دادخواست الزام به انجام تعهد در فک رهن

چه زمانی به دادخواست الزام به فک رهن نیاز دارید؟

خانه‌ای که در رهن بانک است

ملک را با مبایعه‌نامه خریده‌اید و در سند، رهن بانک ثبت است. فروشنده تعهد کرده بود تا تاریخ تنظیم سند تسهیلات را تسویه و رهن را فک کند، اما این کار انجام نشده و دفترخانه انتقال را ثبت نمی‌کند.

فک رهن به‌عنوان شرط ضمن عقد

در قرارداد صریح آمده «فروشنده مکلف است پیش از تنظیم سند نسبت به فک رهن اقدام کند». این یک شرط فعل است و طبق ماده ۲۳۷ قانون مدنی در صورت تخلف می‌توانید از دادگاه اجبار به وفای شرط را بخواهید.

پرداخت اقساط توسط خریدار

خودتان بخشی از بدهی را پرداخته‌اید تا معامله جلو برود. بدانید که طبق ماده ۷۸۳ قانون مدنی پرداخت مقداری از دین، حق مطالبهٔ آزادسازی بخشی از رهن را نمی‌دهد، مگر بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

همراه با خواستهٔ تنظیم سند و تحویل مبیع

می‌خواهید یک‌بار برای همیشه تکلیف معامله روشن شود. در این حالت خواستهٔ فک رهن در کنار الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و در صورت لزوم تحویل مبیع مطرح می‌شود تا رأی نهایی در دفترخانه قابل اجرا باشد.

فک رهن چیست و چرا باید دعوای الزام به انجام تعهد طرح شود؟

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد؛ رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند (ماده ۷۷۱ قانون مدنی). وقتی خانه یا مغازه‌ای در رهن بانک است، یعنی همان ملک وثیقهٔ بدهی است و تا تسویهٔ بدهی، دست فروشنده برای انتقال رسمی بسته است.

دو ماده این بستگی را دقیق توضیح می‌دهند. ماده ۷۸۷ می‌گوید عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است؛ مرتهن هر وقت بخواهد می‌تواند آن را بر هم زند، ولی راهن نمی‌تواند پیش از آنکه دین خود را ادا کند یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد. ماده ۷۹۳ هم می‌افزاید راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن. به همین دلیل دفترخانه سند ملکِ در رهن را بدون فک رهن یا موافقت مرتهن منتقل نمی‌کند.

فک رهن یعنی آزاد شدن ملک از این وثیقه، معمولاً با تسویهٔ بدهی. اگر فروشنده در قرارداد تعهد کرده باشد این کار را انجام دهد و نکند، شما تعهدی معوق در دست دارید؛ دعوای «الزام به انجام تعهد در فک رهن» همان درخواست اجبار او به انجام همین کار است. توجه کنید که ماده ۷۹۴ اجازهٔ تغییرات و تصرفات نافع و غیرمنافی حقوق مرتهن را به راهن داده و در صورت منع، اجازه را با حاکم دانسته است؛ اما این با آزادسازی وثیقه فرق دارد.

ارکان دعوا: چه چیزی باید ثابت شود؟

برای اینکه دادگاه حکم به الزام بدهد، سه چیز باید روشن باشد:

1. وجود رابطهٔ قراردادی معتبر. ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی را نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند نافذ می‌داند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد؛ و ماده ۲۱۹ عقودی را که بر طبق قانون واقع شده‌اند بین متعاملین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع می‌شمارد، مگر به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

2. وجود تعهد به فک رهن. این تعهد یا در متن قرارداد تصریح شده، یا از نتایج عقد است. ماده ۲۲۰ می‌گوید عقود نه‌فقط متعاملین را به اجرای آنچه در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه آن‌ها به همهٔ نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم‌اند. تعهد به تحویل ملک قابل انتقال، معمولاً از همین جنس است.

3. تخلف متعهد. باید نشان دهید موعد رسیده و فروشنده اقدام نکرده است؛ اظهارنامه، صورت‌جلسهٔ عدم حضور در دفترخانه یا گواهی دفترخانه در این بخش کار را محکم می‌کند.

مسیر ضمانت اجرا را قانون مدنی پله‌پله چیده است: ماده ۲۳۷ در شرط فعل، اجبار به وفای شرط را از دادگاه قابل درخواست می‌داند؛ ماده ۲۳۸ می‌گوید اگر اجبار ملتزم غیرمقدور باشد ولی انجام آن به‌وسیلهٔ شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند؛ و ماده ۲۳۹ فقط در صورتی حق فسخ می‌دهد که هم اجبار ممکن نباشد و هم فعل از اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او انجام دهد. یعنی فسخ، آخرین گزینه است نه اولین.

دادگاه یا شورای حل اختلاف؟

این پرسش پس از قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ پاسخ تازه‌ای دارد. ماده ۱۴ آن قانون تصریح کرده است که از تاریخ لازم‌الاجرا شدن، به دعاوی و جرائم مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام می‌کند. پس پرونده‌هایی که پیش‌تر در شورای حل اختلاف مطرح می‌شد، امروز مسیر دیگری دارند.

ماده ۱۲ همان قانون در بند ۱، دعاوی مالی تا نصاب مقرر را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده و اختیار تعدیل آن نصاب را هر سه سال یک‌بار به رئیس قوهٔ قضاییه سپرده است. بنابراین اگر دعوای شما مالی تلقی شود و بهای خواسته تا آن نصاب باشد، دادگاه صلح رسیدگی می‌کند و اگر بیشتر باشد، دادگاه عمومی حقوقی. نقش شورا هم از میان نرفته است: طبق ماده ۱۳، شوراها در کلیهٔ امور مدنی و حقوقی با درخواست خواهان برای صلح و سازش اقدام می‌کنند، اما اگر طرف دیگر تا پایان جلسهٔ اول عدم تمایل خود را اعلام کند، شورا درخواست را بایگانی و طرفین را به مرجع صالح راهنمایی می‌نماید.

دربارهٔ صلاحیت محلی، قاعدهٔ عمومی ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی اقامتگاه خوانده است؛ اما ماده ۱۲ همان قانون دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را در دادگاه محل وقوع ملک می‌داند، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. ماده ۱۳ هم در دعاوی راجع به اموال منقول ناشی از عقود و قراردادها، به خواهان اجازه می‌دهد به دادگاه محل وقوع عقد یا محل انجام تعهد رجوع کند. چون فک رهن به یک ملک معیّن گره خورده است، در عمل دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک داده می‌شود و دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع می‌دهد.

هزینه‌ها و بهای خواسته

قانون این دعوا را صریحاً مالی یا غیرمالی نخوانده و تشخیص با دادگاه رسیدگی‌کننده است؛ چون خواسته به یک ملک معیّن گره خورده، در رویهٔ دادگاه‌ها معمولاً مالی تلقی و تقویم می‌شود و همین تقویم، هم هزینهٔ دادرسی و هم قابلیت تجدیدنظرخواهی را تعیین می‌کند. اقلام هزینه از این قرارند:

• هزینهٔ دادرسی: ماده ۵۰۲ هزینهٔ دادرسی را هزینهٔ برگ‌های تقدیمی به دادگاه و هزینهٔ قرارها و احکام دانسته و ماده ۵۰۳ تعیین مبلغ را به ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و سایر قوانین سپرده است؛ پرداخت با ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه انجام می‌شود و مبلغ آن هر سال طبق تعرفه اعلام می‌گردد.

• بهای خواسته: طبق ماده ۶۱، بهای خواسته از نظر هزینهٔ دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید می‌شود، مگر قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد. اگر بر سر آن اختلاف شود و در مراحل بعدی مؤثر باشد، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین می‌کند (ماده ۶۳).

• کارشناسی و استعلام: استعلام وضعیت ثبتی و میزان بدهی از مرتهن معمولاً لازم است و در پرونده‌های پیچیده کارشناس رسمی وارد می‌شود؛ دستمزد او را در ابتدا متقاضی می‌پردازد.

• تمبر وکالت‌نامه در صورت حضور وکیل در دادگاه، طبق همان ماده ۵۰۳ ابطال می‌شود. دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت جدا از این اقلام است و خودِ وکیل آن را در گفت‌وگو اعلام می‌کند.

اگر توان پرداخت هزینهٔ دادرسی را ندارید، دادخواست اعسار از هزینهٔ دادرسی راه باز است؛ ماده ۵۰۴ معسر را کسی می‌داند که به‌واسطهٔ عدم کفایت دارایی یا عدم دسترسی به مال خود به‌طور موقت قادر به تأدیهٔ آن نیست.

مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم

• مبایعه‌نامه یا قرارداد با تمام صفحات و شروط، به‌ویژه بندی که تعهد به فک رهن یا تاریخ حضور در دفترخانه را مشخص کرده است.

• پاسخ استعلام ثبتی یا تصویر سند مالکیت که نشان دهد ملک در رهن چه کسی و به چه میزان است و بازداشت دیگری روی آن هست یا نه.

• رسیدهای پرداخت ثمن: فیش‌های بانکی، تصویر چک‌ها و رسیدها؛ برای اثبات اینکه شما به تعهد خود عمل کرده‌اید.

• گواهی عدم حضور یا صورت‌جلسهٔ دفترخانه اگر در موعد مقرر به دفترخانه رفته‌اید و فروشنده حاضر نشده است.

• اظهارنامه یا هر مکاتبه‌ای که نشان دهد فک رهن را رسماً مطالبه کرده‌اید.

• مشخصات کامل خوانده یا خواندگان شامل نشانی دقیق؛ اگر مرتهن شخص حقوقی است، نام و اقامتگاه آن نوشته می‌شود (تبصرهٔ ۲ ماده ۵۱).

رونوشت یا تصویر اسناد باید خوانا و مطابقت آن با اصل گواهی شده باشد و دادخواست و پیوست‌ها در دو نسخه و در صورت تعدد خوانده به تعداد آنان به‌علاوهٔ یک نسخه تقدیم شود (مواد ۵۷ و ۶۰).

مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست

1. استعلام وضعیت ثبتی ملک — پیش از هر چیز باید معلوم شود رهن به نفع چه کسی ثبت شده، میزان بدهی چقدر است و آیا بازداشت دیگری روی ملک وجود دارد. همین اطلاعات، ترکیب خواندگان و متن خواسته را تعیین می‌کند.

2. تنظیم متن دادخواست — مشخصات طرفین، خواستهٔ روشن مانند «الزام خوانده به انجام تعهد قراردادی مبنی بر فک رهن پلاک ثبتی …»، بهای خواسته، تعهدات و جهاتی که خود را مستحق مطالبه می‌دانید، ادله و مستند قانونی؛ همهٔ بندهای ماده ۵۱ رعایت می‌شود.

3. ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید، هزینهٔ دادرسی طبق تعرفهٔ سالانه پرداخت می‌شود، دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع می‌گردد و از آن پس ابلاغ‌ها از طریق سامانهٔ ثنا می‌آید.

4. رفع نقص احتمالی — اگر مدیر دفتر ایرادی ببیند، ظرف دو روز نقایص را کتباً اعلام می‌کند و از تاریخ ابلاغ ده روز مهلت دارید؛ در صورت اقدام‌نکردن، قرار رد دادخواست صادر می‌شود که ظرف ده روز از ابلاغ قابل شکایت در همان دادگاه است (ماده ۵۴).

5. جلسهٔ دادرسی — دادگاه طرفین را دعوت می‌کند، قرارداد و پاسخ استعلام‌ها بررسی می‌شود و در صورت لزوم از مرتهن دربارهٔ میزان بدهی و شرایط فک رهن استعلام می‌گردد. دفاع خوانده معمولاً حول پرداخت‌نشدن ثمن یا شرایط قرارداد است.

6. صدور رأی و درخواست اجراییه — در صورت احراز تعهد و تخلف، دادگاه حکم به الزام می‌دهد. پس از قطعیت و ابلاغ، با درخواست کتبی محکومٌ‌له اجراییه صادر می‌شود (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی).

بعد از رأی: اجرا وقتی فروشنده همکاری نمی‌کند

اجرای حکم با صدور اجراییه انجام می‌شود، مگر قانون ترتیب دیگری مقرر کرده باشد؛ و شرط آن این است که حکم به محکومٌ‌علیه یا وکیل یا قائم‌مقام قانونی او ابلاغ شده و محکومٌ‌له کتباً درخواست کرده باشد (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی). ماده ۴ همچنین تصریح کرده در مواردی که رأی جنبهٔ اعلامی دارد و مستلزم انجام عملی از طرف محکومٌ‌علیه نیست، اجراییه صادر نمی‌شود؛ به همین دلیل خواستهٔ شما باید «الزام به انجام تعهد» باشد، نه صرفِ اعلامِ وجود تعهد.

فک رهن، «انجام عمل معین» است. ماده ۴۷ همان قانون می‌گوید هرگاه محکومٌ‌به انجام عمل معینی باشد و محکومٌ‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به‌وسیلهٔ شخص دیگری ممکن باشد، محکومٌ‌له می‌تواند زیر نظر دادورز آن عمل را به‌وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینه‌اش را مطالبه کند، یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را از طریق قسمت اجرا از محکومٌ‌علیه بخواهد؛ دادگاه میزان هزینه را با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس تعیین می‌کند و وصول آن به همان ترتیبِ وصول محکومٌ‌بهِ نقدی است.

در عمل این یعنی می‌توانید بدهی مرتهن را بپردازید و ملک را از رهن آزاد کنید و سپس همان مبلغ را از محکومٌ‌علیه بگیرید. پیش از هر اقدام، میزان دقیق بدهی و شرایط تسویه را از مرتهن استعلام کنید؛ فراموش نکنید که طبق ماده ۷۸۳ قانون مدنی، پرداخت مقداری از دین حق مطالبهٔ آزادسازی بخشی از رهن را نمی‌دهد و مرتهن می‌تواند تمام رهن را تا تأدیهٔ کامل دین نگه دارد، مگر ترتیب دیگری بین راهن و مرتهن مقرر شده باشد.

واخواهی، تجدیدنظر و مهلت‌ها

واخواهی: حکم دادگاه اصولاً حضوری است؛ ماده ۳۰۳ آن را غیابی می‌داند تنها وقتی سه شرط با هم جمع باشند: خوانده — یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندهٔ قانونی او — در هیچ‌یک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشد، لایحهٔ دفاعی هم نداده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. پس اگر اخطاریهٔ فک رهن به مرتهن ابلاغ واقعی شده باشد، رأی حضوری است هرچند او هیچ‌گاه در جلسه‌ای نیامده و دفاعی هم نفرستاده باشد؛ در چنین حالتی راه اعتراض تجدیدنظر است و واخواهی جایی ندارد. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه — مانند بیماریِ مانع حرکت، فوت والدین یا همسر یا فرزند، حوادث قهری، یا بازداشت — ثابت شود (ماده ۳۰۶). دادخواست واخواهی به همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم غیابی داده می‌شود (ماده ۳۰۵).

تجدیدنظر: مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ «ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی» شروع می‌شود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). طبق ماده ۳۳۱، احکام دعاوی مالی وقتی قابل تجدیدنظرند که خواسته یا ارزش آن از نصاب مقرر بیشتر باشد و همهٔ احکام غیرمالی قابل تجدیدنظرند.

اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، قاعدهٔ خاصی حاکم است: تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را قطعی دانسته، مگر در موارد شمرده‌شده؛ از جمله دعاوی مالی موضوع بند ۱ آن ماده، آن هم فقط در صورتی که خواسته بیشتر از نصف نصاب مقرر در همان بند باشد. پس تقویم درست بهای خواسته، مستقیماً بر قابلیت تجدیدنظرخواهی اثر می‌گذارد.

اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد

• طرح دعوای فسخ به جای الزام: ماده ۲۳۹ قانون مدنی حق فسخ را فقط وقتی می‌دهد که هم اجبار متعهد ممکن نباشد و هم فعل از اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او انجام دهد؛ رفتن مستقیم سراغ فسخ معمولاً به رد دعوا ختم می‌شود.

• نادیده‌گرفتن مرتهن: اگر بانک یا مرتهن در پرونده حضور نداشته باشد، اجرای رأی در ادارهٔ ثبت با مشکل روبه‌رو می‌شود و باید پروندهٔ تازه‌ای باز کرد.

• خواستهٔ اعلامی به‌جای الزامی: رأیی که فقط وجود تعهد را اعلام کند اجراییه ندارد (ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی)؛ خواسته باید به الزام به انجام تعهد نوشته شود.

• تقویم سرانگشتی بهای خواسته: این عدد هم در هزینهٔ دادرسی اثر دارد و هم در قابلیت تجدیدنظرخواهی (ماده ۶۱ و تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف).

• نداشتن دلیل بر مطالبهٔ قبلی: اظهارنامه یا گواهی عدم حضور در دفترخانه، تخلف خوانده را ملموس می‌کند؛ بدون آن، دفاع «هنوز موعد نرسیده» جدی گرفته می‌شود.

• جدا کردن بی‌دلیل خواسته‌ها: طرح فک رهن در یک پرونده و تنظیم سند در پرونده‌ای دیگر، هزینه و زمان را دوبرابر می‌کند؛ اگر ارتباط کامل وجود دارد بهتر است یکجا مطرح شود.