با سلام. ملکی خریده‌ام که سند مادر دارد و تفکیک نشده است. بعدا فهمیدیم که کل خانه شکایت دارد و توقیف شده است. اگر شکایت الزام به تنظیم سند کنیم و به هر دلیلی نشود، مالک می‌گوید پول پرداختی سه سال قبل و جریمه را می‌دهد و برو. آیا نباید کارشناسی شود و به نرخ روز پرداخت کند؟
پاسخ‌های وکلا در حال جمع‌بندی است؛ چند لحظه دیگر همین‌جا نمایش داده می‌شود.
دریافت نرخ روز ملک منوط به اثبات تقصیر فروشنده است
در چنین پرونده‌ای بهتر است دادخواست با دو خواسته تنظیم شود؛ نخست الزام به تنظیم سند رسمی و رفع توقیف، و در صورتی که این خواسته به هر دلیل ممکن نشود، به‌طور بدلی فسخ معامله و استرداد ثمن به‌همراه خسارت تاخیر تادیه. این خسارت معمولا بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی محاسبه می‌شود، نه قیمت روز خود ملک. مطالبه تفاوت قیمت روز ملک تنها در صورتی ممکن است که تقصیر فروشنده، مانند فروش مال غیر یا پنهان‌کردن وضعیت توقیف، در دادگاه اثبات شود که در این صورت دادگاه کارشناس تعیین می‌کند. سایر پاسخ‌ها نیز تاکید دارند که بررسی دقیق متن قرارداد برای اظهارنظر نهایی ضروری است.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
محمدمهدی قنبری
کارآموز وکالت مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۹(۳۲ نظر)سلام
پاسخ کوتاه
۱) ابتدا باید با یک دادخواست دو خواسته‌ای به دادگاه حقوقی بروید:
الف) «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و فک توقیف ملک»؛
ب) «و مادامی‌که به هر دلیل (توقیف، معارض بودن، غیرقابل انتقال بودن) انجام تعهد ممکن نشود، صدور حکم فسخ/بطلان معامله و محکومیت خوانده به پرداخت ثمن به‌علاوه خسارت به نرخ روز».
۲) اگر دادگاه نتواند مالک را ملزم به انتقال سند کند (زیرا ملک توقیف است یا ملک اساسا متعلق به غیر است)، وارد بند بدلی دادخواست می‌شود و معمولا حکم می‌دهد: «استرداد کل ثمن + خسارت تاخیر تادیه طبق ماده ق.آ.د.م از تاریخ پرداخت تا روز وصول»؛ در اغلب آرای محاکم همین «شاخص تورم بانک مرکزی» ملاک است، نه قیمت روز خود ملک.
۳) مطالبه «تفاوت قیمت روز ملک با ثمن پرداختی» فقط در فرض تقصیر ثابت‌شده فروشنده (مثلا انتقال مال به دیگری، تدلیس، یا فروش مال غیر) و با استناد به ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی قابل وصول است؛ دادگاه برای این موضوع کارشناس می‌گمارد.
──────────────────────────────
گام‌های عملی
۱) تنظیم دادخواست
عنوان خوانده: فروشنده (و قائم‌مقام او).
خواسته‌ها:
۱‑۱) الزام به تنظیم سند رسمی انتقال … مترمربع از پلاک ثبتی …؛
۱‑۲) الزام به رفع توقیف‌ها و تحویل مبیع؛
۱‑۳) و در صورت تعذر یا امتناع، فسخ/بطلان معامله و محکومیت خوانده به پرداخت ثمن به‌علاوه:
• خسارت تاخیر تادیه موضوع ماده ۵۲۲،
• وجه التزام قراردادی (اگر دارید)،
• هزینه دادرسی و حق‌الوکاله.
۲) ارجاع به کارشناس
اگر امکان انتقال منتفی شود، دادگاه برای محاسبه ثمن شاخص‌گذاری‌شده یا احیانا تفاوت قیمت روز، پرونده را به کارشناسی می‌فرستد. کارشناس:
• قیمت عادله روز ملک (برای احراز مقدار ضرر)،
• شاخص تورم از سال پرداخت تا روز کارشناسی،
را حساب می‌کند و دادگاه رای می‌دهد.
۳) اجرا
پس از قطعیت رای، واحد اجرای احکام اموال فروشنده را توقیف می‌کند یا از محل همان ملک (اگر توقیف رفع شد) ثمن و خسارت را به شما می‌پردازد.
──────────────────────────────
پرسش پرتکرار: «آیا دادگاه حکم به قیمت روز ملک می‌دهد یا فقط اصل پول + تورم؟»
– رویه غالب این است که «اصل ثمن + شاخص بانک مرکزی» را رد می‌کند؛ چون تعهد شما وجه نقد بوده و خسارت تاخیر تادیه وجه نقد همین شاخص است.
– اگر بتوانید ثابت کنید فروشنده با تقصیر یا تدلیس باعث از بین رفتن امکان انتقال شده (مثلا از اول می‌دانسته ملک توقیف است)، می‌توانید تفاوت قیمت روز را مطالبه کنید؛ بعضی شعب پذیرفته‌اند (استناد به ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی و دادنامۀ وحدت رویه ۷۳۳ / ۱۳۹۴ دیوان عالی). اما این نیازمند «کارشناسی مخصوص» و اثبات سوءنیت یا تقصیر است.
──────────────────────────────
هزینه‌های تقریبی (۱۴۰۳)
• دعوای الزام به تنظیم سند: غیرمالی → تمبر ثابت حدود ۴۵۰‑۵۰۰ هزار تومان.
• مطالبه ثمن (مالی): ۳٫۵ ٪ مبلغ خواسته در مرحله بدوی (مثلا برای ۲ میلیارد تومان = ۷۰ میلیون).
• کارشناسی: برای ملک شهری بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون؛ بستگی به ارزش روز دارد.
• حق‑الوکاله: توافقی است؛ معمولا ۵‑۷ ٪ مبلغ خواسته یا حداقل تعرفۀ کانون (حدود ۳۰ میلیون برای دعواهای میلیاردی).
──────────────────────────────
جمع‌بندی
۱) هیچ لزومی ندارد پیشنهاد فروشنده (پس‌دادن اصل پول سه سال پیش + جریمه‌ی دلخواه) را بپذیرید؛
۲) دادخواست دو مرحله‌ای (الزام و در صورت تعذر، فسخ و استرداد با خسارت) بدهید؛
۳) در حالت عادی، دادگاه ثمن + شاخص تورم را حکم می‌دهد؛ برای گرفتن قیمت کامل روز باید تدلیس/تقصیر فروشنده را ثابت کنید. موفق باشید 🌺
سلام بستگی به قرارداد فی مابین دارد
با سلام و درود
بستگی به قرارداد فی مابین دارد
باسلام بستگی به مفاد قرارداد دارد
با سلام و عرض ادب ،بستگی به قرارداد فی مابین خواهد داشت
عرض سلام و احترام، باید قرارداد مورد توجه قرار گیرد.
با سلام
اظهارنظر مستلزم بررسی قرارداد فی مابین می باشد.
با درود
قرارداد بایستی بررسی شود
سلام
اظهارنظر در این خصوص منوط به بررسی مدارک و مستندات است
بستگی به توافق فی مابین در قراردادتان دارد
با سلام
با توجه به قرارداد شما عمل خواهد شد .
بهتر است قرارداد شما مطالعه شود.
با سلام اظهار نظر مستلزم بررسی مدارک و مستندات است
با سلام چنانچه ملک مستحق الغیر دراید ثمن و غرامات به نرخ روز باید پرداخت شود
سلام
اگر توافق کنید که فروشنده طبق توافق پرداخت میکنه و پرداخت به روز منوط به طرح شکایت و نظر قاضی است .
سلام
معامله باقی است و باید جهت رفع توقیف اقدام کنید
با سلام در صورت دادخواست شما باید به نرخ روز محاسبه و پرداخت گردد
بسته به مفاد قرارداد می باشد لذا پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
بادرود
بدوا دادخواست الزام به فک رهن تقدیم نمایید
پرسش خود را بفرستید؛ اولین وکیل آزاد در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهد.
پرسش خود را رایگان مطرح کنید؛ وکلا و کارشناسان حقوقی بنیاد وکلا در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهند.
