یکی از نگرانی‌های عمده خریداران املاک، از واحدهای مسکونی گرفته تا اراضی و باغات، این است که ممکن است ملک فروخته شده به ایشان، متعلق به فروشنده نبوده باشد و شخص دیگری بعدها ادعای مالکیت آن و رد مال را نماید.
این دغدغه زمانی پررنگ‌تر می‌شود که تورم فزاینده را بنگریم و در نظر بگیرم که قاطبه مردم با سالیان سال پس انداز و چشم پوشی از نیازهای دیگرشان، می‌خواهند که صاحب خانه‌ای شود آن وقت ممکن است یک شبه تمامی این زحمات به باد رود.
در ادامه ضمن بررسی این موارد مشاهده خواهید نمود که مشورت اولیه با وکیل متخصص می‌تواند از بروز مشکلات آتی جلوگیری نماید.
مشکلات بیع نامه عادی در بروز جرم فروش مال غیر
ابتدا به ساکن به نظر می‌رسد که اگر ملک دارای سند رسمی باشد و بیع نامه‌ای سفت و سخت نوشته شود احتمال وقوع فروش مال غیر بسیار کم می‌شود. لیکن در عمل می‌ببینیم ساختار قانونی ما با پذیرفتن و به رسمیت شناختن بیع نامه‌های عادی و دستنویس این اطمینان خاطر را از اسناد رسمی سلب می‌نماید.
چرا که ممکن است فردی با صاحب ملکی که سند رسمی به نام اوست بیع نامه‌ای را منعقد نماید که بعدها مشخص گردد همان شخص (فروشنده) پیشتر همان ملک را با بیع نامه دست‌ونویس به شخص دیگری فروخته است.
در بازه زمانی ثبت قرارداد در سامانه املاک و اصناف و اخذ کد رهگیری را چاره این موضوع دیدند. بدین شکل که زمانی که شخص می‌خواهد ملکی را خریداری نماید در آن سامانه قابلیت استعلام وجود دارد که نشان می‌دهد، آیا قبلا فروشنده آن را فروخته است یا خیر؟
دریغ که این سامانه نمی‌تواند نشان دهد که آیا سابقا به بیع نامه دستنویس فروشنده ملک را فروخته است یا خیر؟ این در حالی است که قانونگذار ما همان بیع نامه دستنویس را هم اعتبار می‌دهد و از سوی هیچ سامانه‌ای بیع نامه‌های دستنویس قابل رصد نیست.
حال خریداری با فروشنده ملکی که سند رسمی به نام اوست وارد معامله می‌شود. استعلام سامانه املاک و اصناف نیز نشان می‌دهد که هیچ فروشی بر روی ملک انجام نگرفته است. خریدار با خیالی آسوده اقدام خود را برای خرید انجام می‌دهد. بعد از مدتی مشخص می‌گردد که فروشنده سابقا با قراردادی دستنویس ملک را به ثالثی فروخته است.
خریدار مغبون چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
او تنها می‌تواند شکواییه ثبت نماید و تعقیب فروشنده را به اتهام فروش مال غیر درخواست نماید. این در زمانی است که سوء نیت فروشنده کاملا محرز باشد. پیش از ثبت شکواییه بهتر است مشاوره حقوقی متناسبی نیز دریافت نماید.
فروشنده‌ای که ابتدا مال خود را به الف می‌فروشد و با علم به اینکه مال را فروخته است با شخص ب نیز برسر همان مال وارد معامله می‌شود سوء نیتش محرز است. اما اگر فروشنده دارای سوء نیت نباشد صرفا معامله فضولی منعقد کرده است و بعدها باید ببینیم که مالک اصلی آن را تایید و تنفیذ می‌کند یا خیر. اگر آن را تایید کرد که معامله صحیحا واقع شده و اگر رد کرد معامله باطل است.
در جایی که سوء نیت فروشنده محرز است و بزه مال غیر به وقوع پیوسته است، به واسطه آن که شخص فروشنده با انجام عملیات فریبکارانه خود را مالک جا می‌زند و ثمن معامله را بدون داشتن استحقاق به دست می‌آورد، قانونگذار عمل او را در حکم کلاهبرداری دانسته و او را مستحق مجازات کلاهبرداری، از ۱تا ۷ سال حبس و محکوم به رد مال می‌داند.
رد مال از تبعات حکم کیفری است. قاضی تکلیف دارد تا حد ممکن به صورت دقیق به جبران خسارت بزه دیده حکم صادر نماید و از بدیهیات حقوقی است که اگر فردی مالی را بدون استحقاق تحصیل کرده باید آن را به صاحبش برگرداند. این امر جدای از بحث خسارت‌هایی است که ممکن است به بزه دیده وارد شده باشد.
رد مال در فروش مال غیر
بعضا در پرونده‌های ارجاعی به مشاوره حقوقی تلفنی ما دیده می‌شود که در آرا صادره قضات محترم متهم را محکوم به مجازات بزه فروش مال غیر می‌نمایند لیکن رد مال را که همان استرداد مال به صاحب واقعیش است را مورد حکم قرار نمی‌دهند و یا اگر به رد مال حکم می‌دهند مال را دقیقا تعیین نمی‌کنند و این موضوع فرد بزه دیده را در اجرای حکم دچار مشکل می‌نماید و بعضا او را مجبور می‌نماید که دادخواست حقوقی طرح نماید.
ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی در امور کیفری این تکلیف را صراحتا به عهده دادگاه گذاشته است و بیان می‌کند: دادگاه در مواردی که حکم به رد عین، مثل یا قیمت مال صادر می‌کند مکلف است میزان و مشخصات آن را قید و در صورت تعدد محکوم علیه، حدود مسئولیت هر یک را مطابق مقررات مشخص کند.
لذا دادگاه، توامان، هم باید به مجازات کیفری به معنای خاص کلمه و هم به رد مال بایستی حکم دهد و در عین حال رد مال را کاملا مشخص و تعیین نماید. چرا که ممکن است مال نزد بزهکار تلف شده باشد و دادگاه باید مشخص نماید که مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر قیمت است بنا به تبصره همان ماده باید قیمت زمان اجرای حکم ملاک عمل قرار گیرد.
فرد بزه دید می‌باید در زمانی که در دادنامه صادره خلا رد مال و تعیین آن وجود دارد با لایحه‌ای از قاضی صادر کننده بخواهد این موضوع را در دادنامه خود بگنجاند و رای را اصلاح نماید.
این موارد در زمانی که به درستی بررسی و موضوع حکم قرار گیرند تنها قسمتی از آلام و دردهای بزه دیده را التیام می‌بخشد و نه همه آن را. لذا دستگاه تقنینی کشور تکلیف دارند که به سرعت حفرهای قانونی را که باعث سوء استفاده بزهکاران می شود را ببندد.
اگر فرصت کافی را برای مراجعه حضوری یا تلفنی به وکیل متخصص ندارید، می‌توانید به صورت برخط و فوری در هر زمان و مکانی که هستید، با وکیل آنلاین گفتگو نمایید.
