خلع ید چیست؟
خلع ید به دعوایی گفته می شود که مالک اصلی یک مال غیرمنقول(غیرقابل انتقال) مانند خانه، مغازه یا زمین، بر علیه متصرف غیر قانونی مال خود دادخواست داده و شکایت میکند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل خودش بدهد.
- ارکان و شرایط دعوای خلع ید چیست؟
- تخلیه ید چیست؟
- تفاوت خلع ید با تخلیه ید
- مزایای تنظیم دادخواست خلع ید و تخلیه توسط یک وکیل دادگستری
- غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
- تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده
- دفاع خوانده
نحوه طرح دعوای خلع ید نیز به این شکل است که مالک اصلی مال غیر قابل انتقال، با در دست داشتن سند مالکیت خود به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح شکایت، خلع ید بطرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه میکند.
ارکان و شرایط دعوای خلع ید چیست؟
برای هر دعوایی وجود شرایطی لازم است.
ارکان و شرایط دعوای خلع ید عبارتست از:
مالکیت خواهان دعوای خلع ید در ملک مورد تصرف:
برای این که بتوانید دعوای خلع ید اقامه کنید باید مالک ملک موضوع دعوا باشید و یا از طرف مالک سمت قانونی داشته باشید.
اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد.
بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید، زیرا رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.
بنابراین اگر شما مالک منافع ملک باشید نمی توانید دعوای خلع ید اقامه کنید و باید دعوای تخلیه ید اقامه کنید و اگر متصرف ملک باشید و مالکیت نداشته باشید باید دعوای تصرف عدوانی اقامه نمایید.
مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد:
مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود» یعنی باید موضوع دعوای خلع ید اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و مغازه باشد و دعوای خلع ید نسبت به مال منقول پذیرفته نیست.
غاصبانه بودن ید خوانده:
جهت اقامه دعوای خلع ید، لازم است که ید خوانده غاصبانه یا درحکم غاصبانه باشد و اگر کسی باید امانی یا به نحو قانونی بر مال غیرمنقول شما مسلط شد نمی توانید خلع ید او را بخواهید.
باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد، در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع ید ممکن نیست.
تخلیه ید چیست؟
تخلیه ید خواسته صاحب ملکی است، که با اجازه خودش، حال یا با عقد یک قرارداد معین و یا بدون قرارداد ملکش را با مجوز و به فرد دیگری می‌سپارد.
بعد از آن به هر دلیلی مانند منصرف شدن و یا اتمام زمان قرارداد، آن فرد با ادعای مالکیت کاذب نمی خواهد که آن مکان را ترک کند، از این جهت مالک اصلی مال با مراجعه به دادگاه و طرح شکایت می خواهد که ملک خود را پس بگیرد؛ به عنوان مثال دعوای موجرعلیه مستاجر را تخلیه ید می‌نامند.
تخلیه ید به بیان ساده تر: کسی به دیگری اجازه بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد میتواند هر زمان که بخواهد از خواسته ی خود منصرف شود و میتواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید
از نظر یک وکیل دادگستری، تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید و طرح دعوای صحیح، اینگونه است که بحث اثبات و ثبوت در حقوق از هم جدا است.
در واقع کسی که وکیل دادگستری است، با توجه به شواهد و دلایل و مدارک موجود،شکایت و دعوا را مطرح میکند.
همچنین توجه و آگاهی دارد که این دو دعوا را به جای یکدیگر اشتباه نگیرد. در واقع در خیلی موارد بوده که مالک دعوای خلع ید می‌خواهد اما وقتی به دادگاه می‌آید، تخلیه ید را مطرح میکند که این خودش یک اشتباه بزرگ در قانون حقوقی است.
اما یک وکیل پایه یک دادگستری میتواند به خوبی برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دعوا و دادرسی تشخیص دهد که دعوا از چه نوعی است؛ زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش و خاتمه خواهد شد.
به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی اگر کسی به عنوان مالک خواسته اش را مشخص کند، حال اگر عنوان خواسته اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر میکند و دعوا را رد میکند که نتیجه آن فقط هزینه زیادی می باشد.
اما در موارد کیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص کنیم بلکه مقام تحقیق که بازپرس و یا دادیار است، نوع دعوا را مشخص خواهد کرد.
بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا باعث رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود؛ به طور مثال یک مالک که از مستاجر خود شاکی است دعوای خلع ید را مطرح میکند که قاضی به محض اینکه رابطه استیجاری را می‌بیند تشخیص می‌دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است و ممکن است به ضرر مالک باشد.
مزایای تنظیم دادخواست خلع ید و تخلیه توسط یک وکیل دادگستری
- مدت زمانی که دستور تخلیه گرفته می شود بسیار کمتر میباشد.
- نیازی به حضور مالک برای اجرای حکم تخلیه نخواهد بود
- نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا و یا دادگاه نخواهد بود.
- وکیل میتواند خسارت و اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف و یا مستاجر بگیرد.
- پس از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل میتواند اموال متصرف را توقیف کند.
- اگر ملک مورد اختلاف دارای چند مالک باشد، تمامی مالکین می توانند یک وکیل برای انجام امور مربوط به خلع ید و تخلیه استخدام کنند.
- ضرورت وجود مالکیت در دعوای خلع ید
دعوای خلع ید معمولا از طرف مالک مطرح می شود.
خلع ید مختص به اموال غیر منقول است و یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.
منظور از غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نسب شده است امکان پذیر نباشد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. دعوای خلع ید ،یک دعوای مالی محسوب می شود.
با توجه به آنچه گفته شد زمانی که خواهان دادخواستی به عنوان خلع ید به دادگاه تقدیم می کند، شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوا اثبات مالکیت خواهان و تصرف غاصبانه خوانده دعوا است.
در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه ارائه کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
اقدامات دادگاه در رابطه با خلع ید و تخلیه
احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت (دادگاه باید ابتدا مالکیت خواهان را احراز نماید و سپس وارد ماهیت دعوا شود).
تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده
احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر میزان تصرفات وی از طریق معاینه محلی و تحقیق محلی و در صورت نیاز جلب نظر کارشناس
مواد استنادی برای صدور حکم
مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و برای قلع و نزع مستحدثات استناد به ماده ۱۱۳ و ملاک مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی
دفاع خوانده
خوانده در این دعوا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد و الا تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاد و تصرف در مالمیک خود را دارد وقتی فردی مالکیت خود را باارایه سند مالکیت به اثبات میرساند و خوانده نمی تواند دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد.
مثلا ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده است و یا ملک مورد دعوی را خریداری نموده است تصرفش ناشی از غصب است.یعنی تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
در مقررات جاری از تصرف تعریفی به عمل نیامده اما گفته شده "تصرف به عنوان مالکیت، اماره مالکیت است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود."
بطور مثال اگر سوئیچ خودرویی در دست کسی است، فرض بر این است که حق استفاده از آنرا دارد.
حال اگر شخصی ادعای امانت و عاریه یا کرایه و نیز تصرف غاصبانه دارد، باید از عهده اثبات آن برآید؛ در همین مثال چنانچه متصرف خودرو بگوید آنرا از مدعی خریده است، باید از عهده اثباتش برآید.
به عبارت دیگر قانون از تسلط بر هر مالی حمایت می کند، لیکن چنانچه متصرف در صدد بیان منشا آن برآید، باید قانونی بودن آنرا ثابت کند.
از منظر حقوقی خلع ید به دعوایی اطلاق می شود که مالک ملکی به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود، اقامه دعوی می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج و تحویل او بدهد.
بنابراین منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.
در بیان تفاوت دعاوی خلع ید و تخلیه ید از ملک اعم از آپارتمان یا مغازه، توجه به چند نکته ضروری است:
نکته اول اینکه، در مورد تقاضای تخلیه رابطه استیجاری وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر تنظیم شده، لیکن علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز شرط نیست، بلکه همین که شخصی مالک منافع هم باشد کفایت می کند.
بنابراین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که شخص با اذن مالکانه بصورت قانونی و شرعی متصرف شده، در حالیکه در خلع ید استیلاء بر مال به نواقل قانونی نبوده است.
نکته دوم اینکه خلع ید اختصاص به اموال غیر منقول دارد، یعنی اینکه یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت استماع دارد.
در اینجا مقصود از غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نصب شده، امکان پذیر نباشد.
نکته سوم اینکه دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد ولی دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می شود.
دعاوی حقوقی از نظر هزینه‌های دادرسی به دو قسم تقسیم می‌شوند که عبارتند از: دعاوی مالی و غیرمالی.
البته به دلیل آنکه قانونگذار به جای تعریف به ذکر مصادیق پرداخته، گاهی اوقات در تشخیص دعاوی مالی و غیر مالی اشتباه می شود؛ از این رو قبل از تعریف دعاوی مالی و غیرمالی باید مفهوم حق مالی و غیرمالی روشن شود.
حق مالی آن است که اجرای آن به طور غیر مستقیم برای دارنده ی آن منفعتی ایجاد کند و بتواند آنرا به پول ارزیابی کند؛ مانند حق مالکیت نسبت به خانه، اما حق غیرمالی آن است که اجرای منفعتی را به طور مستقیم که بتوان آنرا با پول ارزیابی کرد ایجاد نکند، مانند حق زوجیت و بنوت.
اما در تعریف دعاوی مالی و غیر مالی می توان گفت؛ دعوای مالی دعوایی است که خواسته ی آن مال باشد و دعوای غیرمالی دعوایی است که خواسته ی آن غیر مالی باشد.
در خصوص تصرف عدوانی به معنای اعم باید گفت؛ به خارج شدن مال از حیطه اقتدار مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی اطلاق می شود.
در حقیقت، رضایت نداشتن مالک یا فقدان اجازه و اذن قانونی از جانب او از موجبات تحقق تصرف عدوانی محسوب می‌شود تصرف عدوانی، عنوانی است که در حقوق مدنی و نیز حقوق کیفری مطرح است، و علت اینکه وصف کیفری نیز یافته این است که به جهت اصل احترام به مالکیت و نیز دفاع اجتماعی از این اصل، نظر قانونگذار بر این امر استوار بوده که در هر صورت از تصرف افراد حمایت شود، و چنانچه شخصی نسبت به مالی مدعی حقی می باشد بجای توسل به قدرت فردی در استرداد مال خود، حتما از طبق مراجع قضایی احقاق حق نماید، والا متجاوز شناخته می شود.
از نظر حقوقی قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را این چنین تعریف میکند: "دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست میکند."
بنابراین از این منظر برای طرح دعوی، سه موضوع سبق (سابق بودن) تصرف مدعی، لحوق (پیوستن) تصرف خوانده (کسی که علیه او طرح دعوی شده است) و عدوانی بودن تصرف لازم است.
با این توصیف این تعریف فقط شامل اموال غیر منقول می‌شود؛ بنابراین اگر کسی قالیچه یا ساعت مچی فردی را به صورت عدوانی (یعنی با توسل به زور) به دست آورد، تعریف فوق این موارد را شامل نخواهد شد.
به علاوه در صورتیکه مال با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف دیگری درآید، سپس متصرف سابق از رضایت خویش پشیمان شده و عدول کند، عنوان تصرف عدوانی بر فعل متصرف جدید صادق نخواهد بود.
همچنین چنانچه شخصی ملک خود را برای مدتی رها کند، بنحوی که هیچ تصرفی بر آن نداشته باشد و شخص دیگری در این مدت، ملک مورد نظر را تصرف کند، تعریف مزبور شامل این مورد نخواهد بود؛ زیرا متصرف فعلی، مال را از تصرف متصرف سابق خارج نکرده، بلکه ملکی را که قبلا از تصرف وی خارج شده بود، تصرف کرده است.
