سلام وقتت بخیر
بر اساس اطلاعات موجود، در خصوص اعتبار نظریه کارشناسی و امکان ابطال مزایده به دلیلی که وراث مطرح کرده‌اند، نکات زیر قابل توجه است:
اعتبار نظریه کارشناسی
طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری، نظریه کارشناسی در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز است، حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود. این بدان معناست که اگر از تاریخ ارزیابی اولیه بیش از شش ماه گذشته باشد، معمولا نیاز به کارشناسی مجدد است.
ادعای وراث مبنی بر لزوم سپری شدن کامل ۶ ماه
ادعای وراث مبنی بر اینکه الزاما باید ۶ ماه کامل از قیمت قبلی سپری می‌شد و سپس کارشناس جدید برای تعیین قیمت مراجعه می‌کرد، با نص قوانین و رویه‌ها کاملا انطباق ندارد. مدت ۶ ماه، حداکثر اعتبار نظریه کارشناسی قبلی است و نه یک دوره الزامی که باید طی شود تا ارزیابی مجدد صورت گیرد.
تجدید ارزیابی قبل از انقضای ۶ ماه
نظریه هیئت عالی قضایی (مستند در نتیجه) بیان می‌دارد که تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر اعتبار شش ماهه نظریه کارشناسی، به طور مطلق به احکام قضایی و مرحله اجرای احکام مدنی قابل تسری نیست و در مقررات اجرای احکام مدنی، نص و مقرره‌ای مبنی بر الزام به انقضای کامل ۶ ماه برای تجدید ارزیابی وجود ندارد. اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تجدید ارزیابی به دفعات را جایز دانسته است، خصوصا اگر هدف، دستیابی به قیمت واقعی و عادلانه ملک باشد.
بنابراین، اگرچه نظریه کارشناسی اصولا تا شش ماه معتبر است، تجدید ارزیابی حتی پیش از اتمام این مدت، به خودی خود موجب بطلان مزایده نیست، به ویژه اگر شرایط بازار تغییر کرده باشد یا هدف از ارزیابی مجدد، رعایت هرچه بیشتر حقوق طرفین و فروش ملک به قیمت عادلانه روز باشد.
جهات ابطال مزایده
جهات قانونی ابطال مزایده در ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی مشخص شده‌اند که عبارتند از:
فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محل آگهی شده.
ممانعت غیرقانونی از خرید دیگران یا رد بالاترین قیمت پیشنهادی.
برگزاری مزایده بدون حضور نماینده دادسرا.
ممنوعیت خریدار از خرید طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی.
برخی حقوق‌دانان معتقدند که موارد ابطال مزایده محدود به ماده ۱۳۶ نیست و عدم رعایت قیمت پایه کارشناسی یا عدم رعایت مقررات راجع به مستثنیات دین نیز می‌تواند از موجبات ابطال باشد.
اعتراض به مزایده
شاکی می‌تواند ظرف یک هفته از تاریخ فروش (برگزاری مزایده) نسبت به تخلف از مقررات مزایده به دادگاهی که دادورز در آن ماموریت دارد، شکایت کند. دادگاه پس از بررسی، در صورت وارد بودن اعتراض، می‌تواند اقدام به ابطال مزایده نماید. همچنین، دادگاه برای صدور دستور تنظیم سند انتقال به نام خریدار در اموال غیرمنقول، باید صحت جریان مزایده را احراز کند و در صورت عدم احراز صحت، می‌تواند مزایده را ابطال نماید و این اختیار مقید به مهلت نیست.
نتیجه‌گیری در مورد ادعای وراث
صرف اینکه ارزیابی مجدد ملک قبل از اتمام دوره شش ماهه اعتبار ارزیابی قبلی انجام شده است، به تنهایی دلیل کافی و محکمه‌پسندی برای ابطال مزایده محسوب نمی‌شود، به خصوص اگر ارزیابی جدید به منظور به‌روزرسانی قیمت و رعایت حقوق طرفین صورت گرفته باشد و قیمت جدید مبنای مزایده قرار گرفته باشد. دادگاه در نهایت صحت جریان مزایده را بررسی خواهد کرد و اگر تشریفات قانونی و قیمت‌گذاری به درستی انجام شده باشد، صرف این ادعا منجر به جلوگیری از تایید مزایده نخواهد شد. آنچه اهمیت دارد، فروش مال به قیمت عادله و رعایت حقوق طرفین دعوا است. اگر وراث معتقدند که در ارزیابی جدید یا در فرآیند مزایده حقی از آنها تضییع شده، باید اعتراض خود را با دلایل متقن و در مهلت قانونی به دادگاه ارائه دهند.
