چطور بعد از ۲۷ سال زمینم را سند بزنم؟

محمد بابادی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۸ · ۳۲ مشاوره موفق

با توجه به شرایطی که شرح دادید، شما و سایر اعضا در وضعیت نقض تعهد قراردادی از سوی مدیران یا مسئولان پروژه قرار دارید. خوشبختانه راهکار حقوقی مشخصی برای این وضعیت وجود دارد.

---

راهکار اصلی: اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مهم‌ترین و مؤثرترین اقدام حقوقی که می‌توانید انجام دهید، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه افرادی است که ملک به نام آنهاست و از انتقال آن خودداری می‌کنند.

مبنای قانونی این دعوا چیست؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی - از جمله همان توافقی که حدود ۲۷ سال پیش بین اعضا منعقد شده - برای طرفین آن نافذ و الزام‌آور است، تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشد. بنابراین تعهدی که آن افراد برای انتقال سند پذیرفته‌اند، یک تعهد قانونی و قابل پیگرد است.

این دعوا چه شرایطی دارد؟

برای موفقیت در این دعوا، باید دو رکن اصلی اثبات شود:

۱. وجود یک قرارداد معتبر و صحیح میان شما (و سایر اعضا) با آن افراد (قرارداد سهام‌بندی و فروش سهم)
۲. نقض تعهد از سوی آن افراد (امتناع از تنظیم سند رسمی با وجود دریافت وجه)

---

اقدامات فوری و راهبردی

۱. صدور دستور موقت برای جلوگیری از انتقال ملک به غیر

این یک اقدام حیاتی است. یکی از خطرناک‌ترین سناریوها این است که آن افراد، قبل از صدور رای دادگاه، ملک را به شخص ثالث دیگری منتقل کنند. اگر این اتفاق بیفتد، دعوای شما با مانع جدی مواجه می‌شود (چون خوانده دیگر مالک نیست).

راهکار: در دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر ممنوعیت هرگونه نقل و انتقال نسبت به آن ملک را نیز درخواست کنید. دادگاه می‌تواند پیش از رسیدگی نهایی، این دستور را صادر کند و از تغییر مالکیت جلوگیری نماید. این اقدام از جهات زیر اهمیت دارد:

· از فروش یا انتقال ملک به شخص ثالث توسط خواندگان جلوگیری می‌کند.
· از طولانی شدن روند دادرسی و نیاز به طرح دعوای مجدد جلوگیری می‌نماید.
· فشار حقوقی قابل توجهی بر خواندگان وارد می‌کند.

۲. تعیین دادگاه صالح

با توجه به اینکه موضوع دعوا، یک ملک غیرمنقول واقع در تهران (پونک) است، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. با توجه به ارزش بالای ملک در آن ناحیه، احتمالا دادگاه عمومی حقوقی تهران صالح به رسیدگی خواهد بود.

۳. جمع‌آوری و ارائه مدارک

شما برای اثبات دعوا به مدارک زیر نیاز دارید:

· قراردادها و مبایعه‌نامه‌های عادی: هر گونه سند کتبی که نشان دهد سهام‌بندی انجام شده، سهم هر شخص مشخص و وجه پرداخت شده است.
· مدارک پرداخت: فیش‌های واریزی، رسیدهای بانکی یا هر مدرکی که ثابت کند شما و سایرین بابت سهم خود وجه پرداخت کرده‌اید.
· مدارک هویتی خواندگان: مشخصات کامل افرادی که ملک به نام آنهاست و از انتقال خودداری می‌کنند.
· مدارک احراز مالکیت رسمی خواندگان: استعلام از اداره ثبت که نشان دهد در حال حاضر ملک به نام چه کسانی است. (قاضی دادگاه نیز می‌تواند این استعلام را بگیرد).

۴. نقش هیئت مدیره و اقدامات قبلی

اقداماتی که هیئت مدیره انجام داده (بستن حساب، ممنوع الخروجی گرفتن) نشان‌دهنده این است که تخلف آن افراد محرز شده است. از این اقدامات می‌توانید به عنوان شواهد و قرائن در دادگاه استفاده کنید تا نشان دهید:

· حتی هیئت مدیره نیز تخلف آن‌ها را پذیرفته است.
· تلاش‌های قبلی برای حل مسالمت‌آمیز نتیجه نداده است.
· موضوع فقط از طریق دادگاه قابل حل است.

---

جمع‌بندی و توصیه نهایی

بله، راهکار حقوقی قطعی وجود دارد و شما می‌توانید با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنها را مجبور به انتقال سند کنید. اقدامات قبلی (بستن حساب، ممنوع‌الخروجی) بازدارنده نیستند و تنها راه حل، ورود دستگاه قضایی است.

توصیه اکید می‌شود که با توجه به قدمت پرونده (۲۷ سال) و ارزش بالای ملک در منطقه پونک، حتما از یک وکیل مجرب و متخصص در دعاوی ثبتی و ملکی کمک بگیرید. وکیل می‌تواند:

· دادخواست را به صورت تخصصی و با ذکر کلیه خواسته‌ها (از جمله دستور موقت) تنظیم کند.
· شما را در جهت اثبات قرارداد و پرداخت وجوه راهنمایی نماید.
· از تمام ظرفیت‌های قانونی برای جلوگیری از هرگونه انتقال و تضییع حق شما استفاده کند.

از آنجایی که برخی از این افراد خود وکیل هستند، حتما باید با یک وکیل مستقل و مجرب وارد این دعوا شوید تا توازن قوا برقرار شود.