با سلام و احترام،
در پاسخ به سوال شما باید گفت که بله، حتی پس از تخریب واحد طبقه چهارم به دلیل اضافه بنا، مالکیت شما بر سهم مشاع از زمین (عرصه) ساختمان پابرجا باقی می‌ماند. حکم تخریب شهرداری صرفا مربوط به بنای غیرقانونی (اعیان) است و حق مالکیت شما بر زمین را زایل نمی‌کند.
در ادامه، تحلیل حقوقی این موضوع و نکات تکمیلی ارائه می‌شود.
تحلیل حقوقی موضوع
درک این مسئله نیازمند تفکیک دو مفهوم کلیدی در قوانین آپارتمان‌نشینی است:
اعیان (ساختمان): به خود بنا و سازه‌ای که ساخته شده است، اطلاق می‌شود. واحد آپارتمانی شما که به دلیل ساخت غیرمجاز تخریب می‌شود، بخشی از اعیان ساختمان بوده است.
عرصه (زمین): به زمینی که کل ساختمان روی آن بنا شده است، گفته می‌شود. مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو بخش است: مالکیت اختصاصی بر واحد (اعیان) و مالکیت مشاع بر قسمت‌های مشترک و زمین (عرصه).
قدرالسهم از زمین مشاع
سهم هر واحد آپارتمانی از زمین کل ساختمان (که به آن قدرالسهم می‌گویند) در سند مالکیت تفکیکی هر واحد قید می‌شود. این سهم معمولا بر اساس نسبت مساحت آن واحد به مجموع کل مساحت واحدهای ساختمان محاسبه می‌گردد. این حق یک حق قانونی و ثبت‌شده است که با تخریب بنا از بین نمی‌رود.
حکم تخریب شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی مانند اضافه بنا است. این کمیسیون در صورتی که ساخت‌وساز برخلاف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد، حکم به تخریب آن می‌دهد. نکته مهم این است که:
حکم تخریب صرفا متوجه بنای غیرقانونی است، نه حقوق مالکیت افراد بر زمین.
شهرداری با این حکم، ساختار فیزیکی غیرمجاز را حذف می‌کند اما نمی‌تواند سند مالکیت و حق شما بر عرصه را باطل کند.
وضعیت شما پس از تخریب
حفظ مالکیت بر زمین: شما همچنان به نسبت سهمی که در سند مالکیتتان قید شده، مالک بخشی از زمین ساختمان هستید. در واقع، پس از تخریب، مالکیت اختصاصی شما بر واحد آپارتمانی از بین رفته، اما مالکیت مشاع شما بر زمین باقی است.
مشارکت در تصمیم‌گیری‌های آینده: به عنوان یکی از مالکین زمین مشاع، شما حق دارید در هرگونه تصمیم‌گیری در مورد آینده ملک با سایر مالکین شریک باشید. هرگونه اقدامی مانند فروش کل ملک، بازسازی یا ساخت‌وساز جدید نیازمند رضایت و توافق تمام شرکا است.
حق مشارکت در ساخت مجدد: اگر سایر مالکین تصمیم به ساخت مجدد ساختمان بگیرند (این بار طبق ضوابط قانونی)، شما نیز به عنوان یکی از صاحبان زمین حق مشارکت در این پروژه را دارید و پس از ساخت، متناسب با سهم خود مالک واحد جدید خواهید شد.
توصیه‌های مهم
مشاوره با وکیل: با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع، اکیدا توصیه می‌شود که با یک وکیل متخصص در امور ملکی و شهرداری مشورت کنید تا با بررسی دقیق سند مالکیت و پرونده شهرداری، شما را به بهترین شکل راهنمایی کند.
بررسی سند مالکیت: سند تفکیکی واحد خود را به دقت بررسی کنید تا از میزان دقیق قدرالسهم خود از عرصه مطلع شوید. این اطلاعات، مبنای اصلی حقوق شما در آینده خواهد بود.
به طور خلاصه، تخریب واحد شما یک اتفاق ناگوار است، اما خوشبختانه به معنای از دست رفتن کل سرمایه شما نیست و حق شما بر زمین به قوت خود باقی است.
