سلام و سال نو شما هم مبارک 🌸
نگرانی‌تان قابل درک است، اما با توجه به مقررات «هبه‌ی والدین به فرزند» و اینکه سند شش‌دانگ ملک هشت سال است به نام شما تنظیم و در دفتر املاک ثبت شده، پس گرفتن خانه از لحاظ حقوقی کار بسیار دشواری است و عملا فقط در چند فرض استثنایی ممکن است. در ادامه جزئیات را می‌ببینید و آخر سر چند توصیه احتیاطی آورده‌ام.
────────────────────────────
۱) چه اقدامی باید بکنند تا ملک را پس بگیرند؟
────────────────────────────
راه عملی فقط یکی است:
مادر باید علیه شما دعوای «ابطال/بطلان/فسخ/رجوع از هبه» یا «اعاده مال» طرح کند و در دادگاه ثابت کند که انتقال هشت سال پیش باطل یا قابل فسخ بوده است. برادران به‌تنهایی هیچ سمتی ندارند؛ باید وکیل یا ولی مادر شوند یا دست‌کم با رضایت کامل او دعوا را مطرح کنند.
────────────────────────────
۲) موانع بزرگی که جلوی این دعوا قرار دارد
────────────────────────────
الف) ممنوعیت رجوع از هبه بین والد و فرزند
ماده ۸۰۳ قانون مدنی صراحت دارد:
«در موارد زیر واهب (دهنده هبه) حق رجوع ندارد … ۱) اگر موهوب‌له پدر یا مادر یا فرزند واهب باشد …»
بنابراین اگر انتقال شما به‌صورت «هبه» یا «صلح بلاعوض» بوده باشد، رجوع مطلقا غیرممکن است.
ب) سند رسمی قطعی
سند رسمی مفادش «در برابر کلیه اشخاص» معتبر است (قانون ثبت) و تنها با صدور حکم قطعی دادگاه قابل ابطال خواهد بود. بار دلیل بر گردن مدعی (مادر یا برادران) است.
ج) مرور زمان عملی
برای دعاوی اموال غیرمنقول مرور زمان قانونی نداریم، ولی گذشت هشت سال قرینه مهمی است که انتقال جدی و قطعی بوده؛ قاضی به‌راحتی نمی‌پذیرد هشت سال پیش اکراه یا فریبی در کار بوده و تازه امروز کشف شده است.
────────────────────────────
۳) تنها فروضی که احتمال موفقیت دارند (آن هم دشوار)
────────────────────────────
۱) اثبات صوری بودن معامله
اگر بتوانند ثابت کنند واقعا قصد انتقال مالکیت نبوده و سند «صوری» تنظیم شده (مثلا برای فرار از طلبکار)، ممکن است دادگاه حکم به بطلان دهد. اثبات صوری بودن بعد از ۸ سال و بدون مدرک، تقریبا محال است.
۲) اثبات عدم اهلیت یا اجبار/اکراه مادر در زمان تنظیم سند
با شهادت پزشکی، سوابق بیماری روانی یا شهادت شهود مؤثر، شاید بتوانند ثابت کنند مادر آن موقع «قوه تمییز» نداشته یا تحت فشار شدید بوده است؛ ولی بار دلیل بسیار سنگین است.
۳) تنظیم سند جدید با سوءاستفاده از اثر انگشت
اگر برگه‌ای که مادر تازه انگشت زده «وکالتنامه رسمی فروش»، «صلح مجدد» یا سندی مشابه و ثبت‌شده در دفترخانه باشد، ممکن است آنان بتوانند بدون دخالت شما ملک را منتقل کنند (چون وکالتنامه‌ی رسمی قابل استناد است). خوشبختانه برای انتقال ملک، یا باید خود مالک جدید در دفترکده اسناد حضور یابد یا دست‌کم وکالتنامه رسمی را ارائه کند که طی آن، مالک به وکیلش حق فروش بدهد؛ اساسا سند قبلی شما را نمی‌شود با یک برگه عادی یا دست‌نوشته ابطال کرد.
────────────────────────────
۴) کارهایی که احتیاطا انجام دهید
────────────────────────────
۱) اسناد اصلی را در جای امن بگذارید
سند تک‌برگ، بنچاق دفترخانه و هر مدرکی که مؤید «قبض و اقباض» است را نزد خود نگه دارید.
۲) استعلام آنی وضعیت ملک
در سامانه «ثبت من» یا دفاتر اسناد رسمی، استعلام بگیرید تا مطمئن شوید هیچ وکالتنامه یا نقل و انتقال تازه‌ای ثبت نشده است.
۳) مراقب امضا یا اثر انگشت جدید نباشید
اگر مادر بی‌سواد است، بگویید هر سند رسمی فقط با حضور شما (به‌عنوان فرد مطلع) امضا شود؛ چون بعدا ادعای سوءاستفاده از بی‌سوادی پذیرفته می‌شود.
۴) اگر احضاریه قضایی آمد، بی‌درنگ وکیل بگیرید
در صورت طرح دعوا، سکوت نکنید. اسناد رسمی شما دفاع بسیار محکمی هستند، ولی باید در جلسه حاضر یا وکیل داشته باشید.
۵) جمع‌آوری شهود
دو معرفی که در دفترخانه حضور داشتند، به‌علاوه‌ی هر کسی که انتقال قطعی را به یاد دارد، می‌توانند در صورت نیاز شهادت بدهند که معامله جدی و با قصد واقعی بوده است.
────────────────────────────
۵) پاسخ خلاصه به سؤال شما
────────────────────────────
• صرف اثر انگشت تازه‌ی مادرتان بر روی یک برگه عادی هیچ تاثیری بر سند رسمی قطعی هشت سال پیش ندارد.
• هبه از والد به فرزند طبق ماده قانونی قابل رجوع نیست.
• تنها راه نظری برای بازپس‌گیری، طرح دعوای «ابطال سند» با ادعای صوری بودن، اجبار، عدم اهلیت یا جعل است که اثباتش بسیار دشوار است و بار دلیل بر عهده‌ی آنان خواهد بود.
• برادران بدون رضایت یا وکالت رسمی مادرتان هیچ سمتی در دعوا ندارند.
• با نگه داشتن اسناد، کنترل استعلام ثبتی و حضور به‌موقع در صورت احضار، عملا خطری متوجه مالکیت شما نیست.
موفق و خاطر جمع باشید 🌱
