حق شفعه چیست؟

ماده ۱۴۰ قانون مدنی اسباب تملک را بیان داشته که از جمله آن­‌ها اخذ به شفعه است. درباره اسباب تملک باید گفت عواملی هستند که برای یک شخص نسبت به یک مال حق مالکیت ایجاد می­‌کنند.

رایج­‌ترین نوع اسباب تملک را می‌­توان در قراردادهای خرید و فروش روزمره­‌ای جستجو کرد که اشخاص حتی بدون توجه و آگاهی از ماهیت عمل خود اقدام می­‌نمایند.

برای مثال در خرید از سوپر مارکت که روزانه انجام می­‌شود و خریدار با پرداخت وجه اجناس مورد نظر خود را به دست می­‌آورد یک قرارداد بیع واقع می‌شود که مالکیت اجناس به خریدار و مالکیت وجه پرداخت شده به فروشنده منتقل می­‌شود.

ماده ۱۴۰ اخذ به شفعه را از اسباب تملک دانسته و نه حق شفعه، به عبارت ساده‌­تر صرف ایجاد حق مالکیت به همراه نمی­‌آورد بلکه اعمال آن یعنی اخذ به شفعه است که مالکیت ایجاد می­‌کند.

در نتیجه با دو ماهیت مجزا ولی مکمل رو به رو هستیم؛ اولی داشتن حق شفعه و دومی اعمال آن که مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی شرایط آن را مطرح کرده و در ادامه به آن‌­ها پرداخته خواهد شد. در همین راستا شما می‌توانید برای اعمال حق شفعه خود از یک وکیل متخصص کمک بگیرید.

شرایط دارا شدن حق شفعه

به بیان قانون مدنی شرایط دارا شدن حق شفعه عبارتند از: مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند.

هر یک از شروط بیان شده برای ایجاد شدن این حق ضروری هستند و فقدان حتی یک شرط از ایجاد حق مذکور جلوگیری می­‌نماید، به همین دلیل ضروری است که شروط ذکر شده مورد بررسی قرار گیرند.

مال غیرمنقول قابل تقسیم

مال عبارت است از چیزی که قابلیت تملیک و تملک داشته و در نظر عرف ارزش اقتصادی داشته باشد. برای اموال تقسیم‌­بندی­‌های گوناگونی معرفی شده اما در اینجا ما به دو تقسیم‌­بندی توجه داریم، اولی تقسیم مال منقول در برابر غیرمنقول و دومی مال قابل تقسیم در برابر غیرقابل تقسیم.

مال منقول به زبان ساده به آن دسته از اموالی اطلاق می­‌شود که قابلیت جابه‌­جایی دارند بدون اینکه به خود و یا محل وقوع خود آسیب رسانند.

برای مثال یک خودکار به راحتی قابلیت جابه­‌جایی دارد، می­‌توان آن را از روی میز برداشته، برای نوشتن روی کاغذ قرار داد و در نهایت در جای دیگری گذاشت، این یک مال منقول است.

در مقابل مال غیرمنقول به مالی می‌­گویند که امکان جابه­‌جایی آن بدون ورود آسیب وجود ندارد. مال غیرمنقول می­‌تواند ذاتا و از ابتدا غیر منقول بوده باشد و یا به واسطه اعمال انسان غیرمنقول شده باشد.

برای مثال زمین از ابتدا غیرمنقول است، نمی‌­توان زمین واقع شده در تهران را جابه‌­جا کرد و به مشهد منتقل کرد، حتی تصور آن نیز در ذهن نمی­‌گنجد، در مقابل خانه ساخته شده بر آن زمین قرار دارد. این مورد نیز مالی غیرمنقول است اما به واسطه اعمال انسان به وجود آمده است.

به دیگر سخن انسان به کمک انواع ابزار و تجهیزات و مصالح که در ابتدا منقول بوده‌­اند مالی را ساخته که غیرمنقول است، حال اگر بخواهد یک آجر از خانه خارج کند به آن خانه آسیب وارد می­‌شود. در نتیجه نه تنها خانه ساخته شده بلکه ابزار و تجهیزات به کار رفته در آن نیز خاصیت غیرمنقول یافته­‌اند، حال اگر به هر دلیل آن خانه تخریب شود، تجهیزات به کار رفته مجددا به حالت منقول باز می‌­گردند.

گفته شد که حق شفعه تنها در اموال غیرمنقول راه دارد، خواه ذاتا غیرمنقول باشند و خواه به واسطه اعمال انسان این خاصیت را یافته باشند.

نکته بعدی قابل تقسیم بودن مال مذکور است. قانون­گذار در بخش‌­های از قانون به اموال غیرقابل تقسیم اشاره کرده است اما از آن تعریف مستقیمی ارائه نداده، به طور کلی مالی غیرقابل تقسیم شمرده می‌­شود که تقسیم آن باعث شود ارزش خود را از دست بدهد و یا به میزان قابل توجهی از ارزش آن کاسته شود.

برای مثال یک آینه یک متر در یک متر را می­‌توان به دو قسمت تقسیم کرد و همچنان مورد استفاده و ارزشمند شمرد، اما اگر به چندین قطعه کوچک تقسیم شود ممکن است مطلوبیت و مقبولیت خود را از دست داده و دیگر برای خرید و فروش مورد توجه قرار نگیرد.

در مثال مال غیرمنقول فرض مثال یک زمین ۲۰ متری ۲۰ مالک مجزا داشته باشد، چنانچه مالکین بخواهند نسبت به تقسیم اقدام کنند با ۲۰ قطعه زمین ۱ متری مواجه خواهیم بود که از نظر عرف ارزش اقتصادی و داد و ستد ندارد.

در نتیجه از نظر قانون­گذار ملک مزبور قابل تقسیم نیست و اگر مالکین درخواست تقسیم آن را داشته باشند نخست تمام آن ملک به مالک جدید منتقل شده و سپس ما به ­ازای آن بین آن ۲۰ مالک تقسیم می­‌شود، در نتیجه نه تنها ملک موضوع حق شفعه باید غیرمنقول باشد، بایستی قابلیت تقسیم نیز داشته باشد.

بین دو نفر مشترک باشد

مالی می­‌تواند موضوع حق شفعه قرار گیرد که حتما بین دو نفر مشترک باشد، در نتیجه چنانچه تعداد شرکا از دو نفر بیشتر باشد حق شفعه به ملک مزبور تعلق نمی­‌گیرد.

نکته دیگری که در این شرط مورد اختلاف است ماهیت مالک است، آیا مالک حتما باید شخص حقیقی باشد و یا شخص حقوقی نیز می‌­تواند مالک حق شفعه قرار گیرد.

قانون تجارت ضمن تعریف شخص حقوقی آن را بالقوه دارای تمام حقوق و تکالیف شخص حقیقی دانسته مگر آنچه که ذاتا قابلیت انجام آن تنها برای انسان متصور باشد مثل حق ولایت، اما با وجود اختلافی که در این خصوص وجود دارد به نظر می­‌رسد با توجه به تقدم زمانی قانون تجارت بر قانون مدنی و نیز استثنایی بودن حق شفعه، استفاده قانون­گذار از کلام «نفر» به جای «شخص» با آگاهی کامل صورت گرفته و مقصود آن بوده که حق شفعه تنها برای اشخاص حقیقی ایجاد می­‌شود و نه اشخاص حقوقی.

در نتیجه چنانچه دو شخص حقوقی نسبت به خرید یک ملک واحد اقدام نمایند و سپس یکی از دو شریک سهم خود را به ثالث بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند

در این گزاره باید به «قصد بیع» توجه کرد، به عبارت دیگر حق شفعه تنها در جایی ایجاد می­‌شود که یکی از دو شریک از طریق قرارداد بیع مالکیت ملک خود را به ثالث منتقل کرده باشد.

مشاهده می­‌شود که در اینجا از واژه شخص استفاده شده است، در نتیجه به نظر می‌­رسد که در جایی که خریدار شخص حقوقی باشد نیز برای شریک اول حق شفعه خواهد بود، چون دارنده حق شفعه ضروری است که شخص حقیقی باشد اما برای ایجاد آن ضرورت ندارد که خریدار هم شخص حقیقی باشد.

نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد بیان قانون­گذار در قصد بیع است، به بیان قانون مدنی اراده حقیقی اطراف یک قرارداد برای ایجاد ماهیت آن مهم است.

در نتیجه اگر طرفین به واقع قصد عقد بیع را داشته باشند اما ظاهر آن را به شکل عقد هبه، صلح یا هر عقد دیگری دربیاورند، باز هم برای شریک حق شفعه ایجاد می‌­شود زیرا قصد حقیقی ایشان ملاک عمل است، اما این موضوع نیاز به اثبات داشته و از مواردی نیست که به راحتی صورت پذیرد.

شرایط اعمال حق شفعه

از جمع موارد یاد شده می­‌توان به شرایط ایجاد حق شفعه دست یافت که عبارتند از آن که دو شخص حقیقی در مال غیرمنقول و قابل تقسیم مالکیت مشاعی داشته باشند و یکی از آن دو سهم خود را از طریق عقد بیع به شخص ثالثی اعم از حقیقی یا حقوقی منتقل نماید، حال باید دید دارنده این حق به چه صورت می‌­تواند نسبت به اعمال آن اقدام نماید و یا آن­گونه که قانون مدنی بیان داشته اخذ حق شفعه نماید.

ادامه ماده ۸۰۸ بیان داشته که شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

همان­گونه که مشاهده می­‌شود اخذ به شفعه تنها یک شرط دارد و آن هم پرداخت قیمتی که مشتری داده به اوست اما نحوه اقدام و اعمال این حق ضوابطی دارد که در ادامه مواد بدان‌­ها اشاره شده و به قرار زیر است:

ماده ۸۱۳ | در بیع فاسد حق شفعه نیست

همانطور که بیان شد قصد حقیقی طرفین در تعیین ماهیت عقد ملاک عمل است، اما اگر عقد واقع شده به هر دلیل قانونی صحیح نباشد اثرات یک عقد صحیح را نیز نمی­‌تواند به دنبال داشته باشد که از جمله آن­‌ها ایجاد شدن حق شفعه است.

پس برای مثال اگر شریک با قصد اینکه پول به دست آمده از فروش سهم خود را صرف قمار کند و این قصد را در قرارداد فی­‌مابین تصریح کرده باشد، چون به بیان قانون مدنی این قرارداد باطل است، حق شفعه‌­ای نیز برای شریک دوم ایجاد نمی­‌شود.

ماده ۸۱۵ | حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود

منظور این ماده را در قالب یک مثال می‌­توان توضیح داد، فرض کنیم یک ملک ۲۰۰ متری داریم که دو مالک دارد، یکی از مالکین ۱۰۰ متر سهم خود را از طریق قرارداد بیع و به قرار هر متر ۱ میلیون تومان به شخص ثالثی منتقل می­‌کند.

شریک وی می­‌تواند با پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان به خریدار سهم فروخته شده را تملک کند اما نمی‌­تواند ۵۰ متر آن را انتخاب کرده و با پرداخت ۵۰ میلیون تومان آن را تملک کند، پس یا باید تمام حصه خریدار را تملک کند یا از تمام آن صرف نظر نماید.

ماده ۸۲۱ | حق شفعه فوری است

برای فوری بودن نظر عرف ملاک است و نیز باید چند نکته مورد توجه قرار گیرد. فوری بودن از زمان آگاهی یافتن شریک منظور نظر است و نیز فاصله زمانی متعارفی که یک شخص برای تصمیم­‌گیری و اقدام لازم دارد به وی اعطا شده و اقدام وی را از فوریت نمی­‌اندازد.

البته باید توجه داشت که با توجه به وصف عرفی که برای فوریت قید می‌­شود، احراز آن دشوار و به فراخور مورد متفاوت است.

ماده ۸۲۲ | حق شفعه قابل اسقاط است

اسقاط حق شفعه می­‌تواند از طریق بیان صریح دارنده آن، گذشت زمان نسبتا طولانی با آگاهی دارنده و یا هر اقدام دیگری که عرفا به معنای صرف ­نظر کردن وی از حق خود باشد صورت پذیرد. اصولا دارنده هر حقی می‌­تواند آن را اعمال کرده و یا صرف نظر کند و حق شفعه نیز از این اصل استثنا نیست.

سایر نکات حق شفعه و اعمال آن

آنچه که تا الان بیان شد نحوه ایجاد حق شفعه و اعمال آن را بیان داشت، اما علاوه بر آن­‌ها قانون مدنی موضوعاتی را مورد اشاره قرار داده که ضروری است مورد اشاره قرار گیرند.

1. گفته شد که ساختمان احداث شده بر روی زمین وصف غیرمنقول پیدا می‌­کند اما بعدا در اثر تخریب مجددا این وصف خود را از دست می‌دهد، به دلیل همین ماهیت دوگانه ماده ۸۰۹ قانون مدنی فروش بنا و درخت بدون فروش زمین آن را از اسباب ایجاد حق شفعه ندانسته است.
2. مشترک بودن ممر و مجری بین دو ملک مستقل باعث ایجاد حق شفعه می­‌شود. این موضوع درباره آپارتمان‌­ها حائز اهمیت است، زیرا محل عبور آپارتمان همان پلکان است و در صورتی که یک آپارتمان ۴ واحدی دو مالک داشته باشد که هر کدام مالک ۶ دانگ دو واحد باشند و یکی از آن دو سهم خود را همراه با زمین و مشاعات به ثالث بفروشد، دیگری حق شفعه یافته و با پرداخت ثمن به خریدار می­‌تواند سهم خریدار را تملک نماید.
3. با توجه به آنکه وقف خود شخصیت حقوقی دارد و متولی یا موقوف علیهم مالک مورد وقف نیستند طبیعی است که برای ایشان حقوق ناشی از مالکیت مثل حق شفعه نیز به وجود نیاید به همین دلیل نیز در ماده ۸۱۱ قانون مدنی بیان شده که اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، برای موقوف علیه یا متولی حق شفعه ایجاد نمی‌­شود.
4. اگر چندین مال در یک قرارداد بیع واحد به خریدار منتقل شود که بعضی از آن­‌ها قابلیت ایجاد حق شفعه را داشته باشند و برخی نداشته باشند، برای مثال خانه و اتومبیل در یک قرارداد واحد فروخته شوند، به بیان ماده ۸۱۲ قانون مدنی به نسبت آنچه قابلیت ایجاد حق شفعه دارد، حق مزبور ایجاد شده و قابلیت اعمال دارد. قانون­گذار این ماده را برای حمایت از حق شفعه و دارنده آن آورده است تا شریک نتواند با افزودن یک مال منقول به قرارداد از ایجاد حق شفعه فرار کند.
5. ماده ۸۱۴ خیاری بودن عقد بیع را مانع از ایجاد حق شفعه ندانسته است، این حکم به این دلیل آمده که حق شفعه با ایجاد یک بیع صحیح واقع می‌شود و عقد خیاری که در آن برای یک شخص حق فسخ قرارداد وجود دارد، مانع از ایجاد صحیح عقد بیع نیست و در نتیجه به حقوق مکمل نیز نباید خللی وارد آورد.
6. از آن­ جا که حق شفعه بلافاصله پس از عقد بیع به وجود می‌­آید چنانچه دارنده آن نسبت به اخذ به شفعه اقدام نماید مانند آن است مالکیت سهم شریک مستقیما به وی منتقل شده باشد و در نتیجه اگر در فاصله زمانی انعقاد عقد بیع و اخذ به شفعه، خریدار نسبت به آن ملک قراردادی منعقد کرده باشد قراردادهای واقع شده باطل خواهند شد.
7. اگر ملک پس از عقد بیع به تصرف مشتری داده شده باشد، مشتری ضامن تحویل آن به دارنده حق شفعه است و اگر خسارت یا ضرر و زیانی پس از اخذ به شفعه به ملک وارد شده باشد، مشتری مسئولیت جبران آن را خواهد داشت مگر آن که عرفا تقصیری در ورود خسارت نداشته باشد.
8. چنانچه دارنده حق شفعه قبل از آن که حق خود را اعمال و یا از آن صرف نظر نماید، فوت شود حق شفعه به وراث وی به ارث می­‌رسد و وراث می‌توانند نسبت به اعمال یا اسقاط تصمیم گیرند. اما اگر وراث متعدد باشند این امکان وجود ندارد که تعدادی از آن‌­ها حق خود را اعمال نموده و تعدادی صرف نظر نمایند.

حتی اگر برخی از وراث حق خود را اسقاط کرده باشند، وراث دیگر در صورت تمایل باید نسبت به سهم ایشان نیز اقدام کنند یا به عبارت دیگر کل ثمن را به خریدار پرداخت نمایند. این مورد تنها استثنایی است که تعداد اشخاص درگیر در موضوع حق شفعه از دو نفر بیشتر می‌­شوند.

البته باید در نظر داشت که در این حالت نیز در زمان ایجاد حق تنها ۲ شخص وجود داشته‌­اند و در زمان اعمال بوده است که تعداد اشخاص بیشتر شده است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و در کمترین زمان به مشاوره حقوقی آنلاین بنیاد وکلا مراجعه نمایید.

مشاوره حقوقی تخصصی حق شفعه

از جمع آنچه که بیان شد می­‌توان به شرایط ایجاد و اجرا و نیز استثناعات وارد بر حق شفعه دست یافت، لیکن باید توجه داشت که حق مزبور از جمله اعمال روزمره نبوده که هر شخصی چندین بار با آن رو به رو شود.

همچنین شرایط احراز و اعمال آن ظرایف خاص خود را دارد که علاوه بر آشنایی با قوانین نیازمند اقدامات به موقع و دقیق من جمله اقدامات تامینی است.

در اهمیت اخذ به شفعه نیز می‌­توان به شریک شدن با فرد ناخواسته در صورت عدم اقدام به موقع اشاره کرد. بنا به دلایل یاد شده کمک گرفتن از متخصصین که بهترین اقدام را در زمان مناسب صورت دهند یک ضرورت است.

خوشبختانه در مجموعه بنیاد وکلا، متخصصین حقوق املاک که به اخذ به شفعه تسلط کامل دارند حضور دارند که می­‌توانند در قدم اول مشاوره‌­های لازم را از طریق وکیل تلفنی یا آنلاین ارائه داده و در صورت فراهم بودن شرایط با انعقاد قرارداد نسبت به پیگیری و اجرای حق به شفعه اشخاص اقدام نمایند.

نباید فراموش کرد که آنچه بیان شد تحلیل مواد قانونی برای آشنایی اولیه با حق شفعه بود، اگر با توجه به موارد یاد شده احتمال می‌­دهید که حق شفعه برای شما ایجاد شده است و یا امکان ایجاد آن در آینده وجود دارد، برای دریافت مشاوره حقوقی و جلوگیری از هدر رفتن حقوق خود با مشاورین و وکلای بنیاد وکلا ارتباط بگیرید.