با سلام و احترام.
در پاسخ به سوال شما، باید با صراحت عرض کنم که بله، متاسفانه خطر حقوقی جدی وجود دارد و برادر شما امکان شکایت و ابطال سند (به میزان سهم‌الارث خود) را دارد.
اینکه سند ۱۰ سال پیش منتقل شده یا ۲۴ سال از فوت پدر می‌گذرد، در قانون مدنی ایران مانع از حق مطالبه ارث نمی‌شود. در ادامه دلایل حقوقی و راهکارهای موجود را برایتان شرح می‌دهم.
۱. تحلیل وضعیت مالکیت (ریشه مشکل)
طبق قانون، لحظه‌ای که پدر شما فوت کردند، تمام اموال ایشان (شامل خانه‌ای که قولنامه کرده بودند) به صورت قهری و خودکار به وراث (مادر و فرزندان) منتقل شده است.
مشکل اصلی: زمانی که سند رسمی مستقیما از فروشنده به نام مادر تنظیم شد، عملا «سهم‌الارث» فرزندان نادیده گرفته شد. اگرچه مادر سند رسمی گرفتند، اما از نظر حقوقی ایشان فقط مالک سهم خود (یک‌هشتم از اعیان و قیمت عرصه) بودند و نسبت به سهم فرزندان، معامله «فضولی» (بدون اجازه مالک) انجام شده است.
نتیجه: مادر شما قانونا مالک ۱۰۰٪ خانه نبوده‌اند که بتوانند ۱۰۰٪ آن را به شما بفروشند. طبق قاعده حقوقی «هیچ‌کس نمیتواند بیش از آنچه دارد را منتقل کند»، انتقال سهم برادرتان به شما صحیح نبوده است.
۲. آیا زمان گذشته (۱۰ سال) باعث میشود نتواند شکایت کند؟
خیر. در قوانین فعلی ایران، برای دعاوی «مالکیت» و «ارث»، مرور زمان به شکلی که حق را از بین ببرد، وجود ندارد.
اگر برادرتان ثابت کند که این ملک با پول پدر خریداری شده و ماترک (ارثیه) بوده است، حتی بعد از ۵۰ سال هم میتواند تقاضای سهم کند. حق مالکیت با گذشت زمان از بین نمی‌رود.
۳. برادرتان چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
او میتواند با مراجعه به دادگاه دادخواست‌های زیر را مطرح کند:
ابطال سند رسمی: او میتواند درخواست کند که سند تک‌برگ شما نسبت به سهم‌الارث او باطل شود. (یعنی سند کل خانه باطل نمی‌شود، بلکه سند شما اصلاح شده و نام او به عنوان شریک مشاعی وارد سند میشود).
مطالبه اجرت‌المثل: اگر ثابت شود شما در سهم او تصرف داشته‌اید، میتواند برای تمام سال‌هایی که در خانه ساکن بودید، کرایه (اجرت‌المثل) سهم خود را مطالبه کند.
فروش مال غیر: اگر ثابت کند شما یا مادر با علم و عمد سهم او را فروخته‌اید، ممکن است جنبه کیفری (فروش مال غیر) را هم مطرح کند، هرچند در اختلافات خانوادگی معمولا قضات بیشتر به جنبه حقوقی توجه می‌کنند.
۴. راهکارهای دفاعی شما
با وجود موارد بالا، شما بی‌دفاع نیستید. نکات زیر میتواند در دادگاه به نفع شما باشد:
اثبات هبه یا صلح (مهم‌ترین دفاع): آیا پدرتان در زمان حیات شفاها یا کتبا گفته بودند که "این خانه را برای همسرم خریدم"؟ اگر بتوانید ثابت کنید پدر قصد داشته خانه را به مادر «هبه» کند (بخشد) و پول را به نیت خانه خریدن برای مادر داده است، آنگاه خانه اصلا ارثیه نبوده که برادر سهم بخواهد. شهادت شهود (فروشنده اول، اقوام) در اینجا کلیدی است.
امضای شهود در سال ۹۵: فرمودید در سال ۹۵ دو نفر معرف غریبه امضا کردند. اگر در آن زمان یا قبل از آن، برادرتان در جایی (حتی یک دست‌نوشته عادی یا استشهادیه محلی) رضایت داده باشد یا امضایی کرده باشد، نمیتواند انکار کند.
شهادت فروشنده اول: اگر فروشنده اول زنده است و شهادت دهد که پدرتان گفته "سند را به نام خانمم بزنید"، این میتواند اماره‌ای بر مالکیت مادر باشد.
جمع‌بندی و توصیه
برادر شما از نظر قانونی دست بالا را دارد زیرا سند اولیه (مبایعه‌نامه پدر) نشان می‌دهد ملک متعلق به پدر بوده است.
پیشنهاد میشود:
۱. پیش از هر درگیری، سعی کنید با وساطت بزرگان فامیل موضوع را با صلح و سازش و پرداخت مبلغی توافقی حل کنید؛ زیرا پروسه دادگاه طولانی و برای هر دو طرف پرهزینه است.
۲. اسناد قدیمی (مبایعه‌نامه سال ۸۰) را به دقت بررسی کنید که خریدار دقیقا چه کسی قید شده است.
۳. حتما با یک وکیل متخصص امور ملکی و ارث مشورت کنید تا دفاعیات مبتنی بر «اماره تصرف» و «هبه» را برایتان تنظیم کند.
