با سلام و احترام،
با توجه به توضیحات شما، وضعیت حقوقی زمین‌های تفکیک‌شده غیرمجاز پیچیده است، اما می‌توان به سوالات شما بر اساس قوانین و رویه‌های موجود پاسخ داد.
به طور خلاصه، پاسخ هر دو سوال شما مثبت است. بنیاد مسکن این اختیارات را دارد، اما این اقدامات باید در چارچوب ضوابط و قوانین مشخصی صورت گیرد. در ادامه به تفصیل هر مورد را بررسی می‌کنیم.
۱. امکان ورود بخشی از پلاک به طرح مسکونی
بله، بنیاد مسکن می‌تواند تصمیم بگیرد که بخشی از یک پلاک بزرگ را وارد طرح هادی یا طرح مسکونی کند و بخش دیگری را خارج از طرح نگه دارد.
این تصمیم‌گیری بر اساس معیارهای فنی و کارشناسی در زمان تهیه یا بازنگری طرح هادی روستایی انجام میشود. طرح هادی سندی است که نحوه استفاده از اراضی روستا، از جمله کاربری‌های مسکونی، تجاری، معابر و... را برای یک دوره ۱۰ ساله مشخص میکند.
دلایل اصلی این تصمیم‌گیری می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
بافت و موقعیت قطعات: زمین‌ها بر اساس موقعیتشان به سه دسته تقسیم می‌شوند: داخل بافت، الحاقی به بافت و خارج از بافت. ممکن است قطعاتی که ساخته شده‌اند یا به مرکز روستا نزدیک‌تر هستند، در اولویت ورود به بافت قرار گیرند و قطعه شما که ساخت‌وساز کمتری دارد و شاید در حاشیه قرار گرفته، فعلا در طرح گنجانده نشود.
نیازهای روستا: طرح هادی بر اساس نیازهای فعلی و آینده روستا برای گسترش، تامین خدمات و ایجاد معابر تهیه میشود. بنیاد مسکن ممکن است تشخیص دهد که تنها بخشی از اراضی برای توسعه مسکونی در دوره طرح کافی است.
ضوابط فنی و قانونی: برای الحاق یک زمین به بافت، باید شرایطی مانند فاصله نزدیک به بافت موجود و دریافت استعلام مثبت از اداراتی مانند منابع طبیعی، محیط زیست و جهاد کشاورزی فراهم باشد. ممکن است برخی از قطعات این شرایط را نداشته باشند.
۲. امکان تعیین کاربری "کوچه" برای یک قطعه زمین
بله، بنیاد مسکن در زمان تهیه طرح هادی، اختیار دارد که برای ایجاد دسترسی و شبکه معابر، برخی از قطعات زمین را به عنوان کوچه، خیابان یا دیگر فضاهای عمومی تعیین کند.
این اقدام بخشی از فرآیند طراحی شبکه معابر است که از وظایف اصلی تهیه‌کنندگان طرح هادی محسوب میشود. در این فرآیند، کارشناسان تلاش می‌کنند تا:
شبکه راه‌هایی منطقی و کارآمد برای کل محدوده طراحی کنند.
حتی‌الامکان از اراضی بایر و فضاهای خالی برای ایجاد معابر استفاده کنند تا تخریب ساخت‌وسازها به حداقل برسد.
عرض معابر را بر اساس ضوابط مشخص (مثلا حداقل عرض برای کوچه‌های بن‌بست یا بن‌باز) تعیین کنند.
از آنجایی که زمین شما تنها حصارکشی شده و ساخت‌وساز عمده‌ای در آن صورت نگرفته، ممکن است از دید کارشناسان گزینه‌ی مناسبی برای قرار گرفتن در مسیر یک کوچه باشد تا از تخریب ویلاها و ساختمان‌های دیگر جلوگیری شود.
تکلیف مالکیت شما در صورت تبدیل زمین به کوچه چیست؟
اگر زمینی در طرح هادی به عنوان معبر یا خدمات عمومی تعیین شود، این به معنای سلب مالکیت خودکار نیست. این اقدام به معنای تملک ملک توسط نهاد دولتی (در اینجا احتمالا دهیاری یا خود بنیاد مسکن) برای اجرای طرح است. طبق قانون، تملک املاک خصوصی برای طرح‌های عمومی باید با پرداخت قیمت عادلانه و روز ملک به مالک صورت گیرد.
دیوان عدالت اداری نیز در آرای مختلف تاکید کرده است که نهادهایی مانند بنیاد مسکن نمی‌توانند بخشی از زمین را به صورت رایگان در ازای موافقت با تغییر کاربری یا ورود به طرح، از مالک دریافت کنند.
چه اقدامی باید انجام دهید؟
مراجعه به بنیاد مسکن: اولین و مهم‌ترین قدم، مراجعه حضوری به دفتر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در شهرستان خودتان است. تقاضای مشاهده نقشه‌های طرح هادی جدید را داشته باشید تا به طور قطعی مشخص شود که زمین شما چه کاربری (مسکونی، معبر و...) پیدا کرده است.
مشاوره حقوقی: با توجه به اینکه اساس خرید شما بر مبنای تفکیک غیرمجاز بوده، وضعیت پیچیده است. حتما با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اداری مشورت کنید. او می‌تواند تمام اسناد شما از جمله مبایعه‌نامه، نقشه UTM و کد سیماک را بررسی کرده و بهترین راهکار را برای حفظ حقوق شما ارائه دهد.
جمع‌آوری مدارک: تمام مدارک مربوط به مالکیت و خرید خود را آماده داشته باشید. نقشه کارشناسی رسمی دادگستری که تهیه کرده‌اید، سند بسیار مهمی است.
اقدام هماهنگ: در صورت امکان، با دیگر مالکانی که وضعیت مشابه شما را دارند، به صورت هماهنگ موضوع را پیگیری کنید. اقدامات گروهی معمولا تاثیر بیشتری دارد.
