شاید با شنیدن واژه اجاره ملک اولین چیزی که به ذهن خطور کند اجاره‌بها باشد.
مطالبه‌ای قانونی و مهم که حین عقد اجاره در قرارداد ذکر شده و مستاجر موظف به پرداخت آن به مالک بوده و در صورت عدم پرداخت آن، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، اجاره‌نامه را فسخ و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک کند.
در این نوشتار به بررسی مطالبه اجاره معوقه و نحوه مطالبه آن می‌پردازیم.
مطالبه اجاره معوقه
عقد اجاره مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ بنابراین، پرداخت اجاره‌بها به صورت منظم و در موعد مشخص از جمله وظایف و تکالیف مستاجر است که به سبب عقد قرارداد اجاره برای وی ایجاد شده‌است.
در صورتی‌که وی از پرداخت این مبلغ سر باز زند، از لحاظ قانونی بابت این اجاره معوقه، به موجر بدهکار خواهد بود.
در صورتی‌که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اجازه موجر ادامه یابد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه زمان تصرف در مدت اعتبار قرارداد، به مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف بابت مدت زمان انتفاع از ملک در مهلت انقضا یافته قرارداد نیز بپردازد.
در صورتی‌که مستاجر در پرداخت این اجاره تاخیر داشته‌باشد و موجر را از حیث دریافت اجاره‌بها با مشکل مواجه سازد، به صورت قانونی مدیون موجر می‌شود و موجر می‌تواند جهت مطالبه اجور معوقه از وی اقدام کند.
نحوه مطالبه اجاره معوقه
در صورت عدم‌پرداخت اجور معوقه توسط مستاجر، مالک می‌تواند آن را مطالبه کند.
بنابراین، با ارائه طرح دعوا مطالبه اجور معوقه و با استناد به قرارداد عقد اجاره، میزان معین در قرارداد را به عنوان اجاره‌بها معوقه و پرداخت نشده تحت عنوان مطالبه اجور معوقه و پرداخت نشده که مستاجر تاخیر در پرداخت آن‌ها داشته درخواست می‌کند.
از آن جایی‌که میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و مشخص است دیگر نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین اجرت استفاده از مورد اجاره نیست.
در صورتی‌که مدت عقد اجاره منقضی شود و مستاجر بدون اجازه موجر به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه داده، موجر باید در دعوا مطروحه، طلب ناشی از تصرفات مستاجر را در قالب تقاضای اجرت‌المثل با رجوع به نظریه کارشناسی برای تعیین میزان آن مطالبه کند.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوا
مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورا حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است.
دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌شود.
در صورتی‌که بها خواسته مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد شورا حل اختلاف محل وقوع ملک صالح رسیدگی به پرونده بوده و در صورتی‌که بها خواسته شده بیش از مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده ۴۹۶ قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
