مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی: آنلاین و تلفنی ۲۴ ساعته [+رایگان]

به ‌عنوان وکیل پایه‌ یک دادگستری با سال‌ها تجربه در دعاوی ثبتی، در این نوشتار به موضوع الزام به تنظیم سند رسمی می‌پردازم؛ دعوایی که برای وادار ساختن طرفِ مقابل به انتقال رسمی ملک یا هر مال قابل ثبت در دفاتر اسناد رسمی مطرح می‌شود. خواننده در سطرهای پیشِ رو با مبانی حقوقی این دعوا، مدارک لازم برای طرح آن، صلاحیت مراجع رسیدگی و نحوه اجرای حکم آشنا خواهد شد؛ از ذکر مواد قانونی بنیادین—از جمله ماده ۲۲ و مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که متن کامل آن‌ها نیز عیناً نقل خواهد شد—تا نکات کاربردیِ تنظیم دادخواست و دفاع مؤثر در برابر ادعاهای واهی.

اهمیت فراگیریِ این مطالب در آن است که غفلت از تشریفات رسمی می‌تواند به سلب حق مالکیت، تضییع سرمایه و ورود خسارات جبران‌ناپذیر بینجامد؛ تجربه عملی نشان داده است که بسیاری از قراردادهای عادی—حتی آن دسته که به گمان طرفین بی‌عیب و نقص هستند—در مقام اجرا با موانع ثبتی جدی روبه‌رو می‌شوند. عدم آگاهی از ظرف زمانی و کیفی اقدامی چون تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، ممکن است فرصتی طلایی را به سود شخصی سودجو بدل سازد و صاحب حق را در چرخه‌ای فرساینده از طرح دعاوی متوالی گرفتار کند.

اگر خواهان حفظ سرمایه خویش و پیشگیری از درگیری‌های فرسایشی در محاکم هستید، از شما دعوت می‌کنم مرا در ادامه همراهی کنید؛ مسیری گام‌به‌گام پیش پای شما خواهم نهاد تا با اتکا به قوانین جاری و رویّه قضایی، بتوانید با اطمینان خاطر حق خود را به ثبت رسانید و سند رسمی خویش را استیفا کنید.

آشنایی با مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

در این بخش، نخست می‌کوشم چیستیِ مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی را، از منظر یک وکیلِ دعاوی ثبتی، بشناسانم و سپس به چهار پرسش بنیادینی بپردازم که هریک در عمل سرنوشت بسیاری از املاک و سرمایه‌ها را رقم می‌زنند. پیش از ورود به جزئیات، یادآور می‌شوم که هر سطر این نوشتار بر تجربه حرفه‌ای و نصوص قانونی متکی است؛ به‌ ویژه مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که متضمن اعتبار مطلق سند رسمی و ضمانت اجرای بی‌اعتباریِ اسناد عادیِ فاقد ثبت است. متن کامل این مواد، جهت سهولت ارجاع، در انتهای همین بخش نقل می‌شود.

بهترین مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی کیست؟

امروزه، عنوان مشاور حقوقی به‌وفور شنیده می‌شود؛ اما در حوزه الزام به تنظیم سند رسمی، صرف آشنایی سطحی با قوانین کفایت نمی‌کند. برترینِ این مشاوران کسی است که سال‌ها در دادگستری به‌عنوان وکیلِ دعاوی ثبتی دادخواست الزام تنظیم سند را اقامه و نتیجه گرفته باشد؛ زیرا دانش نظریِ صرف، بدون سابقه عمل، در رویارویی با پیچیدگی‌های اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی ناتوان خواهد ماند.

پرونده‌های او، به‌ ویژه در محاکم تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، واجد آراء قطعی و ابرام‌شده باشد؛ چنین سوابقی نشان می‌دهد که استدلال‌های وی نه‌تنها قاضی بدوی بلکه هیئت‌های عالی‌تر را نیز مجاب کرده است.

شبکه‌ای موثر با دفترخانه‌ها، ادارات ثبت و کارشناسان رسمی داشته باشد؛ زیرا در عمل، بسیاری از گره‌ها محصول کندی گردش کار اداری است و تجربه ارتباط مستقیم با متصدیان نقش تعیین‌کننده دارد.

در تحلیل اسناد عادی، مبیّنِ شرطِ تَسلیمِ سند رسمی، به ظرایف حقوق مدنی و فقهی مسلط باشد؛ برای نمونه، بتواند تفاوت تعهد به انتقال عین در بیع نامه با تعهد به تنظیم سند در قرارداد صلح را دقیقا بازشناسد؛ تفاوتی که آثار آن در صلاحیتِ مرجعِ رسیدگی و نوع خواسته آشکار می‌شود.

چنین مشاوری، افزون بر پشتیبانی قضایی، نقشه راه اداریِ اخذ استعلامات، پرداخت مالیات و عوارض، و حضور در دفترخانه را نیز در اختیار موکل می‌گذارد؛ به بیان روشن، نقش او فقط نوشتن دادخواست نیست، بلکه هدایتِ مالک به دروازه ثبت است.

مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی چه ویژگی‌هایی دارد؟

مشاوره‌ای سودمند است که تحقیق‌محور باشد. هر ملک تاریخچه‌ای دارد که در سوابق ثبتیِ دفتر املاک، پرونده ثبتی بایگانی، نقشه تفکیکی و حتی آرای کمیسیون ماده صد نهفته است. مشاور باید پیش از هر اقدام، استعلامات را دریافت و تحلیل کند؛ مسیری که به جلوگیری از صدور حکم غیرقابل اجرا می‌انجامد.

مبتنی بر نصوص الزام‌آور باشد. برای مثال، مشاور باید به موکل نشان دهد که ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت را تنها زمانی مالک می‌شناسد که ملک به نام شخص در دفتر املاک ثبت شده باشد؛ بنابراین، هر گونه استنادِ خوانده به سند عادیِ بعدی نزد محکمه مسموع نخواهد بود.

تصویر روشنی از هزینه و زمان ارائه کند. آیین دادرسی مدنی در مواد ۵۱۴ و بعد تصریح دارد که خواهان باید هزینه دادرسی را بپردازد؛ به‌ علاوه، مالیات نقل‌وانتقال ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم و حق‌الثبت نیز در مرحله اجرا مطالبه می‌شود. مشاور مؤثر، همه این مخارج را از ابتدا برآورد و به موکل اعلام می‌کند.

از استراتژی‌های بدیل آگاه باشد. گاه مسیر الزام به تنظیم سند، به دلیل فوت مالک رسمی، فقدان وراث یا تعارض حدود، با مانع روبه‌رو می‌شود؛ در این صورت، توسل به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌تواند چاره‌ساز باشد.

مهم‌ترین زمانِ مراجعه به مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی چه زمانی است؟

تجربه نشان می‌دهد که تاخیر در اخذ مشاوره، هزینه‌های حقوقی و مالی را تصاعدی افزایش می‌دهد. بهترین زمان، همان لحظه‌ای است که سند عادی (مبایعه‌نامه، قولنامه یا صلح‌نامه) امضا می‌شود؛ زیرا:

• ثبت رسمی، وفق مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، در اغلب معاملات املاک اجباری است و اسنادی که به ثبت نرسیده باشند، در هیچ مرجع رسمی پذیرفته نمی‌شوند.
• در فاصله میان امضای قولنامه تا تنظیم سند رسمی، خطر صدور اجرائیه‌های ثبتی بر ملک، توقیف، یا حتی انتقال دوباره به ثالث وجود دارد؛ مشاور با اقدامات تامینی، از جمله توقیف پلاک در دفتر املاک، از بروز این ضررها جلوگیری می‌کند.
• مرور زمان اجرای تعهد و تغییر قیمت ملک، بعدا می‌تواند خوانده را به طرح دفاع غلّو فاحش در ثمن یا فقدان تعادل عوضین وادارد؛ مشاوره حقوقی به موقع، راه این استدلال‌ها را می‌بندد.

نقش مشاوره‌ حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در پرونده‌های ملکی چیست؟

مشاور حقوقی، در این‌گونه پرونده‌ها، عملا سه نقش هم‌زمان را ایفا می‌کند: معمار دعوی؛ او دادخواست را به نحوی تنظیم می‌کند که خوانده تعهد اصلی و کلیه ایادی بعدی، مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی، متعهد و محکوم‌ُعلیه قرار گیرند. در غیر این صورت، حکم صادرشده قابلیت اجرا بر منتقل‌الیه ثانوی را نخواهد داشت. هماهنگ‌کننده منافع اداری؛ به‌هنگام اجرای حکم قطعی، سردفتر برای تنظیم سند رسمی، تطبیق مفاصاحساب شهرداری و گواهی سازمان امور مالیاتی را مطالبه می‌کند. مشاور با کنترل ضرب‌الاجل‌های اداری، از بازگشت حکم به‌دلیل تعذر اجرا جلوگیری می‌کند. راهنمای پسارأی؛ پس از صدور رأی قطعی، ممکن است محکومٌ‌علیه از صدور اجرائیه شانه خالی کند. مشاور با تقدیم درخواست صدور اجرائیه ذیل ماده ۲۰ قانون اجرای احکام مدنی و پیگیری از واحد اجرای احکام، ملک را تا مرحله صدور سند، پایش می‌کند.

مبنای قانونی الزام به تنظیم سند رسمی

در این بخش، قصد دارم بنیان‌های حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را واکاوی کنم؛ می‌خواهم نشان دهم که این دعوا صرفا یک تدبیر قراردادی میان دو طرف نیست، بلکه پشتوانه‌ای محکم در قوانین ماهوی و شکلی ایران دارد که عدم توجه به آن می‌تواند حق مالکیت را در معرض خطر قرار دهد. 

برای دستیابی به چنین فهمی، نیاز است به مهم‌ترین مقررات ثبتی، مواد مرتبط از قانون مدنی و همین‌طور آرای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور نگاهی دقیق بیفکنیم.

نخستین سنگِ بنای این الزام، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک است؛ در این ماده به صراحت آمده است: همین‌که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا منتقل‌الیه قانونی او را مالک خواهد شناخت…. به‌ موجب این حکم، مالکیتِ رسمی نه با توافق خصوصی، بلکه با ثبت در دفتر املاک شکل می‌گیرد؛ از همین‌جا روشن می‌شود که هر قراردادی پیرامون انتقال ملک ــ ولو ممهور به امضای خریدار و فروشنده ــ تا هنگامی که به ثبت نرسد قادر نیست مالکیت را به‌طور کامل منتقل کند. 

همین واقعیت، سرچشمه ضرورت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؛ دعوایی که در عمل، به‌مثابه پلی میان قرارداد خصوصی و مالکیت رسمی ایفای نقش می‌کند.

ماده ۴۶ قانون ثبت، معاملات راجع به عین یا منافع املاکی را که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری می‌داند. ماده ۴۷ نیز یک گام فراتر نهاده و اعلام می‌کند در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی دایر است، ثبت اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول الزامی است. 

ضمانت اجرای این تکلیف در ماده ۴۸ تبلور یافته؛ چرا که مقرر می‌دارد سندی که باید به ثبت برسد اما نرسیده، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود. 

پس محکمه ناچار است برای پذیرش معامله ملک، منتظر تثبیت آن در دفترخانه بماند و همین امر، قدرت سند رسمی را تثبیت می‌کند.

به موازات مقررات ثبت، قانون مدنی در فصل اسناد، قلمرو و اعتبار سند رسمی را تعیین می‌کند. ماده ۱۲۸۷ می‌گوید: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است. در ادامه، ماده ۱۲۹۲ به اسناد عادی‌ای که اعتبار سند رسمی را دارند اشاره می‌کند، ولی در همان بند شرط می‌کند که طرف مقابل باید صدور آن را قبول کرده یا در دادگاه ثابت شود؛ نکته‌ای که به‌خوبی تمایز سطح اثبات در اسناد رسمی و عادی را عیان می‌سازد.

قانون‌گذار با پذیرش آزادی قراردادی در ماده ۱۰ قانون مدنی، اصل حاکمیت اراده را به رسمیت شناخته است و اعلام می‌کند قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قانون نباشد نافذ است. اما این آزادی در قلمرو اموال غیرمنقول به‌واسطه مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت محدود شده است؛ به عبارت دیگر، اگرچه می‌توان بیع‌نامه‌ای به‌ دلخواه نوشت، ولی بیعِ بدون ثبت قادر به انتقال رسمی نخواهد بود و در دادگاه نیز تنها پس از ثبت است که معامله اثر کامل می‌یابد. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند، ابزار اجرای همان حاکمیت اراده در قالبی منطبق با نظم عمومی ثبتی است.

در نظام حقوقی ایران، رویه قضایی جایگاه ویژه‌ای در تفسیر قوانین دارد. رأی وحدت رویه شماره ۷۷۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۸ صادر شد، نمونه‌ای روشن است؛ در این رأی تصریح گردید که خریدارِ ملکی که به ثبت دفتر املاک نرسیده، حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارد، حتی اگر مالکِ ثبتی، ملک را به ثالث منتقل کرده باشد.

این رأی، در حقیقت، قدرت دادگاه را برای تحقق عدالت در برابر سوءاستفاده فروشندگان بدعهد تضمین کرده است.

از دیگر مستندات قانونی، باید به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اشاره کرد که ناظر بر وضعیت املاکی است که با سند عادی یا بدون سند در تصرف اشخاص قرار داشته و تاکنون ثبت نشده‌اند. این دو ماده، به متصرفین واجد شرایط اجازه می‌دهد با ارائه دلایل تصرف، ملک را به ثبت برسانند. 

اهمیت این مواد در آن است که حتی در موارد فقدان مالکِ رسمی یا مفقود شدن نشانی از ورثه، بتوان سند رسمی صادر کرد و بن‌بست ثبتی برطرف شود. 

البته این فرآیند از مسیر هیئت مقرر در اداره ثبت می‌گذرد و گاه در ادامه آن، صدور حکم الزام به تنظیم سند نیز ضرورت پیدا می‌کند؛ زیرا ثبت اولیه ملک، شرط کافی برای انتقال به خریدار نیست و باید گام نهایی یعنی انتقال در دفترخانه انجام شود.

نباید از قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی که اولین‌بار در سال ۱۳۹۰ به تصویب رسید و در سال ۱۴۰۰ اصلاح شد، غافل شد. این قانون، مهلت‌ها و تشریفات ویژه‌ای را برای صاحبان بنا و زمین بدون سند رسمی پیش‌بینی کرده است تا بتوانند تقاضای صدور سند نمایند. 

عملا هنگامی که فروشنده و خریدار در مورد انتقال رسمی به مشکل می‌خورند و ملکِ موضوع معامله فاقد سابقه ثبتی روشن است، وکیل می‌تواند به‌استناد این قانون، ضمن طرح تقاضا در اداره ثبت، تکلیف مالکیت را روشن کند و پس از اخذ سند اولیه، دعوای الزام به انتقال رسمی را علیه مالک ثبت‌شده طرح نماید.

در کنار قوانین یادشده، آیین دادرسی مدنی چارچوب طرح دعوا را معین می‌کند. ماده ۵۱ این قانون، ارکان دادخواست را برمی‌شمرد؛ از جمله مشخصات طرفین و خواسته. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته باید دقیقا عنوان شود و گاهی لازم است در متن دادخواست تصریح شود که جهت صدور حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره …. بی‌دقتی در این مرحله، موجب می‌شود دادگاه حکم موثر صادر نکند یا اجرای حکم با مانع مواجه شود. 

همچنین طبق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی، محکومٌ‌علیه در صورت امتناع از حضور در دفترخانه، می‌تواند توسط دایره اجرا جلب یا ملزم به تنفیذ سند از سوی نماینده دادگاه شود؛ بدین ترتیب، قانون ابزار قهری لازم برای تکمیل روند ثبت را در اختیار محکوم‌له قرار داده است.

یکی دیگر از سرفصل‌های مهم، پرداخت مالیات نقل‌وانتقال و حق‌الثبت است که در مواد ۵۹ و ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و آیین‌نامه حق‌الثبت اسناد رسمی منعکس شده است. اگرچه این الزام مالی در ظاهر ربطی به مالکیت ندارد، اما عدم تأدیه آن می‌تواند مانع تنظیم سند در دفترخانه شود و بنابراین، وکیل باید موکل را نسبت به زمان‌بندی و میزان این هزینه‌ها آگاه سازد تا فرایند ثبت متوقف نگردد.

نکته‌ای که تجربه سال‌ها فعالیت قضایی به من آموخته، آن است که دادگاه زمانی حکم الزام به تنظیم سند را می‌پذیرد که رابطه قراردادی و تعهد انتقال روشن و بی‌ابهام باشد. بنابراین، دفاعیات خوانده بیشتر بر انکار معامله یا ایراد به اهلیت یا قصد انشاء متمرکز می‌شود. 

در این میان، ماده ۲۱۹ قانون مدنی که اجرای عقود را لازم می‌شمارد، پشتوانه محکمی برای خواهان است؛ زیرا با اثبات وقوع عقد، اصل بر لزوم آن است و متعهد نمی‌تواند از ایفای تعهد شانه خالی کند. در نهایت، دادگاه با استناد به مواد یادشده و ماده ۲۲۰ قانون مدنی که متعهد را به لوازم عرفی عقد ملزم می‌کند، حکم به الزام صادر خواهد کرد.

اگر بخواهم چکیده‌ای عملی از مبانی یادشده ارائه دهم، باید بگویم: ماده ۲۲ قانون ثبت مالکیت رسمی را تعریف می‌کند؛ مواد ۴۶ تا ۴۸، ثبت اجباری را اعلام می‌نماید؛ مواد ۱۲۸۷ و ۱۲۹۲ قانون مدنی، اعتبار سند رسمی را تثبیت می‌کند؛ ماده ۱۰ همان قانون دامنه آزادی قراردادها را به‌رغم اجبار ثبتی مشخص می‌سازد؛ مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند، مسیر جبرانی در فقدان سابقه ثبتی را می‌گشاید؛ و بالاخره رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور و مقررات آیین دادرسی و اجرای احکام، نیروی اجرایی این تعهد را تضمین می‌نماید. 

بدین‌سان، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر یک رشته قوانین منسجم استوار است که هر کدام نقش خاص خود را در تحقق مالکیت رسمی ایفا می‌کنند و وکیل مجرب، با تسلط بر این زنجیره، حق موکل را از ورق بیع‌نامه تا دفتر املاک همراهی می‌نماید.

خدمات مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

در این بخش، به ‌عنوان وکیل دادگستری که سالیان متمادی در بطن دعاوی ثبتی حاضر بوده‌ام، می‌کوشم گستره خدماتی را شرح دهم که در حوزه الزام به تنظیم سند رسمی به موکلان ارائه می‌دهم؛ خدماتی که از مشاوره مقدماتی آغاز می‌شود، در تنظیم اوراق قضایی تبلور می‌یابد، با هدایت دقیقِ مراحل دادرسی ادامه پیدا می‌کند و سرانجام تا اجرای حکم و تحصیل سند رسمی امتداد می‌یابد. مقصودم آن است که خواننده دریابد در این مسیر، وکیل نه صرفاً دادخواست‌نگاری است و نه صرفا سخنگوی جلسه دادگاه؛ بلکه نقش او به مثابه همراهی متخصص است که در هر گام، از پیچیدگی‌های حقوقی و اداری صیانت می‌کند و کمترین احتمال خطا را به‌سوی صفر میل می‌دهد.

مشاوره حقوقی تخصصی

این بخش به بررسی چیستی و چرایی مرحله مشاوره اختصاص دارد؛ مرحله‌ای که نقطه عزیمت دعواست و کیفیت آن، سرنوشت پرونده را رقم می‌زند.

در نخستین نشست، مهم‌ترین وظیفه من تشخیص صحت مستندات و تحقق ارکان عقد است. پیش از هر توصیه، بایستی متن قرارداد عادی، قبض و رسیدهای پرداخت، و هرگونه استعلام ثبتی از اداره ثبت را با موشکافی مطالعه کنم. 

در همین مرحله است که گاه، با یک نگاه تیزبینانه، کاستی‌ای فاحش در امضای یکی از ایادی کشف می‌شود یا خلأیی در اختیار و اهلیتِ فروشنده نمایان می‌گردد؛ کاستی‌ای که اگر بعداً در دادگاه آشکار شود، همه زحمات را بر باد می‌دهد. 

در جلسه مشاوره، علاوه بر تحلیل مدارک، راهبرد طرح دعوا نیز تعیین می‌شود:‌ آیا به سود موکل است که دادخواست صرفِ الزام به تنظیم سند تقدیم کند یا بهتر آن است که همراه با خواسته اجرت‌المثل ایام تصرف نیز مطرح شود؟ آیا باید ابتدا تأمین دلیل صورت گیرد یا می‌توان به‌ سرعت به سراغ دادگاه رفت؟ این پرسش‌ها در ظاهر فنی به‌ نظر می‌رسند، اما پاسخی که به هر یک می‌دهم، هزینه، زمان و ریسک دعوا را دگرگون می‌سازد.

بخش دیگری از مشاوره به آموزش روند اداری مربوط می‌شود. بسیاری از موکلان تصور می‌کنند پس از صدور رأی قطعی، همه چیز تمام است؛ حال‌آنکه مسیر دشوارتر تازه آغاز شده است. بنابراین از همان ابتدا، درباره مالیات نقل‌ و انتقال، عوارض شهرداری، گواهی پایان کار و استعلام‌هایی که در مرحله دفترخانه مطالبه خواهد شد، صحبت می‌کنم تا موکل بداند چه هزینه‌هایی بر ذمه‌اش قرار می‌گیرد و چه اسنادی باید از پیش تهیه شود.

تنظیم اوراق قضایی

در این بخش، بیان می‌کنم که نگارش اوراق قضایی چگونه از صورت ظاهراً ساده نام خواهان و خوانده و خواسته فراتر می‌رود و به هنری دقیق بدل می‌شود که در آن، هریک از کلمات وزنی دارد و هر جمله می‌تواند نقشی در پیروزی یا شکست ایفا کند.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، گرچه در ظاهر قالبی ثابت دارد، اما محتوا باید متناسب با وضعیت خاص هر ملک تنظیم شود. 

برای مثال، در پرونده‌ای که فروشنده پس از عقد بیعِ عادی، ملک را به ثالث منتقل کرده است، ناگزیرم به‌جای یک خوانده، تمام ایادی لاحق را نیز طرف دعوا قرار دهم و در شرح خواسته به صراحت قید کنم که صدور حکم بر الزام جملگی خواندگان به انتقال رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره…. اگر ملک در رهن بانک باشد یا بابت مهریه توقیف شده باشد، باید به استناد ماده ۳۳ قانون اجرای احکام، دادخواست متضمن تقاضای رفع بازداشت تنظیم گردد تا دادگاه بتواند حکم مؤثر صادر کند.

تنظیم دادخواست، تنها آغاز نگارش است. لایحه دفاعیه در برابر ایرادات احتمالی خوانده، تکمیل خواسته در میانه دادرسی، و حتی درخواست تأمین خواسته یا دستور موقت، هر یک اوراق مستقلی است که باید با ادبیاتی منضبط و مستدل به دادگاه تقدیم شود. من به‌ عنوان وکیل، با اشراف بر رویه شعبِ مختلف، لحن و ترتیب استدلال را به گونه‌ای انتخاب می‌کنم که با رویکرد قاضی سازگار باشد. 

همین ظرافت‌های به ظاهر کوچک سبب می‌شود پرونده‌ای که می‌توانست ماه‌ها در پیچ و خم تبادل لوایح گرفتار شود، در نخستین جلسات به نتیجه برسد.

راهنمایی جهت آغاز فرآیند دادرسی

در این بخش، گام‌های عملی شروع دعوا را تشریح می‌کنم؛ مسیری که از اخذ گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه آغاز می‌شود و تا تقدیم دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ادامه پیدا می‌کند.

نخستین اقدام، تعیین وقت در دفترخانه و ارسال اظهارنامه رسمی برای دعوت فروشنده است. این گام، به ظاهر ساده، ولی از حیث اثباتی حیاتی است؛ زیرا در جلسه دادرسی، فروشنده معمولا مدعی می‌شود که هیچ‌گاه دعوت نشده یا موعدی برای تنظیم سند تعیین نگردیده.

با ارائه اظهارنامه و گواهی دفترخانه، این دفاع بی‌اثر می‌شود. پس از آن، باید به اداره ثبت محل مراجعه و خلاصه پرونده ثبتی و پاسخ استعلام ماده ۷۴۷ آیین‌نامه قانون ثبت را اخذ نمود.

اگر ملک در بازداشت باشد یا در رهن بانک، این موضوع از همان آغاز روشن می‌شود و می‌توان به‌ موازات دادخواست اصلی، اقدامات لازم برای رفع بازداشت یا جلب رضایت مرتهن را انجام داد.

مرحله بعد، تنظیم دادخواست در سامانه خدمات الکترونیک قضایی است. در‌ این‌ جا، دقت در انتخاب خواسته مالی یا غیرمالی و تعیین ارزش خواسته، اهمیت دو چندان دارد؛ زیرا هزینه دادرسی و صلاحیت شورا یا دادگاه تابع همین انتخاب است. اگر اشتباه شود، پرونده یا به دادگاه بی‌صلا‌حیت ارسال خواهد شد یا گیرِ تشریفات اصلاح دادخواست می‌افتد و ماه‌ها زمان تلف می‌شود. 

به موکلان توضیح می‌دهم که چرا در پرونده‌ای خاص، به‌رغم قیمت بالای ملک، بهتر است خواسته را غیرمالی بنویسیم تا هزینه دادرسی سنگین نشود؛ یا در پروند‌ه‌ای دیگر، چگونه چاره‌ای جز تعیین ارزش واقعی و پرداخت هزینه کامل نداریم، زیرا احتمال صدور قرار رفع نقص به دلیل عدم تناسب ارزش و خواسته بسیار بالاست.

خدمات تکمیلی

در این بخش پایانی، به خدماتی می‌پردازم که پس از صدور حکم آغاز می‌شود؛ خدماتی که اگرچه کم‌تر دیده می‌شود، اما برای تحقق واقعی حق مالکیت ضروری است.

نخست، پیگیری واحد اجرای احکام است. هنگامی که رأی قطعی می‌شود، باید بلافاصله تقاضای صدور اجرائیه کرد. در مواردی که محکومٌ‌علیه در دسترس نیست یا حاضر به حضور در دفترخانه نمی‌شود، اجرای احکام اختیار دارد نماینده‌ای اعزام کند تا سند را به‌گونه‌ای نیابتاً امضا نماید. 

در عمل اما، این اختیار بدون پیگیری جدی وکیل کمتر به کار می‌افتد. نقشی که من بر عهده می‌گیرم، حضور منظم در شعبه اجرا، درخواست صدور دستور جلب در صورت لزوم، و هماهنگی با دفترخانه برای تعیین وقت مجدد است تا پرونده فرسایشی نشود.

گام بعد، مدیریت هزینه‌های همچنان باقیمانده است. بسیاری از محکومان، پس از صدور حکم، به بهانه مالیات یا بدهی شهرداری از حضور در دفترخانه طفره می‌روند. من با مشاوره دقیق، مالک جدید را آماده می‌کنم که ـ در صورت لزوم ـ موقتا مالیات و عوارض را بپردازد و سپس طبق ماده ۷۰ قانون ثبت برای مطالبه مبالغ پرداختی علیه فروشنده اقامه دعوا کند. چنین تدبیری مانع وقفه طولانی در صدور سند می‌شود و در عین ‌حال، بار مالی ناعادلانه را به دوش متعهد اصلی بازمی‌گرداند.

سرانجام، مرحله پس از ثبت است. گاهی سند رسمی صادر می‌شود اما فروشنده با استناد به دعاوی متقابلِ فسخ یا ابطال، سعی در بی‌اعتبار کردن آن دارد. در این‌ جا، وکیلِ خریدار باید آماده دفاع باشد و حتی در مواقع ضروری، با تقاضای صدور دستور موقت، از اجرای عملیات ثبتی مخالفِ سند جلوگیری کند تا مالکیت تثبیت‌شده محفوظ بماند.

به بیان دیگر، خدمات من در این حوزه پایان نمی‌یابد مگر آن‌ که خریدار، سند رسمی را در دست داشته باشد و همه مخاطرات محتمل نیز پوشش داده شده باشد.

نحوه دریافت مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی 

در سطرهای پیشِ رو سه کانال اصلی دسترسی به وکیل متخصص را تشریح می‌کنم: مراجعه حضوری، ارتباط تلفنی و استفاده از بسترهای آنلاین. پس از پایان مطالعه، خواننده قادر خواهد بود بسته به زمان، بودجه و حساسیت مدارک خویش، مناسب‌ترین گزینه را برگزیند و مطمئن باشد که حقوقش زیر سایه ناآگاهی قرار نمی‌گیرد.

مشاوره حضوری

چشم در چشم شدن با موکل هنوز سنگ‌بنای اعتماد متقابل است. در ملاقات حضوری نه‌فقط لحن کلمات که حالت نگاه و حرکات دست مسائلی را آشکار می‌سازد که غالباً در ارتباطات غیرحضوری گم می‌شود. 

من در چنین نشست‌هایی نخست با پرسش‌های دقیق، خطوط اصلی قرارداد عادی و سابقه ثبتی ملک را استخراج می‌کنم؛ سپس اصل مدارک را روی میز می‌گسترانم، ذره‌ذره حاشیه‌‌نویس‌ها را می‌خوانم و در صورت نیاز با ذره‌بین مهرها و تاریخ‌ها را مطابقت می‌دهم.

ارزش افزوده حضور فیزیکی، امکان تنظیم هم‌زمان اوراق است؛ برای مثال، اگر در همان جلسه به این نتیجه برسیم که باید اظهارنامه رسمی فوراً ارسال شود یا بهتر است برای جلوگیری از نقل‌وانتقال ثانوی، تقاضای توقیف پلاک در اداره ثبت مطرح گردد، پیش‌نویس را همان‌جا آماده می‌کنم، امضای موکل را می‌گیرم و بی‌درنگ به دبیرخانه می‌سپارم. چنین سرعتی تنها وقتی ممکن است که همه افراد و اسناد در یک مکان جمع باشند.

البته این شیوه الزامات خاص خود را دارد: موکل باید زمان مفصل اختصاص دهد، گاه مسیر طولانی را بپیماید و اسناد را فیزیکی حمل کند؛ حملی که اگر محتویات پرونده شامل اسناد بانکی یا قباله‌های قدیمی باشد، ریسک مفقودی و آسیب‌دیدگی را به همراه دارد. 

نیز در شهرهای کوچک ممکن است طرح مسئله ملک حساس، نزد مراجع عمومی دفتر وکالت، با دغدغه حفظ حریم خصوصی همراه شود. در چنین موقعیتی باید حتماً پیشاپیش درباره زمان خلوتی دفتر یا اتاق جداگانه گفتگو کرد تا اصل رازداری وکیل که مستند به ماده ۶۴۸ قانون مجازات اسلامی است بی‌کم‌وکاست رعایت شود.

مشاوره تلفنی

بسیار پیش آمده است که موکل، درست در آستانه امضای مبایعه‌نامه یا حضور در دفترخانه، به سوالی فوری برخورد کرده و فرصت تنظیم ملاقات حضوری نبوده است. در این وضع، تماس تلفنی مزیت بزرگ خود را نشان می‌دهد؛ ارتباط بی‌درنگ برقرار می‌شود و خطر تصمیم شتاب‌زده به حداقل می‌رسد. 

من در چنین گفتگوهایی، ابتدا مطمئن می‌شوم که هویت تماس‌گیرنده همان ذی‌نفع پرونده است، سپس با پرسش‌های طبقه‌بندی‌شده اطلاعات ضروری را استخراج می‌کنم و پاسخ را با زبانی شفاف بیان می‌دارم.

از منظر فنی، مشاوره تلفنی برای پرسش‌های نقطه‌ای فوق‌العاده کارآمد است. فرض کنید خریدار می‌خواهد بداند گواهی عدم حضور چگونه اخذ می‌شود یا مبلغ هزینه دادرسی چه مقدار است. این پرسش‌ها مستلزم رؤیت اصل اسناد نیست و با تبیین قواعد قانونی حل می‌شود. استفاده از تلفن در چنین مواردی نه‌تنها وقت‌گیر نیست، بلکه هزینه موکل را به‌نسبت ملاقات حضوری به‌شدت کاهش می‌دهد.

بااین‌حال، تلفن جایگزین رویت حضوری مستندات نمی‌شود. هیچ وکیلی، با وجود مسئولیت سنگین، صرف شنیدن توضیحات شفاهی را برای اظهار نظر قطعی در خصوص اعتبار یک سند کافی نمی‌داند. من نیز اگر احساس کنم گره اصلی پرونده در صحت امضای متعاقدین یا تطبیق خلاصه وضعیت ثبتی با قولنامه است، حتماً ادامه بررسی را منوط به ارسال تصویر مدارک و یا تعیین وقت حضوری می‌کنم. 

از همین رو لازم است موکل بداند که مشاوره تلفنی نوعا مرحله مقدماتی است؛ به منزله چراغ راهنمایی است که نشان می‌دهد پیش یا پس بروید، اما مقصد نهایی را در غیاب مدارک نمی‌توان نشانی دقیق داد.

مشاوره آنلاین

جهان حقوق نیز مانند سایر عرصه‌ها تحت تاثیر تحولات فناوری قرار گرفته است و من طی سال‌های اخیر بخش مهمی از وقت خویش را در اتاق‌های کنفرانس مجازی سپری کرده‌ام. مشاوره آنلاین، توانسته فاصله جغرافیایی را حذف کند و حتی ایرانیان مقیم خارج کشور را قادر سازد بدون سفر به کشور، روند انتقال رسمی ملکشان را آغاز کنند.

در این قالب، تمام مدارک با اسکن رنگی یا عکس با وضوح بالا پیش از جلسه آپلود می‌شود؛ من با استفاده از نرم‌افزارهای علامت‌گذاری، نکات کلیدی را برجسته می‌کنم و صفحه به صفحه برای موکل توضیح می‌دهم. 

اگر نیاز باشد متن اظهارنامه یا دادخواست همزمان تنظیم شود، نسخه پیش‌نویس را در قالب مشترک روی صفحه نمایش می‌گذارم تا موکل تغییرات پیشنهادی را ببیند و نظر دهد. این تعامل لحظه‌ای نه‌ تنها زمان را کوتاه می‌کند، بلکه خطاهایی مانند خوانش نادرست نام مالک یا اشتباه در شماره پلاک ثبتی را به صفر نزدیک می‌سازد.

دغدغه‌ای که معمولا در مشاوره آنلاین مطرح می‌شود، امنیت اطلاعات است. برای رفع این نگرانی، من همیشه از بسترهایی استفاده می‌کنم که با پروتکل‌های رمزگذاری انتهابه‌انتها، داده را حفاظت می‌کنند و در قرارداد الکترونیک خود صراحتا مسئولیت محرمانگی را می‌پذیرند.

موکل نیز باید به توصیه من توجه کند؛ از ارسال اسکن شناسنامه و اسناد حساس از طریق شبکه‌های اجتماعی بدون رمز خودداری نماید و برای بارگذاری مدارک حتماً از کانال‌ اختصاصی ما بهره بگیرد.

البته، فضای آنلاین همچنان تابع محدودیت‌های قانون تجارت الکترونیک ایران است. برای مثال، امضای دیجیتال باید با گواهی الکترونیکی صادره از مرکز صدور گواهی ریشه همراه باشد تا در مراجع رسمی اعتبار یابد. بنابراین در مواردی مانند امضای تعهدنامه حضور در دفترخانه یا اعطای وکالت بلاعزل، نهایتا نسخه سخت‌افزاری لازم است؛ اما چاره کار ساده است: پس از تکمیل متن، فایل pdf برای موکل ارسال می‌شود، وی چاپ می‌کند، امضا می‌زند و سپس پیک اختصاصی یا پست سفارشی آن را به دفتر ما بازمی‌گرداند. بدین‌ترتیب، پیوند میان جهان دیجیتال و الزامات سنتی حقوق ایران برقرار می‌شود.

اکنون که سه مسیر بیان شد، شاید سؤال کنید کدام را برگزینید. پاسخ وابسته به متغیرهایی چند است. اگر پرونده به مرحله حساسی رسیده و فروشنده درصدد انتقال ملک به ثالث است، بی‌درنگ باید به‌صورت حضوری مراجعه کنید تا از تاخیر اداری جلوگیری شود و فرصت توقیف ملک از دست نرود. 

اگر هنوز قرارداد در مرحله پیش‌نویس است و صرفا می‌خواهید بدانید شرط فک رهن در متن بیع چگونه درج شود، تماس تلفنی کافی است. و اگر خارج از شهر یا کشور زندگی می‌کنید و باید در عین بررسی دقیق اوراق، هزینه سفر را حذف کنید، جلسه آنلاین مطمئن و مقرون‌به‌صرفه خواهد بود.

در هر صورت، توصیه من این است که پیش از هر تماس، فهرستی از پرسش‌های خود تهیه کنید و مدارکی را که تصور می‌کنید مرتبط است، یک‌جا گرد آورید. بی‌نظمی در ارائه اطلاعات موجب می‌شود بخش مهمی از وقت جلسه صرف یافتن برگ‌ها و توضیح مقدمات شود و لبّ مشورت در حاشیه بماند. 

در مقابل، هرچه پرونده منظم‌تر ارائه شود، من نیز سریع‌تر می‌توانم به تحلیل برسم و پاسخ دقیق بدهم.

چه به‌صورت حضوری، چه تلفنی و چه آنلاین، قانون وکالت ایجاب می‌کند رابطه مالی و حقوقی میان وکیل و موکل در قالب قرارداد کتبی منعقد شود. در ملاقات حضوری، سند سفید امضاشده در همان جلسه تکمیل می‌شود. در تماس تلفنی، پس از توافق شفاهی، پیش‌نویس قرارداد وکالت با پست الکترونیک ارسال می‌شود و موکل پس از امضا آن را بازمی‌گرداند. در مشاوره آنلاین، سندِ الکترونیک علاوه بر امضا، به گواهی امضای دیجیتال معتبر ضمیمه می‌شود.

این تفاوت در قالب اجرا خللی در اصالت قرارداد ایجاد نمی‌کند؛ مهم آن است که متن، مشخصات طرفین، موضوع وکیل، میزان حق‌الوکاله و نحوه پرداخت را دقیقاً بیان کند تا بعدها در دیوان مالیاتی یا نزد کانون وکلا محل اختلاف نگردد.

تجربه به من آموخته است که صرف انتخاب روش مناسبِ مشاوره کافی نیست؛ استمرار ارتباط و زمان‌بندی به‌موقع پیگیری‌ها لنگر موفقیت پرونده است. 

در عمل، پس از نخستین جلسه، بسته به شتاب دعوا، برگه زمان‌بندی دقیق تهیه می‌کنم: موعد ارسال اظهارنامه، زمان ثبت دادخواست، فرصت اعتراض به نظر کارشناسی و تاریخ تقریبی صدور رأی. این جدول در سامانه مدیریت پرونده من ثبت می‌شود و برای موکل پیامک یا اعلان الکترونیک ارسال می‌گردد.

اهمیتی ندارد مشاوره ابتدایی حضوری بوده یا آنلاین؛ آنچه اهمیت دارد، تداوم رشته ارتباط است تا هیچ مهلت قانونی از دست نرود و سند رسمی در کوتاه‌ترین زمان ممکن به‌نام موکل درج شود.

هیچ ‌فراموش نمی‌کنم موکلی را که به علت عدم دریافت اخطاریه کاغذی، دچار صدور رأی غیابی شد؛ اما از آن‌جا که در سیستم آنلاین پیگیری، هشدار زمان تجدیدنظرخواهی برایش ارسال شده بود، توانستیم ظرف ده روز رأی را واژگون کنیم و مسیر اجرای حکم را به نفع خریدار حقیقی بازگردانیم. اگر همان روزهای اول، تنها به یک گفت‌وگوی مبهم تلفنی اکتفا کرده بودیم و پل ارتباطی مستمر نمی‌ساختیم، جبران خسارت بسیار دشوار می‌شد.

نکات تکمیلی دریافت مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

در این بخش می‌خواهم لایه‌های عمیق‌تری از فرآیند طرح و اجرای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بگشایم؛ لایه‌هایی که غالبا بیرون از چشم موکل می‌ماند و تازه هنگامی رخ می‌نماید که کار از کار گذشته است. 

هدفم آن است که شما، پیش از ورود رسمی به میدان دادرسی، تصویری شفاف از ضرورت جمع‌‌آوری مدارک، ظرایف نگارش دادخواست، پیچ‌ و خم تعقیب جریان پرونده، ماهیت حکم، نحوه اجرا و نهایتا بار مالی تنظیم سند رسمی داشته باشید.

اگر تا اینجا همراهی کرده‌اید، اکنون وقت آن است که دانسته‌هایتان را صیقل دهید تا در مقام مراجعه به وکیل، سؤالی بی‌پاسخ و مرحله‌ای ناشناخته باقی نماند.

جمع‌آوری مدارک و مستندات لازم برای طرح درخواست

پیش از هر اقدام قضایی، بزرگ‌ترین چالش، تکمیل کلکسیون مدارکی است که در دادگاه به‌مثابه ستون فقرات دعوا عمل می‌کند. شاید امضا بر یک قولنامه کاغذی ساده در ظاهر کافی به‌نظر برسد، اما در عمل، بدون پشتوانه استعلام ثبتی، گواهی مالیاتی، گواهی پایان کار شهرداری و حتی احراز هویت دقیق متعاملین، دادخواست شما در نیمه راه می‌شکند. 

نخستین گام من، به‌عنوان وکیل، دریافت رونوشت رسمی از خلاصه پرونده ثبتی و همچنین وضعیت بازداشت ملک از اداره ثبت است. تنها با این دو برگ می‌توان دریافت که ملک آزاد است یا بدهی بانکی و توقیف قضایی بر آن سایه انداخته. 

در کنار آن، تصاویر شناسنامه و کارت ملی همه متعهدان و ورثه احتمالی را گرد می‌آورم تا در صورت لزوم دادخواست علیه چند نفر تنظیم شود؛ چرا که ماده ۲۲ قانون ثبت انتقال رسمی را مشروط به ثبت در دفتر املاک می‌داند و در صورتی که فروشنده اولیه فوت کرده باشد، حتماً باید تمامی ورثه طرف دعوا قرار گیرند. 

تجربه روزمره نشان داده است که ساده‌انگاری در همین مرحله، سال‌ها زمان دادرسی را به هدر می‌دهد؛ زیرا با معرفی وارث جدید یا کشف بدهی بانکی، دادخواست باید اصلاح شود و همه چیز از نو آغاز گردد.

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند

پس از گردآوری مدارک، نوبت به کالبدبندی دعوا روی کاغذ می‌رسد؛ جایی که واژگان حکم سرنوشت می‌دهند و نقطه‌گذاری‌ها مرز مالکیت را ترسیم می‌کنند. من پیش از نگارش متن، قرارداد عادی را کنار ماده ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت، ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ همان قانون می‌گذارم و زبان دادخواست را به‌گونه‌ای می‌تراشم که افعال و ارکان عقد را دقیق منعکس کند. 

اگر موکل خواسته باشد علاوه‌بر انتقال رسمی، الزام به فک رهن یا رفع بازداشت نیز تحصیل شود، همه این موارد را در بند خواسته به‌صورت پیوسته می‌نشانم تا قاضی ناگزیر باشد در متن حکم، به هر یک جداگانه تصریح کند. 

انتخاب دادگاه صالح نیز نقطه خطاهای رایج است؛ چون بنا بر مواد ۱۱ و ۱۲ آیین دادرسی مدنی، صلاحیت محلی برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، دادگاه محل وقوع ملک است و اگر اشتباه شود، پرونده با قرار عدم صلاحیت سرگردان می‌شود. بنابراین در دادخواست باید نشانی دقیق پلاک ثبتی و حوزه قضایی آن به‌ صراحت بیاید. 

نگارش دادخواست برای من پیوندی است میان ادبیات حقوقی و مستندات عینی: مقدمه‌ای موجز بر قرارداد، بیان تعهد، اشاره به تخلف، طرح خواستار و در پایان درخواست صدور حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی تمام شش‌دانگ پلاک مشخص. هرگونه ابهام در این محدوده بعدها به‌زیان خواهان تمام خواهد شد.

تعقیب جریان دادرسی و مراحل صدور حکم

دادخواست که ثبت شد، تازه دالان اصلی آغاز می‌شود. نخست ابلاغ اوراق به خوانده است؛ اگر نشانی ناقص باشد یا مامور ابلاغ موفق نشود، پرونده ماه‌ها در سامانه می‌چرخد. من با رصد روزانه سامانه ثنا، هر ابلاغ ناموفق را فورا شناسایی می‌کنم و با تقدیم لایحه، نشانی جایگزین یا معرفی شماره تماس تکرار ابلاغ را درخواست می‌دهم. 

پس از آن، جلسات دادرسی به‌ ترتیب برگزار می‌شود. در اولین نشست، قاضی معمولا از طرفین می‌خواهد اصل اسناد و خلاصه ثبتی ارائه شود؛ اینجاست که آماده‌سازی مدارک به‌ثمر می‌نشیند. 

در جلسات بعد، دادگاه ممکن است برای کشف حقیقت، موضوع را به کارشناسی رسمی ارجاع دهد؛ کارشناسی که وظیفه دارد تطابق حدود ملک در قولنامه با دفتر املاک و استعلام شهرداری را بررسی کند. 

من در این مرحله، با حضور کنار کارشناس، توضیحات لازم را به او منتقل می‌کنم تا نظریه کارشناسی با اسرار دعوا همخوان باشد و مبادا از بی‌اطلاعی کارشناسی، مسیر به‌سوی انحراف رود. پس از تبادل لوایح و صدور قرار خاتمه رسیدگی، نوبت به انشای رأی می‌رسد. 

قاضی معمولا در رأی خود به ماده ۴۸ قانون ثبت استناد می‌کند و خوانده را مکلف به تنظیم سند رسمی ظرف مهلت مشخص می‌نماید. اگر فروشنده استنکاف کرده باشد، دادگاه می‌تواند در همان حکم، نماینده دادگستری را مأمور امضا به جای او سازد؛ گرچه برای اجرای عملی سند، لازم است واحد اجرای احکام وارد عمل شود.

بررسی صدور حکم و نحوه اجرای آن

حکم قطعی ابزار قانونی قدرتمندی است، اما تضمینی برای تحقق مالکیت نیست، مگر آنکه دقیق اجرا شود. واحد اجرای احکام مکلف است به‌ محض درخواست محکوم‌له، اجرائیه صادر کند. در طول سال‌های وکالت بارها دیده‌ام که تاخیر چند روزه در پیگیری اجرائیه، فرصت را به محکوم‌علیه داده تا با طرح دعوای واهیِ فسخ یا جعل، عملیات اجرا را متوقف کند. 

از این‌رو بلافاصله پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه را تحویل می‌دهم و با پرداخت حق‌الاجرای ۵ درصدی، روند اجرا را آغاز می‌کنم. 

سپس باید سردفتر اسناد رسمی را که در متن حکم ذکر شده دعوت کرد؛ اگر دفترخانه خاصی تعیین نشده باشد، واحد اجرا معمولا نزدیک‌ترین دفتر به محل وقوع ملک را معرفی می‌کند. هنگام تعیین وقت، همه مفاصاحساب‌های مالیاتی و عوارض شهرداری باید همراه باشد. 

اگر محکوم‌علیه در موعد مقرر حاضر نشود، سردفتر مراتب را به واحد اجرا اعلام و نماینده دادگاه مامور امضا می‌شود. این فرآیند، هر چند بر صفحه قانون ساده می‌نماید، در عمل بدون پیگیری دقیقه‌به‌دقیقه ممکن است به تعویق افتد؛ زیرا سردفتر، کارمند اداره مالیات و مامور اجرا هر کدام برنامه کاری خاص دارند و هماهنگی میان آنان هنر وکیل مجرب است. پس از امضا و ثبت سند، دفترخانه خلاصه معامله را به اداره ثبت ارسال می‌کند و دفتر املاک مشخصات مالک جدید را ثبت می‌کند. 

اینکه این ثبت نهایی حتما در دفتر املاک کامل شده باشد، نکته‌ای است که بسیاری از مالکین غافل می‌مانند؛ امضای سند در دفترخانه کافی نیست، شماره ثبت انتقال در دفتر املاک باید در سامانه درج شود تا مالکیت رسمیت یابد.

تبیین هزینه‌ها و عوارض تنظیم سند رسمی

نزد بسیاری از موکلان، هزینه دادرسی به‌عنوان بارزترین هزینه جلوه می‌کند؛ اما در واقع، سنگین‌ترین بخش مخارج در مرحله تنظیم سند رخ می‌دهد. نخست، هزینه دادرسی با توجه به نوع دعوا متفاوت است: اگر دعوا مالی تشخیص شود، دو و نیم درصد ارزش خواسته در بدو تقدیم دادخواست دریافت می‌شود. 

اگر خواسته را غیرمالی بنویسیم، رقم ثابت اندکی پرداخته می‌شود؛ هرچند باید آماده احتمال اعتراض خوانده و تغییر ماهیت خواسته باشیم. پس از صدور حکم و پیش از ثبت سند، مالیات نقل‌ و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم متوجه فروشنده است، ولی در عمل اگر او امتناع کند، خریدار برای جلوگیری از وقفه مجبور به پرداخت می‌شود. در کنار آن، حق‌الثبت بر اساس تعرفه اسناد رسمی و نیم‌درصد ارزش معاملاتی تعیین می‌گردد. 

همچنین عوارض شهرداری بابت نوسازی و پسماند، و بدهی انشعابات آب و برق اگر باقی باشد بر ذمه مالک پیشین است، اما برای صدور مفاصاحساب، اداره مربوطه پیش از انتقال رسمی، این بدهی‌ها را از خریدار می‌گیرد و او بعدا باید به استناد حکم دادگاه، مبلغ را از فروشنده مطالبه کند. 

بنابراین در فهرست هزینه‌هایی که برای موکل برمی‌شمارم، همواره این احتمالات را می‌گنجانم و راه جبران را نیز تشریح می‌کنم: از امکان قید شرط در سند رسمی برای بازگشت مخارج، تا دعوای مستقل مطالبه وجه پس از انتقال.

چالش‌های عملی در الزام به تنظیم سند رسمی

هنگامی که سخن از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به میان می‌آید، بسیاری از متعاملین گمان می‌کنند همین‌که مفاد قولنامه روشن باشد و وکیل دادخواست را تقدیم کند، به‌زودی سند به نام خریدار صادر خواهد شد. 

تجربه سال‌های وکالت اما نشان داده است که در پسِ ظاهر ساده این مسیر، مجموعه‌ای از موانع نهفته است که اگر از همان آغاز برای آن چاره‌ اندیشی نشود، دعوا را به بی‌راه می‌کشاند. در ادامه، مهم‌ترین این چالش‌ها را، آنگونه که در جلسات مشاوره بر آن‌ تأکید می‌کنم، با شما در میان می‌گذارم؛ امید که شناخت پیشاپیشِ دشواری‌ها، سپر اطمینان شما گردد و سرمایه‌تان را از فرسایش برهاند.

نخستین مانع، ابهام یا تعارض در سوابق ثبتی ملک است. پرونده ثبتیِ هر پلاک، شبیه دفترچه‌ خاطراتی است که از نخستین اعلام ثبت تا آخرین نقل‌ و انتقال، رویدادهای گوناگونی در آن نگاشته شده؛ از تحدید حدود گرفته تا بازداشت‌های مکرر و بخشش‌های معوض. 

اگر در همان ابتدای مشاوره، خلاصه پرونده ثبتی و نقشه تفکیکی به‌ دقت بررسی نشود، امکان دارد مساحت واقعی ملک با آنچه در قولنامه آمده اختلاف فاحش داشته باشد. در چنین وضعی، دادگاه ممکن است اجرای حکم را منوط به تعیین تکلیف مساحتِ متنازع‌علیه کند و پرونده به کارشناسیِ پرهزینه و زمان‌بر کشیده شود.

ماده ۱۴۷ قانون ثبت برای تصرفات طولانی‌مدت بدون سابقه ثبتی راهکار پیش‌بینی کرده‌ است، اما استفاده از آن مشروط به دلایلی است که جمع‌آوری‌شان آسان نیست و در صورت بی‌دقتی، هیئت اداره ثبت درخواست را رد می‌کند و دعوا معلق می‌ماند.

دشواری دوم، هم‌زمانیِ تعهد فروشنده با حقوق اشخاص ثالث است. گاه ملکی که موضوع تعهد است، پیش از امضای قولنامه در رهن بانک قرار گرفته یا بابت مهریه توقیف شده است. ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک و مقررات اجرائیه‌های رهنی مقرر می‌دارد که مرتهن حق تقدم دارد؛ بنابراین اگر فروشنده به فک رهن اقدام نکند، سردفتر سند انتقال را تنظیم نمی‌کند. 

من در مشاوره توضیح می‌دهم که باید یا بانک را طرف دعوا قرار داد و الزام به فک رهن را نیز خواست، یا مبلغ بدهی را موقتاً پرداخت و سپس طبق ماده ۷۰ همان قانون از فروشنده مطالبه کرد. نادیده گرفتن این گره، صدور اجرائیه را ماه‌ها عقب می‌اندازد و هزینه‌ها را دوچندان می‌کند.

سومین مانع در عمل تمرد خوانده از حضور در دفترخانه پس از صدور حکم قطعی است. ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی اجازه می‌دهد نماینده دادگاه به‌جای متعهد سند را امضا کند، اما واقعیت این است که برخی دفاتر اسناد رسمی، با استناد به بخش‌نامه‌های داخلی، امضای نیابتاً را نمی‌پذیرند و پرونده را به واحد حقوقی سازمان ثبت ارجاع می‌دهند. 

در ‌نتیجه، وکیل باید میان اداره ثبت و دفترخانه میانجیگری کرده و گاه ناگزیر است با طرح شکایت انتظامی، سردفتر را به انجام تکلیف قانونی وادار کند؛ اقدامی که بی‌خبر موکل از درون فرایند، بن‌بست ظاهری پرونده را می‌شکند.

چهارمین چالش، ورود دادخواست‌های طاری و دعاوی واخواست از سوی فروشنده است. بسیار دیده‌ام که فروشنده، پس از ابلاغ دادخواست الزام، دعوای فسخ به‌استناد غبن فاحش یا ادعای جعل امضا طرح می‌کند تا در روند رسیدگی تأخیر بیندازد. 

ماده ۱۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی به طرفین اجازه می‌دهد دعاوی مرتبط را تا پایان اولین جلسه تقدیم کنند، و قاضی برای رعایت قاعده جلوگیری از صدور آرای معارض، ممکن است رسیدگی به دعوای الزام را متوقف سازد تا از سرنوشت دعوای جدید آگاه شود. 

پیش‌‌بینی این تاکتیک، در جلسه مشاوره به موکل گوشزد می‌شود و ادله اثبات اصالت قرارداد از پیش فراهم می‌گردد تا در دفاع از دعوای طاری دست خالی نباشیم.

پنجم، مشکلات مالیاتی و عوارضی است که در ایستگاه دفترخانه رخ می‌نماید. اگرچه قانون، فروشنده را مکلف به پرداخت مالیات نقل‌وانتقال کرده، در عمل دیده‌ام که اداره مالیات بدون دریافت اصل وجه، مفاصاحساب نمی‌دهد؛ نتیجه آن‌که خریدار برای خلاصی از توقف کار، ناگزیر می‌شود مبلغ را بپردازد. 

ماده ۶۹۰ قانون مدنی مقرر کرده هرکس به هزینه دیگری کاری انجام دهد می‌تواند حسب مورد مراجعه و مطالبه کند، اما وصول این مبلغ مستلزم طرح دعوای جداگانه است و گاه فروشنده فوت می‌کند یا ورشکسته می‌شود. هشدار به موکل درباره پیش‌بینی ذخیره مالی و احتمال اطاله وصول آن، بخش لاینفک مشاوره صادقانه است.

از دیگر پیچیدگی‌ها می‌توان به بُعد زمانیِ طولانی فرآیند اجرا اشاره کرد. از قطعیت حکم تا ثبت قطعی انتقال در دفتر املاک، گاه بیش از یک سال زمان صرف می‌شود؛ به‌ ویژه اگر اداره ثبت درگیر بروزرسانی سامانه کاداستر باشد یا به‌علت اعتراض همسایگان، پروانه تفکیک متوقف گردد. 

ماده ۲۲ قانون ثبت تصریح دارد که دولت تنها کسی را که ملک به نام او ثبت شده مالک می‌شناسد؛ بنابراین در این بازه تعلیق، خریدار نمی‌تواند از مزایای مالک رسمی بهره‌مند شود و قادر به اخذ تسهیلات بانکی یا فروش به ثالث نیست. 

به همین سبب، در قراردادهای خصوصی، شرطی می‌گنجانم که فروشنده در این فاصله حق هیچ‌گونه تصرف حقوقی یا مادی در ملک نداشته باشد و در صورت تاخیر بیش از مهلت معین، ملزم به پرداخت وجه التزام شود.

گاه نیز پیچیدگی روابط خانوادگی فروشنده دردسرساز می‌شود. اگر فروشنده، ملک را با وکالت‌نامه بلاعزلِ تنظیم‌شده پیش از طلاق به همسر سابق منتقل کرده باشد و سپس بر اساس ماده ۱۱۱۹ قانون مدنی، وکالت نامه را به‌ دلیل تخلف زوجه باطل شده بداند، دادگاه ناگزیر از ورود به صحت و اصالت وکالت‌نامه است. 

در چنین پرونده‌هایی، بار اثبات از الزام صرف به تنظیم سند فراتر رفته و در بطن خود، لایه جداگانه‌ای از دعاوی خانوادگی می‌آفریند. بی‌خبری از این مخاطره، هم هزینه و هم مدت دعوا را متورم می‌کند.

نباید خطر حذف یا مغایرت اسناد در سامانه ثبت الکترونیک را نیز دست‌کم گرفت. در برخی شهرها، اطلاعات قدیمی به‌درستی دیجیتالی نشده و شماره اشتباهی برای پلاک ثبتی درج شده است. 

این خطا، هنگام استعلام سیستمی، پاسخ موجود نیست تولید می‌کند و دفترخانه به استناد بند ۷ بخش‌نامه سازمان ثبت، از انتقال امتناع می‌نماید. رفع آن، مستلزم مکاتبه کتبی و مراجعه حضوری به بایگانی ثبتی و گاه بازخوانی دفترهای کاغذی دهه‌های قبل است. 

من همواره از موکل می‌خواهم نسخه چاپی خلاصه پرونده را در روز مشاوره به همراه بیاورد تا اگر در سامانه خطا دیدیم، بتوانم از همان ابتدا نامه استعلام مجدد را پی‌گیری کنم.

در کنار این چالش‌ها، مسئله هزینه فرصت برای خریدار نیز مطرح است. تاخیر در صدور سند، هم سرمایه او را راکد نگاه می‌دارد و هم ممکن است به علت نوسان بازار مسکن، ارزش ملک را تغییر دهد. اگر معامله‌ای در وضعیت بازارِ رو به نزول معلق بماند، خریدار ناگهان با ملکی روبه‌روست که ارزشش از بهای پرداختی کمتر است؛ در حالی که هیچ راه سهل و فوری برای فسخ به‌ دلیل تأخیر فروشنده در قانون پیش‌بینی نشده و تنها جبران، وجه التزام است. 

توصیه من آن است که از آغاز، در قرارداد خصوصی شرط شود در صورت تأخیرِ بیش از مهلت مقرر در تنظیم سند، خریدار حق فسخ داشته باشد تا دست‌کم دستاویز خروج مشروع از معامله فراهم شود.

واپسین هشدار، ارتباط مستمر با وکیل و پرهیز از اعتماد به خبرهای غیرموثق است. بارها دیده‌ام که موکل تحت تاثیر شایعات اینترنتی، بدون اطلاع وکیل به اداره ثبت رفته و با ارائه توضیحات ناقص، روندی را آغاز کرده که برخلاف جهت پرونده در دادگاه بوده و ناچار شده‌ایم هفته‌ها وقت صرف اصلاح اظهارات کنیم. همان‌گونه که ماده ۲ قانون مدنی جهل به قانون را عذر نمی‌شناسد، مقررات اداری نیز عذرِ نمی‌دانستم را نمی‌پذیرد؛ پس هر اقدامی باید هماهنگ و مستند باشد.

آنچه گفته شد، شمه‌ای از موانع پنهان و پیدای راه الزام به تنظیم سند رسمی است. اگر این مخاطرات به‌ موقع دیده شود، با پیش‌بینی‌های حقوقی و مالی می‌توان آسیب را به حداقل رساند؛ اما غفلت از آن‌ها، پرونده‌ای ساده را بدل به مارپیچِ بی‌پایان اعتراض، کارشناسی و اجرای ناقص می‌کند. 

هنر وکیل متخصص نه فقط در اقامه دعوا، بلکه در هشدار به‌موقع نسبت به همین چالش‌هاست؛ هشدارهایی که شاید در نگاه نخست تلخ بنماید، اما در بلندمدت سپر اموال و اعصاب موکل است و مسیر رسیدن به دفتر املاک را هموار می‌سازد.

نکات پیشگیرانه لازم از دید مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

در این بخش، آنچه خواهید خواند توصیه‌های پیشگیرانه‌ای است که از رهگذر سال‌ها وکالت در دعاوی ثبتی فراچنگ آورده‌ام؛ توصیه‌هایی که اگر در زمان عقد معامله رعایت شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اصلا رخ نمی‌دهد یا دست‌کم راه آن هموار می‌گردد. نخست، می‌آموزید چرا و چگونه باید متن قراردادی را که به ظاهر قولنامه‌ای ساده است، پیش از امضا به پیش‌نویسی رسمی بدل کنید. سپس روشن می‌شود درج قید الزام به حضور در دفترخانه در چه قالبی مؤثر است و چه ضمانت اجرایی در پی دارد. سود دانستن این نکات، رهایی از نزاع قضایی و هزینه‌های دوچندان است؛ غفلت از آن، مالکیت را به کلافی سردرگم بدل می‌سازد و سرمایه را ماه‌ها در پیچ‌وخم دادرسی سرگردان می‌کند. از شما دعوت می‌کنم با دقت ادامه دهید تا پیش از رخداد اختلاف، برای آن چاره اندیشیده باشید.

تنظیم پیش‌نویس رسمی در زمان معامله

نخستین سپر پیشگیرانه، تبدیل توافق شفاهی یا قولنامه عادی به پیش‌نویس رسمی است؛ یعنی همان لحظه که خریدار و فروشنده بر قیمت و شرایط توافق می‌کنند، به‌جای اکتفا به برگه‌ای خطی، در دفترخانه حاضر شوند و پیش‌نویسی با سربرگ رسمی تنظیم نمایند. 

چرا بر رسمی‌شدن پیش‌نویس تأکید می‌کنم؟ زیرا ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی صراحت دارد اسنادی که نزد مأموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان تنظیم شود در حکم سند رسمی است و ماده ۱۲۹۰ همان قانون برای سند رسمی، قابلیت اجرای مستقیم و اعتبار در برابر اشخاص ثالث قائل شده است. 

بدین‌ ترتیب، اگر بعداً یکی از طرفین از اجرای تعهد شانه خالی کند، طرف دیگر می‌تواند بی‌نیاز از دادگاه، به اداره ثبت مراجعه و مستقیم اجرائیه بگیرد یا دست‌کم بدون دغدغه تردید و انکار، دعوای خود را ثابت کند.

پیش‌نویس رسمی باید حاوی تمام ارکان معامله باشد: موضوع معامله با ذکر شماره پلاک ثبتی، مساحت، مشخصات متعاملین با شماره ملی، ثمن و نحوه پرداخت، مهلت حضور در دفترخانه، تعهدات فرعی مانند فک رهن یا اخذ پایان کار، و در پایان ذکر نقیصه‌هایی که در صورت عدم رفع، به طرف مقابل حق فسخ یا مطالبه خسارت می‌دهد. 

آنچه در عمل از چشم متعاملین دور می‌ماند، لزوم تصریح به محل وقوع ملک و نشانی دقیق دفتر اسناد رسمی است؛ زیرا به موجب ماده ۴۶ قانون ثبت، معاملات راجع به عین اموال غیرمنقول باید در حوزه محل وقوع ملک ثبت شود. 

هرگاه این محل درست قید نشود، سردفتر در روز مقرر به استناد عدم صلاحیت محلی از تنظیم سند امتناع می‌کند و بهانه‌ای تازه برای فروشنده بدعهد فراهم می‌شود.

پرسش رایج آن است که اگر هنوز پایان کار شهرداری آماده نیست یا ملک در رهن است، چگونه پیش‌نویس رسمی تنظیم کنیم؟ پاسخ آن است که پیش‌نویس رسمی الزاما به معنای انتقال قطعی نیست؛ می‌توان با قید وعده بیع یا صلح معلق سند را تنظیم کرد و شرط نمود انتقال قطعی پس از فک رهن یا اخذ پایان کار در مهلت معین انجام شود. 

به این ترتیب، طرفین از مزیت سند رسمی بهره‌مند می‌شوند و در عین حال تشریفات باقیمانده نیز در قالب تعهد روشن می‌شود؛ تعهدی که در صورت تخلف، از سوی دفترخانه یا اداره ثبت قابل پیگیری است.

الزام شرطی در قرارداد مبنی بر تنظیم سند

دومین سپر پیشگیرانه، گنجاندن شرطی صریح و قاطع در متن قرارداد است که فروشنده را مکلف می‌سازد در تاریخ معین در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی را انتقال دهد. 

این شرط باید دو ویژگی داشته باشد تا موثر واقع شود: نخست، ضمانت اجرای مالی روشن؛ دوم، اختیار فسخ یا الزام که سقف و کف نتیجه را مشخص کند. ماده ۲۱۹ قانون مدنی مقرر کرده عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد میان متعاقدین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است و ماده ۲۳۰ همان قانون می‌افزاید اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، طرف متخلف مبلغی به عنوان خسارت بپردازد محکمه نمی‌تواند او را به بیش از آنچه شرط شده محکوم کند.

با تکیه بر این دو ماده، شرط الزام باید شامل وجه ‌التزام معین و متناسب با ارزش روز ملک باشد؛ برای مثال در قرارداد بنویسیم در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه شماره … در تاریخ …، متعهد مکلف است بابت هر روز تاخیر مبلغ … ریال به‌عنوان خسارت تأخیر پرداخت نماید.

خطای متداول آن است که وجه التزام به‌صورت کلیِ بدون تعیین روزانه یا وجهی ناچیز نوشته می‌شود؛ رقمی که پس از چند ماه با تورم بی‌ارزش می‌شود و انگیزه فروشنده را برای اجرای تعهد از میان می‌برد. همچنین باید تصریح کرد وجه التزام مانع الزام اصلی نیست؛ بنابراین شرط به این نحو صحیح‌تر است: عدم حضور فروشنده، علاوه بر الزام وی به انتقال رسمی، موجب استحقاق خریدار به دریافت روزانه … ریال وجه التزام خواهد شد. چنین عبارتی راه فرار فروشنده را می‌بندد؛ زیرا نمی‌تواند با پرداخت خسارت ناچیز از اجرا شانه خالی کند.

وجه مهم دیگر، افزودن خیار شرط فسخ برای خریدار در صورت گذشت مهلت و عدم حضور فروشنده است. ماده ۳۹۹ قانون مدنی می‌گوید ممکن است اختیار فسخ برای احد متعاقدین یا ثالث شرط شود. با درج این خیار، اگر خریدار در بازار به گزینه‌ای مناسب‌تر رسید یا از افزایش مخارج مالیاتی گریزان شد، می‌تواند با اعلام کتبی، قرارداد را منتفی کند و وجه التزام را نیز وصول نماید. این پیش‌بینی، تعادل روانی معامله را حفظ می‌کند و فروشنده را از تعلل عمدی بازمی‌دارد.

از منظر عملی، محل درج شرط الزام در قرارداد اهمیتی حیاتی دارد. اگر در انتهای قولنامه و پس از امضای طرفین عبارت این شرط جزء لاینفک قرارداد است اضافه نشود، ممکن است فروشنده بعدا ادعا کند شرط پس از امضا اضافه شده یا در حاشیه غیرمعتبر نوشته شده است. بنابراین در جلسه مشاوره، به موکلان توصیه می‌کنم شرط در متن اصلی و قبل از امضاها قید شود و در صورت نیاز به افزودن بند جدید، هر دو طرف زیر هر تغییر مجددا امضا کنند تا اصل انتساب محفوظ بماند.

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی بنیاد وکلا 

مجموعه حقوقی بنیاد وکلا خدمات تخصصی الزام به تنظیم سند رسمی را با تکیه بر آگاهی کامل از مقررات قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات بعدی) و رویه قضایی مرتبط ارائه می‌دهد. در این خدمت، کارشناسان بنیاد وکلا ابتدا قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه را از نظر وجاهت قانونی و التزام طرفین به انتقال رسمی بررسی می‌کنند و با استناد به اصل الزام به ایفای تعهدات قراردادی (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر انجام تشریفات ثبتی برای انتقال مالکیت، گام‌های لازم جهت صدور اخطار قانونی به متعهد به تنظیم سند را مشخص می‌سازند. این اخطار مکتوب که شامل تعیین مهلت معقول برای حضور در دفتر اسناد رسمی است، زمینه‌ساز اثبات حسن نیت شاکی و توجیه دعوی در محکمه خواهد بود.

در صورت امتناع یا تاخیر طرف مقابل، بنیاد وکلا با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه حقوقی صالح، اقدام به پیگیری حقوق موکل می‌کند. این دادخواست معمولا استنادی به مواد ۱۰ و ۱۲ قانون ثبت و ماده ۲۱۹ قانون مدنی دارد و در آن علاوه بر مطالبه الزام به تنظیم سند، درخواست قرار تأمین حالت اجرای الزام (مانند توقیف اموال یا انتقال موقت مالکیت در دفتر املاک) نیز مطرح می‌شود. وکلای بنیاد وکلا تمامی مراحل دادرسی را از تقدیم دادخواست تا صدور و اجرای حکم اجرا و پیگیری می‌کنند و در صورت نیاز، با ارائه لایحه تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی از حقوق موکل در مراحل بعدی دفاع می‌نمایند.

برای رفاه حال موکلین، سرویس وکیل آنلاین بنیاد وکلا امکان برگزاری مشاوره تصویری، ارسال اسناد به‌صورت دیجیتال و دریافت گزارش لحظه‌ای از وضعیت پرونده را بدون نیاز به حضور حضوری فراهم ساخته است. این سازوکار نوین تضمین می‌کند که حتی در شرایط فاصله جغرافیایی یا محدودیت زمانی، متقاضیان بتوانند از مشاوره و نمایندگی حقوقی مستمر و کارآمد بنیاد وکلا بهره‌مند شده و در کمترین زمان ممکن، امر تنظیم سند رسمی را به نحو مطلوب به انجام رسانند.