تمهیدات الزامی برای انعقاد عقد اجاره

عقد اجاره عقدی است لازم. لازم در این مورد به معنای این است که بعد از انعقاد عقد و امضاء طرفین عقد (موجر و مستاجر) عقد اجاره محقق شده و در عالم حقوق دارای اعتبار است.

این عقد به هیچ وجه قابل فسخ نخواهد بود، مگر اینکه طرفین هردو خواهان فسخ و از بین بردن آن باشند یا برای طرفین خیار فسخ یک طرفه در ضمن قرارداد درج شده باشد. این جز تمهیدات انعقاد عقد اجاره می‌باشد.

خیار فسخ یعنی اختیار یک طرفه برای انحلال و انفساخ عقد لازم.برای مثال در قرارداد شرط شود چنانچه مستاجر مالاجاره را در سررسید مقرر تا ۱۰ روز پرداخت نکند موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

با این حال توجه داشته باشید این خیار فسخ در عمل و  در رویه قضائی به شدت اعمال نمی‌شود و برای مستاجر همواره راه‌های بسیاری برای شانه خالی کردن از این تعهد وجود دارد. این موارد به وفور در جلسات مشاوره حقوقی مشاهده می‌شود.

در بسیاری از موارد مستاجران در پرداخت مالاجاره کوتاهی میکنند ولی موجر عملا نتوانسته به استناد این اختیار مندرج در قرارداد، قرارداد را فسخ نماید. علت این امر این است که روح قوانین در امور مدنی و کیفری و حتی در کار نیز حمایت از طرف ضعیف تر است.

تمهیدات الزامی عقد اجاره

بنابراین اگر قصد اجاره ملک خود را دارید می توانید با شروط پیش گیرانه از سوءاستفاده مستاجران جلوگیری نمایید.مهم ترین چیزی که موجر را در تخلیه ملک یاری میکند انقضای اجاره است.

بنابراین اگر مستاجر از ابتدای اجاره از پرداخت مال الاجاره خودداری کند و یا مال الاجاره را به صورت پراکنده و ناقص تادیه کند تا زمانی که مدت اجاره منقضی نشود، عملا امکان تخلیه وی از سوی مراجع قضایی کار دشواری است و مستلزم وقت و هزینه برای موجر است.

مالکان می توانند در زمان انعقاد عقد اجاره نسبت به تعیین ودیعه یا قرض الحسنه دقت بیشتری داشته باشند.

عموما برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده می توانند مبلغ ودیعه را مجموع ۱۲ ماه مالاجاره محاسبه و تعیین نمایند این امر خود تضمینی برای مواعدی که مستاجر از پرداخت مال الاجاره خودداری می کند.

در ثانی نسبت به ۱۲ ماه تعهدا به پرداخت اجاره بها از مستاجر ۱۲ فقره چک دریافت نمایید.

لازم به ذکر است در مقایسه ابزار های پرداخت مانند سفته، چک، قبض محزری، چک از اعتبار نسبتا معقول تری برخوردار است.

از گرفتن سفته جدا خودداری کنید. سفته در اصل نسبت به فردی که اموال و تملکات داشته باشد و شما نیز از حدود جغرافیایی آن ها مطلع باشید قابل اعمال است. این توصیه مهم وکیل تلفنی نیز می‌باشد.

مرجع رسیدگی به اختلافات عقد اجاره

در زمانی که مستاجر در اثنای مدت به تعهدات قراردادی خود عمل ننمود و شما قصد اخراج و تخلیه وی را داشتید این امر طی دادخواست با عنوان صدور حکم تخلیه و با استناد به قرارداد اجاره نامه و سند مالکیت و تقدیم آن به شورای حل اختلاف میسر خواهد بود.

شورای حل اختلاف در صورتی که اجاره منقضی نشده باشد برای یک نوبت از طرفین دعوت به عمل می آورد و ضمن استماع دفاع مستاجر و اظهارات موجر سعی در برقراری سازش میان طرفین می نماید.

اساسا نیز شورا وظیفه حل اختلاف و سازش را میان طرفین دارد. بنابراین در این بین با حصول سازش شورا اقدام به صدور گزارش اصلاحی مینماید.

این گزارش اصلاحی با مواعد دست کم ۱ ماهه به مستاجر فرصت می دهد تا به تعهدات خود عمل نماید.

چنانچه بعد از گذشت مهلت مزبور مستاجر مجددا از تعهدات خود سر باز برند این بار با درخواست موجر شورا وارد به رسیدگی و صدور حکم تخلیه را می نماید.

این امر به طرفین و وکیل آن‌ها ابلاغ می شود و ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ مستاجر می تواند نسبت به حکم در دادگاه عمومی در معیت شورای محل اعتراض خود را به ثبت برساند اما خوشبختانه اعتراض وی عملیات اجرائی تخلیه را متوقف نمی کند.

لازم به ذکر است موجر برای صدور حکم تخلیه مزبور بایست مبلغ ودیعه را در صندوق شورا و یا صندوق دادگستری واریز نماید و چنانچه نسبت به اجور معوقه طلبی داشته باشد بایست ضمن تادیه ودیعه دادخواست مطالبه اجور معوقه و خسارات تاخیر تادیه و دادرسی را نیز به دادگاه تقدیم نماید.

برای تضمین مطالبات نیز می تواند صدور قرار تامین خواسته را نیز ضمن دادخواست اجور معوقه درخواست کند.

بنابراین پیش از انعقاد هر عقدی و یا قراردادی تمام ابعاد و مشکلات احتمالی اتی را در نظر داشته باشید که ناچار به اتلاف وقت و هزینه در دادگاه و مراجع قضائی نشوید.

شما می‌توانید همین حالا جلسه فوری با مشاوره حقوقی آنلاین بنیاد وکلا داشته باشید و سوالات خود را به عنوان موجر یا مستاجر مطرح نمایید.