظر دادگاه بستگی دارد. توصیه می‌شود موجر با مشاوره حقوقی و ارسال اظهارنامه، ابتدا مستاجر را به رعایت شرایط قرارداد ملزم کند و در صورت عدم همکاری، از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.
