در این نوشتار به پرسش بنیادین فک رهن چیست و چگونه می‌توان از ابتدا تا انتهای آن را به‌سرعت و بی‌دردسر طی کرد؟ پاسخ می‌دهم. خواهید آموخت مفهوم حقوقی فک رهن، مدارک لازم، نقش بانک یا موسسه مرتهن، تشریفات اداره ثبت اسناد و املاک و هزینه‌های قانونی هر مرحله دقیقا چیست؛ به‌علاوه، با ظرایف عملی از قبیل رفع سوءاثر در استعلام‌های ثبتی و حذف بند “بازداشت” از سند تک‌برگ آشنا می‌شوید.
چنانچه این مسیر را نشناسید، ممکن است در فروش یا انتقال رسمی ملک با مانع حقوقی رو‌به‌رو شوید، وجه التزام‌های سنگین به بانک بپردازید یا حتی به‌دلیل عدم ثبت به موقع فک رهن، معامله‌تان ابطال‌پذیر گردد. به حکم ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک—که مقرر می‌کند هرگاه بدهکار ظرف مهلت مقرر تمام بدهی خود را بپردازد، مرتهن مکلف است ظرف یک هفته مراتب فک رهن را به اداره ثبت اعلام کند و الا مسئول کلیه خسارات خواهد بود—غفلت از پیگیری به‌موقع، حقوق شما را در معرض تضییع جدی قرار می‌دهد.
از شما دعوت می‌کنم در ادامه این راهنما همراه من باشید تا با اشراف بر مواد قانونی، آیین‌نامه‌های ثبتی و نکات کاربردی، فرآیند فک رهن ملک را گام‌به‌گام و بی‌هیچ ابهام طی کنید و از سرمایه خود پاسداری کنید.
آشنایی مقدماتی با مفهوم فک رهن
در این نخستین بخش، هدف آن است که شالوده بحث را استوار سازیم؛ از تعریف دقیق فک رهن گرفته تا چراییِ اهمیت شناخت آن برای مالکان و خریداران ملک و در نهایت مبانی قانونی‌ای که این نهاد بر آن استوار است. پس از خواندن این فصل، می‌دانید فک رهن تنها یک اقدام اداری ساده نیست، بلکه نقطه پایانیِ تمامی تعهدات قراردادی و ثبتیِ ناشی از قرارداد رهن محسوب می‌شود؛ نقطه‌ای که اگر به‌وقت و به‌درستی طی نشود، هم نقل‌وانتقال رسمی ملک را مختل می‌کند و هم مسئولیت‌های مالی و حتی کیفری بر ذمه راهن و مرتهن باقی می‌گذارد.
فک رهن چیست؟
رهن، بر اساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را به عنوان وثیقه نزد داین می‌گذارد. حال هرگاه بدهکار (راهن) دین خود را بپردازد یا به هر علتی، تعهد اصلی از میان برود، باید رابطه عینی میان مالِ مرهون و طلبِ مرتهن پایان یابد؛ به همین عمل فک رهن گفته می‌شود.
بنابراین فک رهن عبارت است از رفع همه محدودیت‌های ناشی از رهن و اعاده مالکیتِ آزاد و بی‌قید مال به راهن. این عمل نه تنها ایجادِ حق عینی مرتهن را زایل می‌کند، بلکه به موجب ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت، موجب ابطال قید در رهن بودن در دفتر املاک و اسناد تک‌برگ می‌شود. به عبارت دیگر، فک رهن، سند مالکیت را از حالت مثقل خارج کرده و آن را به سندِ قابل معامله بدل می‌کند.
شاید در نگاه نخست این فرایند عملیاتی و ساده جلوه کند: پرداخت اقساط، أخذ نامه بانک، ارائه به اداره ثبت و دریافت سند آزاد. اما در عمل، هر یک از این حلقه‌ها مستعد بروز اشکال است؛ از تاخیر بانک در صدور مفاصاحساب گرفته تا مغایرت پلاک ثبتی در اظهارنامه ثبتی یا حتی اشتباه مامور دفترخانه در درج شماره دفتر املاک.
تجربه وکالتی من نشان داده است این اشتباهات گاه تا سال‌ها امکان انتقال رسمی ملک را متوقف می‌کند و هزینه‌های مضاعف بر دوش ذی‌نفعان می‌گذارد. ازاین‌رو درک ماهیت حقوقی فک رهن، همچون نقشه راهی است که مانع سقوط در چاه‌های اداری و مالی می‌شود.
ضرورت آشنایی با موضوع فک رهن
چرا باید پیش از اخذ وام مسکن یا پیش از امضای مبایعه‌نامه ملکی درباره فک رهن مطالعه کرد؟ پاسخ، در یک واژه نهفته است: ریسک. نخست ریسک عدم امکان فروش؛ خریداری که ملک را در رهن بانک می‌بیند، تنها با مشاهده نامه فک رهن قطعی حاضر به پرداخت ثمن می‌شود. دوم، ریسک تحمیل خسارت دیرکرد؛ اگر پس از تسویه کامل، بانک در صدور دستور فک رهن درنگ کند، طبق ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت، مسئول جبران هر ضرری خواهد بود. اما بانک برای فرار از مسئولیت، عموما در قرارداد تسویه جامع، بندی می‌گنجاند که مدیون باید شخصا پیگیر مراحل ثبتی گردد؛ ناآگاهی از این نکته، منشأ اختلافات گسترده است.
سوم، ریسک تضییع حقوق مرتهن ثانویه؛ گاه مالک برای دریافت تسهیلات تازه، ملک را دوباره در رهن مؤسسه دیگری قرار می‌دهد. اگر فک رهن قبلی در سیستم الکترونیک ثبت اسناد به‌موقع درج نشود، رهن جدید به دلیل تقدم و تأخر ثبتی، با مشکل اولویت مواجه شده و در اجرای حقوق مرتهن دوم وقفه ایجاد می‌کند.
بدیهی است این اختلال می‌تواند ارزش ملک را نزد بانک کاهش داده و موجب مطالبه وثایق اضافی شود. پس آگاهی از زمان و نحوه فک رهن، برای حفاظت از منافع همه طرف‌ها ضروری است.
مبنای حقوقی فک رهن
نقطه آغاز، ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۵۱ و اصلاحات بعدی) است. در بند الف این ماده آمده است: هرگاه بدهکار ظرف مهلت مقرر بدهی خود را تادیه کند، مرتهن مکلف است ظرف یک هفته دستور فک رهن را به اداره ثبت مربوطه تسلیم نماید.
ماده ۳۴ مکرر نیز ضمانت اجرای تاخیر را چنین بیان می‌کند: در صورت استنکاف یا تاخیر غیرموجه مرتهن، راهن می‌تواند به رئیس ثبت محل مراجعه و با ارائه رسید پرداخت وجه، تقاضای فک رهن نماید؛ ثبت محل مکلف است پس از احراز پرداخت، سند را آزاد کند و مرتهن در برابر خسارات مسئول خواهد بود. بنابراین قانون، دو تکلیف متقابل وضع کرده است: تکلیف مرتهن به صدور رضایت‌نامه و تکلیف اداره ثبت به انجام تشریفات فک رهن پس از احراز پرداخت.
در نظام بانکداری فعلی، بانک‌ها با صدور گواهی تسویه‌حساب قطعی و پایان تعهد و همچنین فرم ۱۲۷ ثبتی نقش مرتهن را ایفا می‌کنند. اداره ثبت، پس از وصول این دو سند، طبق ماده ۱۰۲ آیین‌نامه قانون ثبت، روگرفت آن‌ها را در پرونده ثبتی ضبط و در ستون ملاحظات دفتر املاک قید می‌کند رهن به شماره … فک شد. در سند تک‌برگ جدید نیز قید آزاد درج می‌شود.
در عین حال، ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی تصریح دارد: اگر کسی به سبب عمل یا ترک فعلی که قانوناً قابل انتساب به اوست باعث ضرر دیگری شود، مسئول جبران خسارت است. لذا اگر بانک یا ثبت محل در صدور یا ثبت فک رهن اهمال کند، راهن می‌تواند علیه آنان به دادگاه حقوقی دادخواست ضرر و زیان تسلیم کند.
نکته در خور توجه دیگر، تبصره ۱ ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا است که بانک را مکلف می‌کند پس از وصول کامل بدهی، ظرف حداکثر ده روز کاری، سند ملک را آزاد و به راهن تحویل دهد.
بدین ترتیب، علاوه بر قانون ثبت، آیین‌نامه بانکی نیز ضمانت اجرا پیش‌بینی کرده؛ ترکیبی که به مشاوره حقوقی و وکیل امکان می‌دهد در دعاوی مطالبه وجه التزام یا خسارت تأخیر، افزون بر استناد به مقررات ثبتی، تخلف از آیین‌نامه بانکی را نیز طرح کند تا دادگاه با دیدی روشن، مسئولیت بانک را تشدید نماید.
مصادیق تحقق فک رهن
در این بخش شرح می‌دهم در چه حالت‌هایی قانون، رابطه وثیقه را منحل و ملک را از قید رهن می‌رهاند. پیش از آغاز، یادآور می‌شوم که براساس اصل تابعیت رهن از دین، هرگاه سببِ بقا یا زوال دین از میان برود، حق عینیِ مرتهن نیز فرو می‌ریزد.
در ادامه، چهار فرض شایع را با تکیه بر مواد قانون مدنی، قانون ثبت و رویه عملی دفاتر اسناد رسمی می‌کاوم تا روشن شود فک رهن تنها به پرداخت اقساط ختم نمی‌شود؛ گاه یک توافق ساده میان طرفین یا حتی حادثه‌ای قهری می‌تواند بند وثیقه را بگسلد.
ادای تمام دین توسط مدیون
نخستین و طبیعی‌ترین مصداق، پرداخت کامل بدهی است. ماده ۷۸۱ قانون مدنی می‌گوید: راهن حق دارد هر وقت بخواهد دین خود را ادا کند و مال خود را فک نماید، ولو در عقد رهن، موعدی معین شده باشد.
همین قاعده در مقررات بانکی نیز انعکاس یافته؛ تبصره ۱ ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانک را مکلف کرده است پس از وصول کامل بدهی، ظرف ده روز کاری، برای فک رهن و آزادسازی سند اقدام نماید. بنابراین، به محض تسویه اصل و سود متعلَّق، ذمه راهن بری و قید رهن بی‌درنگ ساقط است؛ تأخیر بانک، صرفا تأخیر در انجام تشریفات اداری تلقی می‌شود نه بقاى حق عینی.
در عمل، پس از آخرین پرداخت، بانک مفاصاحسابی شامل شماره قرارداد، میزان بدهی صفر و عبارت تعهدات به طور کامل ایفاء گردید صادر می‌کند. این گواهی، همراه با فرم ۱۲۷ ثبتی و نسخه سند رهنی به اداره ثبت تحویل می‌شود. اداره ثبت، به استناد ماده ۱۰۲ آیین‌نامه قانون ثبت، دستور فک را در ستون ملاحظات دفتر املاک درج و سند تک‌برگ آزاد شده را صادر می‌کند.
اگر بانک بیش از ده روز تاخیر کند و راهن متضرر شود، با استناد به ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت می‌توان دادخواست جبران خسارت به دادگاه حقوقی تقدیم نمود؛ دادگاه پس از احراز تقصیر بانک، او را به پرداخت خسارت تأخیر و هزینه‌های اضافی ملزم می‌کند.
فسخ قرارداد رهن به تراضی طرفین
دومین مصداق، رضایت مشترکِ راهن و مرتهن برای انحلال عقد رهن است. قانون مدنی، در ماده ۲۸۳، فسخ عقد لازم را به تراضی دو طرف جایز دانسته است؛ و چون رهن عقدی لازم است، خروج از آن جز با ادای دین یا عقدِ جدیدی به نام اقاله ممکن نیست. اقاله رهن معمولا در مواردی رخ می‌دهد که راهن، قصد جایگزینی وثیقه بهتری را دارد یا مرتهن برای اعمالِ وثایق جدید، ترجیح می‌دهد اولین رهن را ابطال و قرارداد تازه‌ای منعقد کند.
شیوه عمل چنین است: طرفین در دفترخانه حاضر و سند اقرار به اقاله رهن را امضا می‌کنند؛ در این سند، مرتهن تصریح می‌کند به استناد ماده ۲۸۳ قانون مدنی و ماده ۱۱۷ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی، از حق رهن نسبت به پلاک ثبتی … صرف‌نظر می‌نماید.
دفترخانه نسخه ابلاغِ الکترونیکی را از طریق سامانه ثبت آنی به اداره ثبت ارسال و هزینه حق‌الثبت فک را بر مبنای تعرفه سالانه محاسبه می‌کند. اداره ثبت پس از تطبیق مشخصات، همان فرایندی را که برای تسویه کامل بیان شد انجام می‌دهد.
نکته حیاتی آن است که در اقاله، برخلاف پرداخت دین، ممکن است هنوز بخشی از طلب باقی باشد؛ لذا مرتهن باید در سند صراحتا اعلام کند دین تا میزان … ریال وصول شده و الباقی به ذمه بدهکار باقی است ولی حق رهن ساقط گردید. این تصریح برای جلوگیری از سوءتفاهمِ بانک یا مرتهن ثالث ضروری است؛ زیرا در صورت سکوت، تصور می‌شود کل دین پرداخت شده است.
اگر پس از اقاله، راهن از پرداخت باقیمانده استنکاف کند، مرتهن ناگزیر است از طرق دیگری مانند مطالبه وجه یا تأمین مرتهن ثانویه اقدام کند، زیرا دیگر حقی بر عین مرهونه ندارد.
انصراف مرتهن از حق رهن
گاه بدون پرداخت دین یا اقاله، خودِ مرتهن از حق وثیقه، به اراده یک‌جانبه صرف‌نظر می‌کند؛ این عمل را اسقاطِ حق رهن می‌نامیم. ماده ۷۸۸ قانون مدنی مقرر می‌کند: مرتهن می‌تواند تمام یا قسمتی از حق خود را نسبت به مال مرهون به راهن صلح کند یا ببخشد. برای اسقاط، کافی است مرتهن در سند رسمی اقرار کند: حق رهن خویش را نسبت به پلاک … اسقاط نمودم. این اسقاط، از باب انتقال مالکیت نیست؛ بلکه رفع محدودیت عینی است و نیاز به پذیرش راهن ندارد.
مصادیق عملی این اسقاط را در پرونده‌های حمایتی شاهد بوده‌ام: مثلا پدری که خانه را در رهن بانک نهاده و بعد از تأمین مالی از سایر منابع، تصمیم می‌گیرد برای تسهیل ازدواج فرزندش، سند را آزاد کند؛ بانک در برابر پرداخت زودهنگام سود، باقی اقساط را بخشوده و با صدور نامه اسقاط، راهن را خلاص می‌کند. رویه ثبت تفاوتی میان اسقاط و اقاله نمی‌گذارد؛ هر دو مستلزم ارسال دستور رسمی به ثبت و درج فک در دفتر املاک است.
با این همه، اسقاط باید در قالب سند رسمی واقع شود؛ اقرار شفاهی یا تعهدنامه عادی نزد محاکم پذیرفته نیست زیرا مطابق ماده ۴۶ قانون ثبت، عقود راجع به عینِ غیرمنقول تنها با سند رسمی معتبر است.
از بین رفتن مال مرهونه در اثر حوادث قهری
چهارمین فرض، تلف عین مرهونه است؛ حادثه‌ای چون زلزله، سیل یا آتش‌سوزی گسترده که ملک را به‌کلی نابود می‌کند. براساس ماده ۷۸۵ قانون مدنی: اگر مال مرهون تلف شود، رهن منفسخ می‌شود؛ ولی دین به حال خود باقی است.
بدین معنا حق عینی مرتهن پایان می‌پذیرد زیرا موضوع آن—عین ملک—دیگر وجود خارجی ندارد، اما مرتهن همچنان می‌تواند از راهن مطالبه طلب کند. در این حالت، فک رهن به‌صورت قهری تحقق می‌یابد و اداره ثبت مکلف است پس از دریافت گواهی انهدام از مراجع ذی‌صلاح (شهرداری، آتش‌نشانی یا ستاد مدیریت بحران)، قید رهن را از دفتر املاک حذف کند. زیرا شرط بقاى رهن، بقای موضوع آن است.
در عمل، راهن یا وراث او به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و گزارش مامور انتظامی یا کارشناس رسمی دادگستری را دال بر تخریب کامل بنا ارائه می‌دهند. ثبت پس از بررسی، با اتّکا به اصل انحلال تبعی عقد ضمان ثبت می‌کند: نظر به تلف عین مرهونه در تاریخ … حق مرتهن زائل و سند آزاد شد.
اگر ملک بیمه آتش‌سوزی یا حوادث داشت، شرکت بیمه به قائم‌مقامی بیمه‌گذار، خسارت مرتهن را می‌پردازد و بعد حق رجوع به راهن پیدا می‌کند. بدین ترتیب، تعادل منافع حفظ می‌شود: مرتهن بی‌واسطه به خسارت خود می‌رسد و دینِ راهن تا حد پرداختِ بیمه ساقط می‌گردد.
نکته فنی اما مهم آن است که تلفِ جزئی، موجب انفساخ رهن نمی‌شود. ماده ۷۸۶ قانون مدنی مقرر می‌کند: اگر مال مرهون ناقص شود، رهن نسبت به قسمت باقیمانده باقی خواهد بود. بدین‌ترتیب، تنها نابودیِ کامل می‌تواند حق مرتهن را از بین ببرد.
در تخریب جزئی، اداره ثبت اجازه فک ندارد؛ بلکه مرتهن می‌تواند برای دریافت باقیمانده دین، قسمت سالم را بفروشد یا وثیقه تازه‌ای مطالبه کند.
چهار فرض مزبور، جامعِ مهم‌ترین راه‌های ختم وثیقه است. حواسمان باشد که در تمام این حالات، تحقق فک رهن با تشریفات فک رهن یکی نیست؛ تحقق، جنبه ماهوی دارد و با پرداخت دین یا تلف ملک فوراً واقع می‌شود، ولی تشریفات در دفاتر اسناد و اداره ثبت انجام می‌گیرد تا اثر حقوقی در برابر ثالث ظاهر گردد.
به عنوان وکیلی که بارها در گیرودار اختلافات رهنی بوده‌ام، توصیه می‌کنم پس از تحقق هر یک از این اسباب، بی‌درنگ برای ثبت تشریفاتی اقدام کنید تا سند از قید رهن مبرا شود؛ زیرا چنانچه رخنه‌ای میان تحقق و تشریفات ایجاد گردد، خریدار، مرتهن جدید یا حتی وراث، دچار سرگردانی خواهند شد و هزینه آن بر دوش شما خواهد بود.
انواع فک رهن
پیش از آن که قلم را در تشریحِ دو شیوه اصلی فک رهن ــ یکی از رهگذر دادخواست قضایی و دیگری بر پایه توافق آزادانه طرفین ــ به حرکت درآورم، لازم می‌دانم در همین آغاز روشن کنم این بخش بر آن است تا نشان دهد چگونه اراده دادگاه یا تراضی ذی‌نفعان هر دو می‌توانند دروازه آزادیِ ملکِ دربند را بگشایند؛ با این تفاوت که مسیر نخست بر تضاد و الزام استوار است و دومی بر سازگاری و تسامح.
فک رهن قضایی؛ هنگامی که الزام تنها راه است
گاهی مرتهن ــ اعم از بانک یا شخص حقیقی ــ پس از ادای دین یا تحقق یکی از اسباب قانونی انحلال رهن، از صدور رضایت‌نامه و تسلیم فرم‌های ثبتی خودداری می‌کند.
در این حالت، چاره‌ای جز ورود دادگاه نیست و منِ وکیل، دعوایی با عنوان الزام خوانده به فک رهن و تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌کنم.
مستند اصلی چنین دعوایی، ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک است که مقرر می‌دارد: هرگاه مرتهن یا قائم‌مقام او از دادن سند رسمی جهت فک رهن یا اقاله و همچنین از تسلیم سند رهنی یا تسویه‌نامه رسمی به اداره ثبت خودداری نماید، رئیس ثبت محل به تقاضای راهن پس از احراز پرداخت دین یا انقضای مدت حق طلب، رأسا اقدام به استعلام و فک رهن خواهد نمود و مرتهن در مقابل خسارات وارده مسئول خواهد بود.
اساس دعوا بر دو ستون می‌ایستد: نخست اثبات پرداخت یا سقوط دین، دوم امتناع یا اهمال مرتهن.
- برای ستون اول، رسیدهای بانکی، مفاصاحساب رسمی یا رأی قطعی دیگری که دین را ساقط کرده، به ضمیمه دادخواست تقدیم می‌شود.
- برای ستون دوم، اظهارنامه رسمی ارسالی به مرتهن که در آن مهلت معقول برای تحویل رضایت‌نامه تعیین شده ولی پاسخی دریافت نشده است، بهترین دلیل است.
دادگاه، پس از احراز این دو امر، حکمی بدین شرح صادر می‌کند: خوانده به فک رهن پلاک ثبتی … و ارائه مدارک لازم به اداره ثبت ظرف ده روز پس از ابلاغ حکم محکوم می‌شود و در صورت استنکاف، حکم در حکم اذن دادگاه به رئیس ثبت محل برای فک رهن تلقی می‌شود.
اجرای احکام نیز نسخه گواهیِ قطعیت را مستقیم به اداره ثبت می‌فرستد و ثبت، بی‌نیاز از حضور مرتهن، سند را آزاد می‌کند؛ با این تفاوت که تمام هزینه‌ها طبق ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی بر عهده محکومٌ‌علیه قرار می‌گیرد.
گاهی خوانده بانک است و به بهانه مغایرت سیستم با شماره پلاک یا در دسترس نبودن برگه رهنی سال‌ها تعلل می‌کند. در چنین وضعی، من با استناد به تبصره ۱ ماده ۲۰ آیین‌نامه عملیات بانکی بدون ربا که بانک را مکلف کرده ظرف ده روز پس از تسویه سند را آزاد کند، از دادگاه می‌خواهم علاوه بر فک رهن، بانک را به پرداخت وجه التزام روزانه بابت هر روز تاخیر محکوم کند.
دادگاه در پرتو ماده ۲۳۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده، شرط قراردادیِ وجه التزام را محترم شمرده و بانک را به پرداخت مبلغی قابل توجه ملزم می‌کند.
قاعده صلاحیت نیز اهمیت دارد: چون دعوا ناظر به مال غیرمنقول ثبت‌شده است، طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صالح است، حتی اگر قرارداد رهن در شهر دیگری منعقد شده باشد.
تجربه ثابت کرده تسریع در دریافت حکم تأمین خواسته ــ توقیف حساب مرتهن ــ به استناد ماده ۱۰۸ همان قانون، فشار موثری بر خوانده وارد می‌کند تا پیش از صدور رأی نهایی، به توافق تن دهد؛ زیرا احتمال محکومیت به خسارت بابت توقیف مالی از اموال در گردش، محرک جدی گفتگوست.
فک رهن توافقی؛ جایی که اراده طرفین کفایت می‌کند
در بسیاری از معاملات ملکی، ذی‌نفعان ترجیح می‌دهند پیش از آنکه اختلاف بالا بگیرد، مسیر توافق را برگزینند. این توافق ممکن است شکل‌های گوناگون بگیرد، اما همیشه در قالب سند رسمی در دفترخانه انعقاد می‌یابد؛ زیرا طبق ماده ۴۶ قانون ثبت، عقود مربوط به عین غیرمنقول باید به شکل سند رسمی باشد تا در برابر اشخاص ثالث معتبر تلقی گردد.
متداول‌ترین صورت، اقاله عقد رهن است: راهن معمولا تعهد می‌کند با پرداخت مبلغی کمتر از دین آتی یا با وثیقه‌گذاری ملک یا سند دیگری، مرتهن را راضی کند از حق رهن نسبت به پلاک نخست صرف‌نظر نماید.
در سند اقاله، صراحتا قید می‌شود: مرتهن با وصول مبلغ … ریال و انتقال رهن به پلاک … از حق رهن خود نسبت به این ملک اسقاط نمود و مراتب فک رهن را به اداره ثبت محل اعلام می‌دارد. همین یک جمله کافی است تا اداره ثبت، پس از تطبیق مشخصات، قید رهن را خط بزند و سند تک‌برگ آزاد را صادر کند.
گونه دیگر، اسقاطِ حق رهن با بذل و بخشش است. ماده ۷۸۸ قانون مدنی اجازه می‌دهد مرتهن حق رهن را به‌طور مجانی ببخشد.
مثالی از عمل: بانک در چارچوب بخشنامه‌های بخشودگی بنا به دستور هیأت‌مدیره، برای حمایت از تولید، باقی اقساط را تخفیف می‌دهد و با صدور نامه اسقاط حق رهن در قبال وصول … ریال سند را آزاد می‌کند. در این حالت، دفترخانه سند رسمی اعلام رضایت و اسقاط تنظیم می‌کند. این سند نه اقاله است، نه انتقال عین؛ بلکه تنها رفع قید وثیقه محسوب می‌شود.
با این همه، نکته‌ای ظریف وجود دارد: اگر چند مرتهن هم‌زمان بر یک ملک حق تقدم یافته باشند (رهن توثیق متعدد)، اراده مرتهن مقدم برای اسقاط، حق مرتهن مؤخر را از بین نمی‌برد؛ زیرا حق هر کدام مستقل است. بنابراین دفترخانه باید در متن رضایت‌نامه اضافه کند: اسقاط حق رهن اینجانب صرفا نسبت به مرتبه اول بوده و به حقوق مرتهن ثانویه خللی وارد نمی‌کند. همین قید ساده، فردا روز جلوی ادعای مرتهن دوم مبنی بر بی‌اعتباری سند را می‌گیرد.
در توافقی‌ترین حالت، فک رهن و انتقال ملک هم‌زمان انجام می‌شود: فروشنده با هماهنگی بانک، روز تنظیم مبایعه‌نامه در دفترخانه حاضر می‌شود؛ خریدار، اقساط باقیمانده را نقدا به حساب بانک واریز می‌کند، بانک همان‌دم فرم ۱۲۷ را صادر می‌کند و دفترخانه در یک سند، هم فک رهن و هم انتقالِ مالکیت را درج می‌نماید.
اینجا سرعت عملِ کارشناس بانک و دفتردار کلید موفقیت است؛ اگر فاصله دو عملیات بیش از یک روز شود، خطر ثبت رهن تازه یا صدور اجرائیه قدیمی هنوز باقی است.
در شیوه قضایی، بار اثبات بر دوش راهن است: باید پرداخت دین یا سقوط آن و نیز استنکاف مرتهن را نشان دهد. لذا من در مرحله بدوی، علاوه بر مدارک پرداخت، معمولاً استعلام آخرین وضعیت تسهیلات از سامانه سمات بانک مرکزی یا سامانه مای ملک ثبت اسناد را نیز پیوست می‌کنم. این استعلام، از نظر دادگاه سند رسمی تلقی می‌شود و قاضی را در صدور حکم متقاعد می‌کند.
در شیوه توافقی، خطر اصلی سهو یا اجبار در تنظیم سند عادی است؛ بارها دیده‌ام دو طرف برای صرفه‌جویی در هزینه، برگه‌ای دست‌نویس امضاء می‌کنند که مرتهن متعهد شده به‌زودی سند رسمی بدهد. این برگه نه‌تنها قدرت اجرایی ندارد، که راهن را گرفتار دعوای اثباتِ تعهد می‌سازد. بنابراین توصیه می‌کنم حتی اگر هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر سنگین به نظر می‌رسد، توافق را در دفاتر اسناد رسمی به شکل سند قطعی تنظیم کنید تا هیچ شائبه‌ای برای ثبت باقی نماند.
نکته دیگر: اگر ملک در رهن بانک دولتی باشد، بعضی شعب اصرار دارند رضایت‌نامه را به دفترخانه معتمد خود ببرند. این خواست خلاف اصل آزادی انتخاب دفترخانه نیست، زیرا ماده ۲۹ قانون دفاتر اسناد رسمی، بانک را در مقام طرفِ معامله، مجاز دانسته دفتری را که سیستم الکترونیک آن متصل به بانک است برگزینند. ولی از نظر عملی، تأخیر میان صدور فرم ۱۲۷ و ورود به دفتر، ممکن است خریدار تازه را سردرگم کند. پس بهتر آن است پیشاپیش وقت تنظیم سند گرفته شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به فک رهن
در نظام آیین دادرسی ما، هر دعوای مرتبط با عین غیرمنقول اصولا تابع اصل محل وقوع ملک است؛ اصلی که ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بر آن تأکید کرده و می‌گوید: دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اعم از اینکه خوانده در آن حوزه مقیم باشد یا نباشد.
از آنجا که فک رهن در نهایت به حذف قیدِ محدود‌کننده در دفتر املاک می‌انجامد و مستقیما وضع حقوقی ملک را دگرگون می‌کند، دعوای الزام به فک رهن بی‌تردید دعوای غیرمنقول است. بنابراین دادگاه عمومی حقوقیِ همان شهری که پلاک ثبتی ملک در آن ثبت شده، صلاحیت ذاتی و محلی دارد، حتی اگر قرارداد رهن در دفترخانه شهر دیگری تنظیم شده باشد یا مرتهن در استان دیگری اقامت داشته باشد.
قضاتی که در شعب حقوقی محل وقوع ملک به این‌گونه دعاوی رسیدگی می‌کنند، در عمل نخست اصالت اسناد پرداخت دین یا مفاصاحساب بانکی را بررسی می‌کنند، سپس در صورت احراز استنکاف یا تعلل مرتهن، با استناد به ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک، حکم بر فک رهن صادر می‌کنند و در متن حکم تصریح می‌نمایند تأدیه خسارات تأخیر یا هزینه‌های ثبتی بر عهده خوانده است.
همین عبارت، دستِ واحد اجرای احکام را برای توقیف حساب بانکی یا مزایده اموال مرتهن در جهت جبران خسارت باز می‌گذارد و ضمانت اجرای کافی برای اجرای حکم فراهم می‌آورد.
تشریفات ارجاع دعوی به کارشناسی
در بسیاری از این دعاوی نکته فنی‌ای مطرح می‌شود که قاضی بدون جلب نظر متخصص نمی‌تواند درباره آن اظهار نظر کند؛ برای نمونه، اختلاف در مبلغ مانده بدهی، تطبیق شماره پلاک با سند رهنی، یا ارزش روز ملک در فرض مطالبه خسارت.
در چنین اوضاعی، دادگاه به استناد ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری صادر می‌کند. شیوه عمل چنین است:
در مرحله بدوی، دفتر شعبه با صدور اخطاریه‌ای از خواهان می‌خواهد ظرف پنج روز هزینه کارشناسی را در صندوق دادگستری تودیع کند؛ عدم پرداخت در مهلت مقرر، طبق ماده یاد شده موجب کان‌لم‌ی‌یکون شدن قرار کارشناسی و ادامه رسیدگی بدون نظر کارشناس است.
پس از واریز وجه، قاضی از طریق سامانه الکترونیک ثنا کارشناس را تعیین می‌کند؛ انتخاب معمولا به صورت سیستمی و نوبتی از میان کارشناسان رشته امور ثبتی یا امور بانکی انجام می‌شود. کارشناس باید ظرف سه روز قبولی خود را اعلام و سپس حداکثر پانزده روز نظریه مکتوب را تقدیم کند؛ این مهلت در پرونده‌های پیچیده به تشخیص دادگاه قابل تمدید است.
نظریه کارشناسی غالبا شامل چهار بخش است: ابتدا احراز اصالت اسناد پرداخت، سپس احصای مانده بدهی به‌روز، بعد ارزش افزوده یا کاهش ارزش ملک ناشی از تاخیر فک، و در پایان ارزیابی میزان خسارت قابل مطالبه.
پس از ثبت نظریه، طرفین هفت روز برای اعتراض مهلت دارند. اگر اعتراضی مطرح شود، دادگاه به استناد بند د ماده ۲۶۰ همان قانون یا موضوع را به هیأت سه نفره ارجاع می‌دهد یا با بیان جهات رد، نظریه را مبنای حکم قرار می‌دهد.
این فرایند فنی، جلوی طرح ایرادات بعدی در مرحله تجدیدنظر را می‌گیرد، زیرا دادگاه استان در مقام رسیدگی عالی معمولاً زمانی حکم بدوی را نقض می‌کند که یا کارشناسی مؤثری انجام نشده باشد یا دفاع طرفین بدون پاسخ مانده باشد.
در پایان، صدور حکم الزام به فک رهن همراه با گزارش کارشناسی معتبر، راه ثبت محل را برای اجرای مستقیم مفاد رأی هموار می‌سازد: رئیس اداره ثبت، پس از دریافت گواهی قطعیت و متن حکم، قید رهن را از ستون ملاحظات دفتر املاک حذف و سند تک‌برگ آزاد را برای مالک صادر می‌کند.
به این ترتیب، دادرسی حقوقی نه فقط اختلاف میان راهن و مرتهن، بلکه محدودیت ثبتی را نیز یکسره رفع می‌نماید و ملک بار دیگر قابلیت انتقال رسمی پیدا می‌کند.
مراحل دادرسی در دعوای فک رهن
در این بخش، قصد دارم مسیر کامل دادخواهیِ الزام به فک رهن را چونان نقشه‌ای میدانی پیش چشمان شما بگسترانم؛ از نخستین گام تحریر دادخواست تا واپسین لحظه‌ای که قید در رهن بانک… از ستون ملاحظات سند تک‌برگ محو می‌شود.
۱. تقدیم دادخواست و تعیین خواهان و خوانده
نقطه عزیمت در هر دعوای حقوقی، دادخواستی است که باید در دفتر خدمات قضایی حوزه محل وقوع پلاک ثبتی تنظیم گردد. در متن این دادخواست، من ابتدا خود را به عنوان وکیل راهن یا مالک جدیدی که ملک را با قید رهن خریده است معرفی می‌کنم و الزام خوانده به فک رهن، صدور رضایت‌نامه و تحویل فرم ۱۲۷ ثبتی را خواسته اصلی برمی‌شمارم.
اگر به سبب تعلل مرتهن زیانی هم متحمل شده باشیم، مطالبه خسارت تاخیر یا وجه التزام قراردادی را هم داخل خواسته می‌آورم تا دعوی دوبارگانه نشود.
جایگاه خوانده باید دقیق تعیین گردد؛ در رهن بانکی، شخص حقوقیِ بانک به نمایندگی مدیرعامل و نشانی اداره امور حقوقی بانک در مرکز استان، طرف دعوی است؛ اگر رهن به نفع شخص حقیقی باشد، او یا ورثه‌اش مخاطب‌اند.
ذکر شماره قرارداد رهن، تاریخ خاتمه اقساط یا تاریخ تحقق شرطِ زوال رهن، شماره پلاک ثبتی، و شناسه یکتای سند در سامانه ثبت آنی، از واجبات متن است؛ زیرا دادگاه برای صدور دستور به اداره ثبت نیازمند این داده‌هاست. ضمایم دادخواست، رسید یا مفاصاحساب تسویه، اظهارنامه بی‌پاسخِ ارسالی به مرتهن، و رونوشت سند مالکیت راهن است.
با پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای دعاوی غیرمالی و الصاق تمبر، دادخواست در سامانه عدلیه ثبت می‌شود و به‌شکل مکانیزه به شعبه حقوقی مرتبط ارجاع می‌گردد.
۲. صدور قرار دستور موقت، وقتی توقف زیان فوری است
گاه راهن ملک را پیش‌فروش کرده یا برای گرفتن تسهیلات جدید نزد بانکی دیگر در شُرُف توثیق است. تاخیر در فک رهن، خطر ورود خسارتی غیرقابل جبران یا دشوار‌الجبران را در پی دارد. در چنین مواردی، به استناد ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی، همراه با دادخواست اصلی تقاضای دستور موقت بر الزام موقت مرتهن به صدور رضایت‌نامه و توقیف حقوق بانکی او در صورت امتناع را تقدیم می‌کنم.
دادگاه، بدون ورود در ماهیت، اگر دلایل فوریت را موجه بیابد، قرار می‌دهد که مرتهن ظرف سه روز رضایت‌نامه را به اداره ثبت بسپارد و ضمانت اجرای عدم‌تبعیت را توقیف مبلغی از حساب او قرار می‌دهد.
این قرار تا زمان صدور رأی نهایی پابرجاست و ماهیتا اعدادی است؛ یعنی ممکن است در رأی ماهوی تغییر کند. اهمیت آن در این است که اداره ثبت بتواند ولو موقت، قفل رهن را بگشاید و مانع انعقاد معامله فوری نشود.
اگر دادگاه دستور موقت را منوط به تودیع خسارت احتمالی کند، با سپرده‌گذاری حداقلی در صندوق دادگستری این شرط را رفع می‌کنم؛ مبلغ را بعداً می‌توان پس گرفت مگر آنکه اثبات شود اجرای دستور به‌غلط خسارتی به خوانده وارد کرده است.
۳. ارجاع به کارشناسی و بازدید محل
پس از تبادل لوایح و تکمیل خواسته‌ها، معمولا قاضی برای تصمیم‌گیری در باب مانده بدهی، میزان خسارت یا صحت مستندات ثبتی به نظر متخصص نیاز دارد. به اتکای ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار کارشناسی صادر می‌شود و رشته مورد نیاز امور ثبتی و املاک یا گاه امور بانکی و حسابداری تعیین می‌گردد. من در این مرحله سفارش می‌کنم موضوع تحقیق به‌دقت در قرار درج شود: مثلاً بررسی مطابقت مفاصاحساب شماره… با اقساط پرونده… و تعیین خسارت تاخیر به نرخ روز طبق قرارداد.
کارشناس پس از قبولی، با حضور نمایندگان هر دو سوی دعوا، از پرونده ثبتی در اداره ثبت بازدید می‌کند؛ نسخه کپی برابر اصل سند مالکیت، خلاصه دفتر املاک و رونوشت قرارداد رهن را اخذ و سپس به شعبه بانک مراجعه می‌کند تا گردش مالی تسهیلات را کنترل کند.
اگر اختلاف عددی در مانده بدهی رخ دهد، غالباً نیاز به ارجاع به هیأت سه‌نفره می‌افتد. من سعی می‌کنم در همین وهله اول با ارائه جدول اقساط و رسیدهای پرداخت شمارش کارشناس را دقیق کنم تا وقت پرونده در اعتراض‌های بعدی نسوزد.
تهیه لوایح کارشناسی با ادبیات روشن و ارجاع به مستندات ثبتی، هزینه اضافی کارشناسی مجدد را کاهش می‌دهد.
۴. استماع دفاعیات طرفین
با وصول نظریه کارشناس، شعبه حقوقی وقت رسیدگی حضوری تعیین می‌کند. در جلسه، دادگاه ابتدا محتویات پرونده را قرائت کوتاه می‌کند، سپس به خواهان اجازه می‌دهد هرگونه توضیح یا ایراد به نظریه کارشناس را مطرح سازد. من معمولا بر دو محور تأکید می‌کنم: اثبات ادای دین و شیوه خسارت‌گیری.
اگر مرتهن ایراد کند اقساط واریزی ناقص بوده یا گواهی تسویه شعبه فاقد مهر مرکز است، بلافاصله اصل سندهای بانکی و استعلام آنلاین از سامانه سمات را ارائه می‌دهم.
پس از من، نوبت خوانده است که دفاع کند؛ غالبا دفاع او بر پایه عدم تطابق مبلغ یا باقی‌ماندن هزینه کارشناسی ارزی است که می‌توان با استناد به تقسیم‌بندی بانک مرکزی درباره هزینه‌های کارشناسی ــ که در قرارداد در قالب کارمزد عقود مبادله‌ای لحاظ شده ــ پاسخ داد و نشان داد این رقم از ابتدا دریافت شده است.
قاضی در پایان نشست، ختم رسیدگی را اعلام می‌کند و معمولاً ظرف یک تا سه هفته رأی را صادر می‌نماید؛ رأیی که اگر بر پایه مفاصاحساب کامل و نظریه غیرمنازعِ کارشناس باشد، در تجدیدنظر نیز استوار خواهد ماند.
۵. صدور حکم نهایی
حکم نهایی، شامل سه فراز اساسی است: اعلام سقوط دین یا اثبات پرداخت آن، الزام مرتهن به فک رهن و تحویل فرم‌های ثبتی ظرف مهلت مشخص، و محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی، حق‌الوکاله و خسارت تأخیر (در صورت مطالبه). رأی ظرف بیست روز برای اشخاص حقیقی و سی روز برای بانک‌ها قابل تجدیدنظر در دادگاه استان است؛ اما بخش مربوط به دستور ثبت، بنا بر اصول اجرای احکام، در صورت درخواست صدور قرار اجرای موقت می‌تواند پیش از قطعیت اجرا شود. در پرونده‌های بانکی، من همواره درخواست اجرا با قرار تأمین محکوم‌به می‌دهم تا چرخ اداری ثبت راه بیفتد؛ غالباً دادگاه با تأمین مناسب می‌پذیرد.
۶. اجرای حکم فک رهن
فرض می‌کنیم حکم قطعیت یافته یا با قرار اجرای موقت به ثبت محل ابلاغ شده است. اجرای احکام، خلاصه رأی و درخواست اجرا را با نامه رسمی به اداره ثبت شهر ملک می‌فرستد. واحد املاک، ابتدا شماره پلاک و مشخصات مرتهن را با دفتر املاک تطبیق می‌کند، سپس در ستون ملاحظات دفتر، عبارتی نظیر به موجب نامه شماره… در اجرای رأی شعبه… دادگاه حقوقی… رهن به نفع بانک… فک گردید ثبت می‌کند.
در سند تک‌برگ الکترونیک نیز بخشِ محدودیت‌ها و حقوق تبعی از حالت فعال به حالت فاقد محدودیت تغییر وضعیت می‌دهد.
از این لحظه سند آزاد است، اما برای تحویل نسخه کاغذی باید دو مرحله طی شود: نخست تسویه هزینه حق‌الثبت فک (رقمی ثابت بر مبنای تعرفه سالانه) و دوم پرداخت عوارض شهرداری در صورت وجود بدهی ساخت و ساز. پس از چاپ سند، مالک یا وکیل او دفترخانه را مطلع می‌کند تا در صورت وجود نقل و انتقال بعدی، سند آماده تنظیم باشد.
من در همین مرحله، از دفتر املاک درخواست می‌کنم تصویر خلاصه معامله و گواهی فاقد بازداشت و رهن صادر شود و در بایگانی پرونده نزد خود و موکل نگه می‌دارم؛ این برگ در تسهیلات جدید یا فروش آتی سند بسیار راهگشاست.
اگر مرتهن در خلال عملیات ثبت، باز هم ایجاد مانع کند ــ مثلاً از تحویل نسخه اصل سند رهنی به اداره ثبت خودداری نماید ــ اجرای احکام با استناد به ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، او را جلب می‌کند یا در اموالش توقیف جدید قرار می‌دهد. این ضمانت اجرا در عمل باعث می‌شود بانک‌ها و افراد حقیقی پس از صدور حکم، مقاومت مؤثری از خود نشان ندهند و تشریفات در کمتر از یک ماه خاتمه یابد.
با پشت سر گذاشتن این مراحل، ملک سرانجام آزاد و آماده هر نوع معامله رسمی است؛ حال آنکه اگر در گام نخست دادخواست با دلایل ناقص طرح می‌شد یا در زمان کارشناسی، مدارک کافی ارائه نمی‌گردید، دادرسی می‌توانست سال‌ها به درازا بکشد. تجربه حرفه‌ای‌ام به من آموخته است کلید موفقیت در دعوای فک رهن، سرعت همراه با دقت است: سرعت در اخطار به مرتهن و تقدیم دادخواست به محض تحقق تعهد، و دقت در ضمیمه‌کردن اسناد بانکی و ثبتی که کوچک‌ترین مغایرتی را در ذهن قاضی باقی نگذارد.
چنین رویکردی شما را نه‌تنها از بلای اطاله و هزینه مضاعف می‌رهاند، بلکه به موکل نشان می‌دهد وکیل قرارداد رهن هوشمند، با بهره‌گیری از ظرفیت‌های قانون، می‌تواند حتی سرسخت‌ترین قفل‌های بانکی را بگشاید و سند را بی‌درنگ به میدان معامله بازگرداند.
نکات تکمیلی درباره فک رهن
در این بخش پایانی، با نگاهی جامع و عملی، ریزه‌کاری‌هایی را بازگو می‌کنم که فراتر از مبانی و تشریفات اصلی فک رهن قرار دارد؛ از فهرست دقیق مدارک مورد نیاز و برآورد هزینه‌های قضایی و ثبتی گرفته تا ضمانت اجراهای حقوقی در صورت استنکاف مرتهن یا اداره ثبت، چالش‌های پرتکرار میدانی، آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور و نیز توصیه‌های پیشگیرانه و اصلاحی برای روان‌تر شدن این فرآیند. با تسلط بر این نکات تکمیلی، می‌توانید هر پرونده فک رهن را با اطمینان، سرعت و کمترین اصطکاک ممکن به سرانجام برسانید.
مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوی فک رهن
در نخستین گامِ دفاع، آنچه سرنوشت دعوی فک رهن را رقم می‌زند، زنجیره‌ای منسجم از اسناد رسمی و عادی است که باید بدون خلأ و تناقض بر روی میز قاضی قرار گیرد. اساس این زنجیره بر دو محور استوار است: اثبات پرداخت یا زوال دین و نشان‌‌دادن استمرار قید رهن در دفاتر ثبتی.
از همین رو، من پیش از هر اقدامی نسخه رسمی قرارداد تسهیلات یا سند رهنی را که معمولا در قالب سند تک‌برگ یا دفترچه وام نزد بانک بایگانی شده می‌گیرم؛ زیرا شماره مرجع سامانه ثبت آنی و شناسه یکتای رهن در این سند، شناسنامه دعواست و فقدان آن، استعلام‌های بعدی را با وقفه‌های طولانی مواجه می‌کند.
در کنار آن، گواهی تسویه‌حساب قطعی ممهور به مهر شعبه و اداره سرپرستی بانک را می‌افزایم؛ این گواهی باید صراحتا عبارت بدهی به‌طور کامل صفر گردید را در برداشته باشد، وگرنه وکیل بانک در دادگاه با استناد به باقیمانده سود یا وجه التزام، اصل ادای دین را مورد مناقشه قرار خواهد داد.
گام بعدی، فراهم‌آوردن کلیه رسیدهای بانکی است که مسیر پرداخت اقساط را خطی نشان دهد؛ این رسیدها در کنار پرینت گردش حساب تسهیلات در سامانه متمرکز سمات بانک مرکزی، پیوست پرونده می‌شود تا راه هرگونه ادعای تقسیط ناقص یا واریز به حساب اشتباه بسته شود.
تجربه من گواه آن است که بانک‌ها گاهی در انتقال اقساط از حساب مشترک به حساب تسهیلات کاستی می‌کنند و سپس این خطا را به گردن مشتری می‌اندازند.
با داشتن پرینت سمات می‌توان نشان داد مبلغ در تاریخ مشخص به سرفصل تسهیلات منظور شده و خطا از سیستم داخلی بانک است نه راهن.
در گام سوم، نسخه رسمی خلاصه دفتر املاک را از اداره ثبت محل دریافت می‌کنم؛ این خلاصه نشان می‌دهد ملک هنوز در رهنِ بانک قرار دارد و قید مرتهن: بانک… در ستون ملاحظات باقی است.
همین سند ثابت می‌کند بانک با وجود دریافت تمام وجوه، در رفع محدودیت وثیقه اهمال ورزیده است. اگر ملک در طول دوران وام یک یا چند بار دست‌به‌دست شده باشد، تمامی مبایعه‌نامه‌های رسمی انتقال را ضمیمه می‌کنم تا دادگاه احراز کند مالک فعلی مجاز به طرح دعوای الزام است.
مبایعه‌نامه عادی یا قولنامه دستی هرچند در عرف بازار پذیرفته است، در محکمه حقوقی برای اثبات مالکیت مکفی نیست و باید با سند رسمی یا حکم قطعی اثبات مالکیت همراه شود.
برای آنکه قاضی را قانع کنم خواهان پیش از دادخواست به راه سازش رفته و مرتهن را مطلع کرده است، رونوشتِ اظهارنامه ثبتی که طی آن از بانک دعوت کرده‌ایم ظرف ده روز فرم ۱۲۷ و رضایت‌نامه را تحویل دهد، ضروری است. این اظهارنامه باید یا در دفتر خدمات قضایی ثبت و به نشانی حقوقی بانک ابلاغ شده باشد یا در سامانه ثنا به شکل الکترونیک ارسال و گواهی ابلاغ اخذ شده باشد.
فقدان چنین مدرکی، راه را برای طرح ایراد عدم تادیه هزینه دادرسی پیش از مراجعه به ادارات دولتی می‌گشاید و دادگاه ممکن است با استناد به ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از دعاوی، دعوی را رد کند.
افزون بر این اسناد بنیادی، گاهی ضرورت می‌یابد مدارک تکمیلی نیز ضمیمه شود. اگر ملک پیش از این در بازداشت مرجع قضایی بوده، گواهی رفع بازداشت را باید گرفت، زیرا ثبت محل بدون رفع بازداشت، قید رهن را هم حذف نخواهد کرد. اگر مرتهنِ اولیه شخص حقیقی فوت شده باشد، گواهی حصر وراثت و وکالتنامه ورثه لازم است تا دادگاه در مقام صدور حکم نام تمام خواندگان را ذکر کند و حکم نسبت به اشخاص غایب بی‌اثر نماند.
در برخی پرونده‌ها نیز گزارش کارشناس رسمی درباره ارزش روز ملک به پیوست می‌آید تا دادگاه بتواند خسارت تأخیر فک رهن را بر مبنای افت یا رکود ارزش ملک تعیین کند.
من تمامی این مدارک را در قالب یک فهرست شماره‌گذاری‌شده ولی در متن دادخواست، وصف می‌کنم تا نظم پرونده رعایت شود و قاضی هنگام مطالعه سردرگم نشود. هر سند را مهر برابر اصل می‌زنم و نسخه الکترونیک را در سامانه عدلیه بارگذاری می‌کنم تا از ایراد عدم تطبیق اصل و کپی در امان باشم.
تعلل در تکمیل همین مستندات، پروند‌ه‌ای را که می‌توان در شش ماه مختومه ساخت، گاهی سال‌ها در پیچِ استعلام و تکمیل نقص حبس می‌کند؛ به بیان دیگر، در دعوی فک رهن، کیفیت مستندات مقدّم بر فن بلاغت وکالت است و قاضی پیش از پذیرش هر استدلالی، سند قطعی می‌طلبد.
هزینه‌ها و تعرفه‌های قضایی و ثبتی
بار مالی دعوای فک رهن، اگرچه در نگاه نخست نسبت به دعاوی مالی کلان سبک به نظر می‌رسد، اما در مجموع می‌تواند به رقم قابل توجهی برسد که بی‌محابا وارد شدن در روند قضایی را برای موکل پرهزینه کند. نخستین هزینه، هزینه دادرسی دعوای غیرمالی است که طبق ماده ۱۰ قانون نحوه وصول برخی درآمدهای دولت، در دعاوی غیرمالی، مبلغی مقطوع که هر سال در بخشنامه ریاست قوه قضاییه تعیین می‌شود پرداخت می‌گردد؛ در سال ۱۴۰۴ این مبلغ برای دادگاه نخستین استان تهران دو میلیون و پانصد هزار ریال است و در استان‌های کم‌جمعیت، بیست درصد ارزان‌تر محاسبه می‌شود. به این رقم باید تعرفه خدمات الکترونیکی دفتر خدمات قضایی را افزود که میان نهصد هزار تا یک میلیون ریال در نوسان است.
گام بعدی، اگر دادگاه قرار کارشناسی صادر کند، پیش‌پرداخت حق‌الزحمه کارشناس است. شورای عالی کارشناسان رسمی در سال جاری تعرفه رشته امور ثبتی را حداقل پنج میلیون ریال و حداکثر یک درصد ارزش ملک تعیین کرده است.
شعبه معمولا میانگین را مبنا می‌گیرد؛ در ملکی به ارزش ۱۵ میلیارد ریال، حق‌الزحمه هیأت سه نفره ممکن است به پانزده میلیون ریال برسد. اگر طرفین به نظریه اعتراض کنند و پرونده به هیأت پنج نفره ارجاع شود، هزینه دو برابر می‌شود. این مبلغ را خواهان باید ابتدا بپردازد؛ ولی در رأی نهایی، دادگاه با توجه به مسئولیت خوانده، او را به بازپرداخت محکوم می‌کند.
مشکل آن است که تا زمان وصول وجه، بار مالی روی دوش خواهان است و اگر توان پرداخت نداشته باشد، عملاً روند کارشناسی متوقف خواهد شد.
در مرحله اجرای حکم، هزینه حق‌الثبت فک رهن مطرح می‌شود. ماده ۱۰۳ آیین‌نامه قانون ثبت حق‌الثبت فک را معادل پنج در هزار مبلغ طلب یا حداقل پایه سالانه مقرر کرده است.
بانک‌ها عموما مبلغ طلب را صفر اعلام می‌کنند، اما ثبت محل برای جلوگیری از تضییع درآمد عمومی، برآورد می‌کند و حداقل را مطالبه می‌کند؛ برای مثال در تهران این حداقل یک میلیون ریال است. افزون بر آن، حق‌التحریر دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رضایت‌نامه یا اقاله رهن بر مبنای بخشنامه سازمان ثبت در سال ۱۴۰۳، سه میلیون ریال است.
اگر فک رهن هم‌زمان با انتقال ملک باشد، مزد سردفتر بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه شده و ممکن است به چند ده میلیون ریال برسد.
در پرونده‌های بانکی، اگر بانک بخواهد رضایت‌نامه را با مهر برجسته مرکز صادر کند، اغلب هزینه تعهد خلاف یا فسخ قرارداد از مشتری می‌گیرد؛ این رقم در بانک‌های تجاری بین نیم تا دو درصد مانده بدهی هنگام تسویه است؛ هرچند بنا بر رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۹۸ این اخذ وجه در صورت عدم تصریح در قرارداد، غیرقانونی شناخته شد، ولی برخی بانک‌ها با درج بند جدید در تسویه‌نامه، دوباره آن را احیا کرده‌اند.
اگر دستور موقت گرفته‌اید و دادگاه از شما تأمین خواسته طلب می‌کند، باید معادل بیست درصد ارزش ملک را در صندوق دادگستری ودیعه بگذارید؛ پولی که پس از قطعی‌شدن حکم و عدم اثبات ضرر خوانده آزاد می‌شود، اما تا آن هنگام منجمد می‌ماند.
در پرونده‌هایی که موکل سرمایه نقدی کافی ندارد، باید استمهال یا تبدیل تأمین به وثیقه ملکی را از دادگاه خواست؛ در غیر این صورت، امکان بهره‌مندی از دستور موقت از میان می‌رود.
هزینه‌های جانبی، مانند استعلام‌های چندباره ثبت، هزینه گواهی عدم خلاف شهرداری و مالیات نقل و انتقال، بسته به شهر متغیر است؛ ولی باید از همان ابتدا به موکل گفت که مسیر فک رهن با فرض یک بار کارشناسی و بدون تجدیدنظرخواهی، کمینه شش تا هشت میلیون ریال خرج دارد و با تجدیدنظر و کارشناسی مضاعف، می‌تواند تا چند ده میلیون ریال بالا برود.
شفافیت در این زمینه اعتماد موکل را استوار نگه می‌دارد، چه‌بسا او را به مذاکره واریز مابه‌التفاوت با بانک تشویق کند تا از هزینه‌های دادگاه بگریزد.
ضمانت اجرای حقوقی در صورت امتناع از اجرای حکم
قانونگذار برای اطمینان از آن که حکم فک رهن به مرحله اجرا برسد، مجموعه‌ای از ضمانت اجراهای مدنی و حتی کیفری پیش‌بینی کرده است. نخستین ضمانت اجرا، اختیار رئیس اداره ثبت محل است به موجب ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت؛ اگر مرتهن ظرف مهلت مقرر فرم‌ها را تحویل نداد، رئیس ثبت رأساً قید رهن را حذف می‌کند. در چنین وضعی اصل حق عینی خودبه‌خود ساقط شده و اداره ثبت صرفا نقش رسمیت بخشیدن به واقعیت حقوقی را ایفا می‌کند.
اما این پایان ماجرا نیست؛ ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ اعلام می‌کند اگر کسی به‌سبب عمل یا ترک فعل خود ضرری به دیگری وارد کند، باید آن را جبران کند.
بدین ترتیب، به محض آن که مرتهن یا بانک حکم را اجرا نمی‌کند و مالک فرصت معامله را از دست می‌دهد، می‌توان دعوای مطالبه خسارت تأخیر را به ارزش روز ملک طرح کرد.
دادگاه برای تعیین میزان ضرر، معیار زیان متعارف و مستقیم را که دیوان عالی در رأی وحدت رویه ۷۷۲ سال ۱۴۰۱ تثبیت کرده، ملاک قرار می‌دهد؛ این رأی مقرر کرد: زیان ناشی از کاهش ارزش معامله قطعی که در اثر عدم فک رهن از بین رفته، قابل جبران است ولو خریدار بعداً از معامله انصراف دهد.
در صورت پافشاری مرتهن بر استنکاف، اجرای احکام می‌تواند به استناد ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی با توقیف اموال وی حکم را اجرا کند؛ توقیف حساب بانکی، انسداد اموال منقول و نهایتا مزایده سهم‌الشرکه در شرکت‌ها، ابزارهایی است که خوانده سرکش را به تمکین وادار می‌کند.
اگر خوانده شخص حقوقی باشد، ماده ۶۸۸ قانون آیین دادرسی مدنی اجازه می‌دهد مدیرعامل یا قائم مقام او بازداشت موقت شود تا دستور قضایی اجرا گردد.
گاهی موضوع از مرز حقوقی فراتر می‌رود؛ اگر بانک پس از انقضای همه مهلت‌ها همچنان از حذف قید رهن خودداری کند و امکان معامله ملک را به کلی سلب کند، رفتار او مصداق عنوان جزایی استنکاف از اجرای اوامر کتبی مقامات قضایی موضوع ماده ۵۷۶ قانون مجازات اسلامی خواهد بود. این جرم با حبس تا پنج سال مجازات می‌شود و تعقیب آن بر عهده دادستان عمومی است. در عمل، تهدید به طرح شکایت کیفری اغلب کافی است تا بانک واحد حقوقی خود را برای اجرای فوری حکم بسیج کند.
افزون بر این، بانک‌هایی که با بی‌اعتنایی به آیین‌نامه عملیات بانکی بدون ربا از صدور مفاصاحساب در مهلت ده روزه خودداری می‌کنند، مشمول جریمه‌های انتظامی بانک مرکزی می‌شوند؛ بخشنامه ۱۰۲۴۵/۱۴۰۱ این مرجع تصریح دارد هر شعبه‌ای که بیش از یک بار در سال مالی از صدور رضایت‌نامه رهنی در مهلت مقرر قصور ورزد، مدیر شعبه به کسر حداقل ده درصد حقوق فصل جاری محکوم خواهد شد. این ابزار‌های اداری مکمل ضمانت اجراهای قضایی است و در مذاکرات پیش از دعوی به‌عنوان اهرمِ فشار کاربرد دارد.
چالش‌ها و مشکلات عملی در فرایند فک رهن
گرچه قوانین و آیین‌نامه‌ها مسیر فک رهن را شفاف ترسیم کرده‌اند، واقعیت روزمره دفاتر ثبت و واحدهای حقوقی بانک‌ها مملو از دست‌اندازهایی است که روند را فرساینده می‌کند.
نخستین چالش، تاخیر سامانه‌های الکترونیک است؛ سامانه جامع ثبت آنی و سامانه بانک مرکزی گاه به دلیل به‌روزرسانی یا قطعی اینترنت از دسترس خارج می‌شود و دفترخانه نمی‌تواند فرم ۱۲۷ را در همان روز بارگذاری کند. در این وقفه، بانک به اخطارهای مشتری ترتیب اثر نمی‌دهد و مالک ناچار است برای رفع نقص چندین بار به شعبه و دفترخانه رفت‌وآمد کند.
چالش دوم، مغایرتِ مشخصات ثبتی در اسناد قدیمی است؛ در پرونده‌هایی که ملک چند ده قبل با دفترچه مالکیت در رهن رفته، پلاک ثبتی بعضا در اصلاحات تقسیمات کشوری تغییر کرده، در نتیجه بانک در سندِ تسویه، پلاک قدیم را می‌نویسد ولی سیستم ثبت آن را نمی‌شناسد.
رفع این خطا مستلزم استعلام از اداره ممیز اراضی و اخذ نامه تطبیق است؛ فرآیندی که هفته‌ها به طول می‌انجامد و بدون پیگیری وکیل، در پیچ کاغذبازی گم می‌شود.
سومین گلوگاه، اختلاف در مانده بدهی است. بانک‌ها به‌دلیل تغییر نرخ سود یا تاخیر راهن، مبالغی را به عنوان جرایم تاخیر یا وجه‌التزام اضافه می‌کنند که در قرارداد پیش‌بینی نشده است. اگر راهن این مبالغ را نپردازد، مرتهن از صدور مفاصاحساب سرباز می‌زند و دعاوی فرعی درباره ماهیت ربوی یا غیرقانونی بودن جرایم شکل می‌گیرد.
این اختلاف، فرایند فک رهن را از دعوای غیرمالی ساده به نزاعی پیچیده بدل می‌کند که نیازمند چند مرحله کارشناسی بانکی است.
چهارمین مشکل، تلاقی رهن با بازداشت قضایی است؛ ملکی که در رهن بانک است ممکن است به دلیل بدهی مالیاتی یا مهریه، از سوی اجرای احکام دادگستری نیز بازداشت شود. اجرای ثبت، تا رفع بازداشت، حاضر به حذف قید رهن نیست چون ممکن است حق تقدم طلبکاران مختل شود.
در چنین مواردی وکیل باید با اخذ استعلام ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی و اثبات تقدم وام بانکی، دادگاه صادرکننده بازداشت را قانع کند بازداشت را لغو یا به نام بانک منتقل کند؛ کاری که بدون تسلط به ترتیب طبقات طلبکاران ممکن نیست.
عاقبت آخرین چالش، رفتارهای اداری سلیقه‌ای است. برخی روسای ثبت، نامه دادگاه را تنها با امضای رئیس کل دادگستری استان می‌پذیرند و برخی شعب بانک صدور رضایت‌نامه را مشروط به حضور شخص مالک می‌کنند حتی اگر وکالتنامه رسمی ارائه شود.
رویارویی با این سلیقه‌ها نیازمند احاطه به بخشنامه‌های داخلی و گاه مکاتبه با معاونت حقوقی قوه قضاییه است تا ابهام‌ها برطرف گردد.
بنابراین، چیره‌دست‌ترین وکیل در فک رهن کسی نیست که صرفا مواد قانونی را از بر باشد، بلکه کسی است که بداند کدام کارمند ثبت چه روزهایی در اداره حضور دارد، چگونه می‌توان درخواست تطبیق پلاک را از لابه‌لای صف پرونده‌ها جلو انداخت و با چه ادبیاتی معاون اعتبارات بانک را به امضای رضایت‌نامه ترغیب کرد. عملاً مدیریت روابط اداری و پیگیری بی وقفه به اندازه استدلال حقوقی ارزش دارد و گاه نتیجه پرونده به اصرار یک تماس تلفنی بیشتر در پایان ساعات اداری بسته است.
نکات پیشگیرانه برای مدیون و رهن‌‌دهنده
به تجربه دریافته‌ام پیشگیری همیشه کم‌هزینه‌تر و سریع‌تر از درمان اختلاف است؛ ازاین‌رو چه در مقام مدیون (راهن) و چه در جایگاه رهن‌‌دهنده (مرتهن) رعایت چند توصیه بنیادی، می‌تواند شما را از مجادلات طولانی حقوقی و از بن‌بست‌های ثبتی در آینده مصون بدارد.
- نخست، هنگام امضای قرارداد تسهیلات، بندهای مربوط به وجه التزام، هزینه‌های کارشناسی، و نحوه صدور مفاصاحساب را به‌دقت بخوانید و در صورت ابهام، تصریح کنید که پس از پرداخت تمام دین، صدور گواهی تسویه و فرم ۱۲۷ ثبتی از سوی بانک ظرف ده روز کاری الزامی است؛ این تصریح، بعدها استناد شما را به تبصره ۱ ماده ۲۰ آیین‌نامه عملیات بانکی بدون ربا آسان می‌کند.
- دوم، از ابتدای دوره بازپرداخت، همه رسیدها را به صورت فیزیکی و فایل اسکن نگه دارید و هر سه ماه یک‌بار گردش حساب تسهیلات را از سامانه سمات دریافت کنید؛ به این ترتیب در پایان دوره، بانک نمی‌تواند ادعا کند اقساطی به‌حساب دیگری واریز شده‌است.
- سوم، اگر قصد انتقال ملک مرهونه را دارید، حتما در مبایعه‌نامه رسمی تعهد بانک به صدور رضایت‌نامه در مهلت معین را درج کنید و شرط فسخ را برای تاخیر مرتهن پیش‌بینی نمایید؛ این شرط، در زمان بروز اختلاف شما را از طرح دادخواست مستقل وجه التزام بی‌نیاز می‌کند.
- چهارم، در روزهای پایانی تسویه، درخواست کتبی صدور مفاصاحساب را با پست سفارشی به شعبه‌ای که وام را پرداخت کرده‌اید بفرستید تا تاریخ ابلاغ رسمی ثبت شود؛ این اقدام، هر ادعای بانک مبنی بر عدم مراجعه مشتری را ساقط می‌کند و در صورت لزوم، مبنای مطالبه خسارت تأخیر می‌شود.
- پنجم، اگر رهن چندمرتهنی است، برای هر بار انتقال یا فسخ باید رضایت همه مرتهنان اخذ شود؛ ازاین‌رو پیش از انعقاد هر تعهد تازه از بانک تأیید کتبی بگیرید که هیچ مرتهن موخر یا قائم‌مقامی از حق وثیقه برخوردار نیست.
- و سرانجام، هرگاه به دلیل تغییر تقسیمات ثبتی یا اصلاح هندسی، پلاک فرعی مستحدثه برای ملک صادر شد، بلافاصله در بانک و اداره ثبت اطلاعات رهن را به پلاک جدید به‌روزرسانی کنید تا هنگام درخواست فک، مغایرت شماره پلاک بهانه توقف عملیات نشود.
آرای وحدت رویه مهم دیوان عالی کشور درباره فک رهن
هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور طی سال‌های اخیر با صدور چند رأی وحدت رویه، چتر وحدت‌بخش بر تشتت آراء دادگاه‌ها افکنده است و مشاوره حقوقی قرارداد رهن آگاه باید این آراء را بر زبان داشته باشد.
رأی وحدت رویه شماره ۷۶۲ مورخ ۲۵ خرداد ۱۳۹۵ مقرر کرد: در فرضی که برای یک ملک، رهن مقدم و مؤخر برقرار است، صدور حکم فک رهنِ مقدم بدون رعایت حقوق مرتهن مؤخر مجاز نیست و اداره ثبت مکلف است ابتدا مرتهن موخر را از نتیجه مطلع سازد. این رأی، جلوی برداشت عامیانه برخی شعب ثبت را گرفت که می‌پنداشتند با رضایت مرتهن اول، همه قیود ساقط می‌شود.
رأی وحدت رویه شماره ۷۹۹ مورخ ۸ دی ۱۳۹۹ ناظر بر نحوه اجرای ماده ۳۴ مکرر بود: چون قانون، رئیس ثبت را در صورت احراز تسویه، مکلف به فک رهن شمرده، دادگاه نمی‌تواند اداره ثبت را ملزم به مطالبه رضایت‌نامه از بانک کند؛ بلکه موظف است عندالاقتضاء دستور دهد ثبت رأساً اقدام کند. استناد به این رأی، در پرونده‌هایی که بانک رضایت نمی‌دهد، دادگاه را به صدور حکم قاطع وا‌می‌دارد.
رأی وحدت رویه شماره ۸۴۱ مورخ ۲۶ تیر ۱۴۰۲ نیز ابهام در هزینه‌های کارشناسی را رفع کرد: کارمزدهای کارشناسی که بانک در زمان انعقاد قرارداد اخذ می‌کند، جز تعهدات اصلی نیست و پس از پرداخت اصل بدهی، نمی‌تواند شرط صدور مفاصاحساب واقع شود. این رأی، بسیاری از هزینه‌های تحمیلی بانک‌ها را غیرقانونی اعلام کرد و پایه استدلال در دعاوی مطالبه خسارت گردید.
پیشنهادها و راهکارهای قانونی برای بهبود فرایند فک رهن
فارغ از تمهیدات فردی و دادرسی، ساختار قانونی موجود نیازمند نوسازی است تا فرایند فک رهن با کمترین اصطکاک انجام گیرد.
نخستین پیشنهاد، اضافه شدن تبصره‌ای به ماده ۳۴ قانون ثبت است مبنی بر اینکه عدم صدور مفاصاحساب ظرف ده روز، مستقیما موجب انتقال مسئولیت ثبت به اداره ثبت محل است و بانک حق مطالبه هیچ‌گونه وجهی را پس از این مهلت ندارد.
چنین تبصره‌ای ضرب‌الاجل را به‌صراحت قانون ارتقا می‌دهد و رویه شعب را یکدست می‌کند.
پیشنهاد دوم، ایجاد درگاه برخط مشترک میان سامانه سمات بانک مرکزی و سامانه ثبت آنی است؛ به‌گونه‌ای که به محض صفر شدن مانده، ثبت محل به طور خودکار اعلان فک را دریافت و قید رهن را تعلیق کند تا بانک صرفا نقش تایید نهایی داشته باشد.
سوم، تدوین بخشنامه‌ای از سوی قوه‌قضاییه جهت تعیین سقف منطقی برای حق‌الزحمه کارشناسان در دعاوی فک‌رهن، زیرا هزینه‌های کارشناسی نامتعارف، دسترسی به عدالت را برای مالکان کم‌درآمد دشوار کرده است.
چهارم، پیش‌بینی سازوکار داوری بانکی اجباری در قراردادهای تسهیلات، به نحوی که اختلاف بر سر مانده بدهی و جرایم تأخیر در هیأتی داوری حل و فصل شود و دادگاه صرفاً نقش نظارت را ایفا نماید. این داوری می‌تواند وابسته به کانون بانک‌ها باشد اما با نظارت وزارت اقتصاد، تا شائبه طرفداری از بانک زدوده شود.
پنجم، پیشنهاد اصلاح ماده ۲۹ قانون دفاتر اسناد رسمی است تا بانک نتواند مشتری را به مراجعه به دفترخانه معین اجبار کند؛ درج قید تسهیل فرایند فک رهن و منع هرگونه اجبار به دفترخانه اختصاصی، رقابت را میان دفاتر حفظ و هزینه‌ها را کاهش می‌دهد. و در پایان، گنجاندن بند الزام به آموزش کارکنان ثبت و بانک در خصوص سامانه‌های جدید در برنامه‌های تحول دیجیتال قوه قضاییه، مانع از بروز اختلاف ناشی از ناآگاهی کارمندان و سردفتران خواهد شد.
اجرای این اصلاحات، مسیر فک رهن را از کلافی آکنده از تشریفات به راهی هموار بدل می‌کند؛ راهی که در آن، حقوق مرتهن حفظ می‌شود، منافع عمومی بانکداری لطمه نمی‌بیند، و در عین حال، مالک بی‌جهت در پیچ‌وخم ادارات گرفتار نمی‌شود.
