حق سرقفلی چیست؟ همه چیز درباره سرقفلی

عبارت سرقفلی برای بسیاری یک عبارت آشنا است به خصوص برای صاحبان اصناف و مغازه‌­داران، اما سرقفلی به چه معناست و چه اثراتی بر آن وجود دارد؟

به طور کلی حق سرقفلی یک نوعی از حق است که برای مستاجران واحدهای تجاری که در زمان حکومت قانون مربوطه قرارداد خود را منعقد کرده باشند ایجاد می­‌شود، سرقفلی یکی از چالش­ برانگیزترین موضوعات حقوق موضوعه ما در هر دو مرحله تئوری و عملی بوده و نتایج متعددی که از آن به دست می‌­آید همواره دعاوی متعدد و متنوعی را به همراه داشته است.

در این مقاله به سبب تعدد سوالات مربوطه در مشاوره حقوقی قصد داریم به بررسی سرقفلی بپردازیم به همین سبب نخست به تعریف سرقفلی پرداخته، در گام دوم به نحوه ایجاد سرقفلی اشاره خواهیم کرد و در نهایت آثار قانونی آن بر دو گروه مستاجران و موجران را تشریح می­‌نماییم.

پیش از ورود به موضوع باید به خاطر داشت که علاوه بر عبارت سرقفلی، عبارت حق کسب و پیشه و تجارت نیز به تعدد در نظام حقوقی ما مورد استفاده قرار می‌­گیرد که با توجه به نقاط عطفی که با سرقفلی دارد ضروری است به معرفی آن نیز پرداخته شود.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی عبارتی است که دقیقا از کلمات آن به وجود آمده است، در روزگاران قدیم زمانی که مستاجر قصد تصرف مورد اجاره را داشت، برای دریافت کلید قفل در ورودی مبلغی را به موجر پرداخت می­‌کرد که به عنوان سرقفلی شناخته شد.

سرقفلی که یک حق عرفی بوده و به دلیل تکرار در بازه زمان و مکان وارد در قوانین و حقوق ما شده است به عبارت خیلی ساده به معنای حق تقدمی است که مستاجر برای ادامه اسکان در محل مورد اجاره پیدا می‌­کند، و همان گونه که بیان شد اولین شرط از تحقق حق تقدم، پرداخت مبلغی وجه نقد به موجر در زمان تحویل مورد اجاره بوده است.

• نکته‌­ای که باید در اینجا مورد توجه قرار داد سیطره ایجاد حق سرقفلی است، بدین معنا که اولا سرقفلی تنها در املاک تجاری قابل تصور است و املاک مسکونی فاقد حقی به عنوان سرقفلی می‌­باشند.
• نکته بعدی آن‌ که در زمان تنظیم عقد اجاره ضروری است که طرفین بر داشتن حق سرقفلی مستاجر توافق کرده و مبلغی وجه نقد بین طرفین بابت این حق جابه‌­جا شده باشد، و به عنوان سومین نکته باید اشاره کرد که سرقفلی برای املاک تجاری محقق می­‌شود که در دامنه شمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ بگنجند.

مبلغ سرقفلی که تنها در قراردادهای اجاره ملک تجاری معنا پیدا می‌­کنند، در زمان تخلیه به قیمت روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می­‌شود و همان­طور که بیان شد انتقال سرقفلی باید در قرارداد اجاره فی­مابین تصریح شده باشد.

همچنین باید خاطر نشان ساخت که انتقال سرقفلی به مستاجر با تعهد موجر نسبت به تمدید قرارداد اجاره با مستاجر همراه است، مبلغ اجاره‌بها مطابق با توافق طرفین می‌­تواند ثابت بوده و یا آن‌ که از درصدی تعدیل و افزایش برخوردار باشد.

البته با توجه به تغییر ارزش املاک تجاری در سال­‌های اخیر، اصولا ادامه قرارداد اجاره با مبلغ ‌بهای پیشین منطقی نبوده و دعاوی تعدیل مبلغ اجاره بها مورد عنایت محاکم قرار دارد.

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

بر خلاف حق سرقفلی که یک حق مختص به جامعه ایران و برخواسته از عرف ایران است، حق کسب و پیشه و تجارت در کشورهای مختلف به رسمیت شناخته شده است، حق کسب و پیشه و تجارت که همچون حق سرقفلی تنها به املاک تجاری تعلق می‌­گیرد در قانون اجاره مصوب سال ۱۳۶۲ مورد اشاره قرار گرفته است.

بر خلاف حق سرقفلی که تقدمی در تمدید اجاره ملک تجاری به مستاجر اعطا می­‌کرد، در حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به دلیل فعالیت­‌های تجاری و اقتصادی که در محل مورد اجاره داشته و در نتیجه به آن اعتبار بخشیده است محق به دارا شدن وجوه نقدی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت خواهد شد که در صورت تخلیه ملک باید به او پرداخت گردد.

درباره حق کسب و پیشه و تجارت باید در نظر داشت که تاجر و فعالیت تجاری وی مبلغ و میزان آن را مشخص می­‌کند، حق یاد شده تنها از طریق سند رسمی قابلیت انتقال دارد و در صورتی که موجر بنا به دلایل قانونی قصد تخلیه ملک تجاری خود را داشته باشد، باید از عهده پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و یا بخشی از آن برآید.

سرقفلی چگونه ایجاد می‌­شود؟

تا اینجا با مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت آشنا شدیم، حال قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که اصولا سرقفلی چگونه ایجاد می‌­شود و شرایط قانونی برای تحقق آن چیست؟ شروط چندگانه‌ای که برای ایجاد سرقفلی لازم است به شرح ذیل خواهد بود:

• سرقفلی مختص به عقد اجاره است در نتیجه باید قرارداد اجاره­ای به صحت بین طرفین ایجاد شده باشد، قرارداد اجاره به قسمی از قرارداد گفته می­‌شود که در آن مالکیت منافع یک مال به مستاجر منتقل می­‌شود.

در تحقق قرارداد اجاره ضروری است که مالکیت عین مال از منافع آن جدا شده و در مالکیت حداقل دو شخص قرار داشته باشد، منفعت هر مال را نیز باید با توجه به نوع همان مال تعریف کرد، برای مثال منفعت ناشی از اتومبیل حرکت و جا به جا شدن با اتومبیل است حال آن‌ که مالکیت یک ملک مسکونی، سکونت در آن است،.

ز آنجا که منافع مال باید در زمان مدت اجاره به قوت خود باقی باشند، تنها اموالی را می‌­توان موضوع اجاره قرار داد که در مدت زمان قرارداد اجاره به بقای خود ادامه دهند و زایل نشوند.

در قرارداد اجاره مالک مال که منافع را به دیگری منتقل می­‌کند به عنوان موجر شناخته می­‌شود، انتقال گیرنده منافع را مستاجر گویند و عوضین قرارداد عبارت است از مبلغی که به عنوان اجاره‌بها پرداخت می­‌شود در مقابل عین مستاجره، یا همان منافع منتقل شده.

• سرقفلی اختصاص به املاک تجاری دارد. در نتیجه کاربری ملک مورد اجاره شرط تحقق سرقفلی است، عبارت تجاری بودن ملک را نه تنها از کاربری قانونی آن بلکه از عبارات استفاده شده در قرارداد اجاره می‌­توان به دست آورد که در آن مقصود از اجاره محل ذکر می‌­گردد، در نتیجه برای املاک مسکونی و نیز دیگر اموالی که موضوع عقد اجاره قرار می‌­گیرند، حق سرقفلی نخواهد بود.
• ایجاد حق سرقفلی مشروط است به تصریح در قرارداد اجاره، مطابق با این شرط صرفاً چون ملک تجاری به اجاره داده می‌­شود مستاجر واجد حق سرقفلی نمی­‌شود، بلکه در زمان تنظیم اجاره‌­نامه ضروری است که طرفین انتقال آن را در قرارداد فی­مابین تصریح نمایند.
• انتقال حق سرقفلی مشروط است به پرداخت مبلغی وجه نقد به عنوان حق سرقفلی در زمان انعقاد قرارداد اجاره توسط مستاجر به موجر.

مطابق با این شرط باید اینگونه نتیجه گرفت که سرقفلی حقی است مالی که دارا شدن آن نیازمند پرداخت عوض در زمان تنظیم قرارداد پایه یعنی قرارداد اجاره است. مبلغ سرقفلی با توجه به عرف محل و شرایط ملک تعیین و پرداخت می­‌گردد و در واقع متاثر از ملک است.

نتایج حاصل از وجود سرقفلی در یک ملک

تا اینجا دانستیم که سرقفلی حق تقدمی بر تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری است که برای حمایت از صاحبان تجارت و ادامه فعالیت تجاری- اقتصادی ایشان در قوانین ما پیش‌­بینی شده است.

همچنین بیان شد که انتقال حق سرقفلی تنها در صورتی میسر است که در قرارداد اجاره به آن تصریح شده باشد و مبلغی به عنوان سرقفلی توسط مستاجر به موجر پرداخت شده باشد، در این بخش قصد داریم به نتایجی که انتقال سرقفلی برای هر یک از موجر و مستاجر ایجاد می­‌نماید بپردازیم.

نتایج وجود سرقفلی در ملک برای مستاجر

شاید دور از ذهن نباشد که ایجاد حق سرقفلی نتایج مثبت بیشتری برای مستاجر نسبت به موجر به همراه می­‌آورد، از آنجا که حق یاد شده به عنوان یکی از ابزارهای حمایتی از فعالیت‌­های تجاری و با هدف کمک به رشد اقتصادی کشور ایجاد شد تا تاجران و صاحبان صنعت را از جابه‌­جا شدن­‌های سالانه از محل استیجاری خود بی‌­نیاز سازد، سنگینی کفه ترازو به نفع ایشان کاملا منطقی می‌­نماید.

در اینجا به مهم­ترین اثرات ایجاد سرقفلی برای مستاجر اشاره خواهد شد:

• ایجاد یک حق مالی؛ سرقفلی یک حق مالی است که ارزش اقتصادی دارد و از آنجا که در مالکیت مستاجر ایجاد می­‌شود می‌­تواند موضوع دخل و تصرف واقع شده و همچنین در صورت وفات مستاجر اصلی به ورثه وی به ارث برسد.
• ارزش مالی حق سرقفلی با توجه به قیمت روز محاسبه می­‌شود، در محاسبه مبلغ سرقفلی موقعیت و شرایط ملک مورد توجه قرار داشته و نوع فعالیت تجاری و یا استمرار فعالیت تجاری موضوعیت ندارد.

همچنین به نظر مشاوره حقوقی تلفنی ملکی باید توجه داشت که سرقفلی پرداخت شده توسط مستاجر به موجر، در زمان بازپرداخت به او با توجه به نرخ روز محاسبه و پرداخت می­‌شود.

• پرداخت حق سرقفلی در ابتدای ایجاد قرارداد اجاره باعث کاهش مبلغ اجاره‌بهای ملک نسبت به حالتی که حق سرقفلی پرداخت نشده باشد می‌گردد.

در اینجا شاید بتوان حق سرقفلی را با حق رهن که در اجاره اماکن مسکونی کاملا آشناست مقایسه کرد، در زمان پرداخت ودیعه یا رهن ملک مسکونی، از میزان اجاره‌بها کاسته خواهد شد، سرقفلی نیز همین اثر را بر مبلغ اجاره ملک تجاری به همراه دارد با این تفاوت که بر خلاف ملک مسکونی سلسله­‌ای از حقوق جانبی نیز برای مستاجر ایجاد می­‌نماید.

• پرداخت حق سرقفلی به مستاجر اولویت در تمدید قرارداد اجاره می­‌بخشد، بدین معنا که انتقال سرقفلی ملک تجاری با اینکه مالکیت آن ملک را به مستاجر منتقل نمی­‌سازد اما منجر به این نتیجه خواهد شد که مادام که مستاجر بر استفاده از ملک تجاری مصمم باشد، حق تمدید قرارداد اجاره با تعدیل مبلغ اجاره‌بها را خواهد داشت و موجر جز در موارد مصرح قانونی حق تخلیه ملک تجاری خود را نخواهد داشت.
• از آنجا که سرقفلی یک حق مالی است اصولا می­‌تواند به عنوان تضمین مورد استفاده قرار گیرد و نیز به وسیله طلبکاران مستاجر توقیف شود، به عبارت ساده‌­تر با اینکه سرقفلی به انتقال مالکیت ملک تجاری نمی­‌انجامد اما از آنجا که یک حق اولویت قانونی بر استفاده از ملک تجاری بوده و پایه و مبنای مالی دارد، همچون هر حق مالی دیگری می­‌تواند موضوع توقیف یا تضمین قرار گیرد.

همچنین هر تصرف دیگری همچون انتقال حق سرقفلی اصولا برای مستاجر وجود دارد مگر آن‌ که صراحتا حق انتقال از وی سلب شده باشد. لازم به ذکر آن‌ که انتقال حق سرقفلی به موجب قرارداد عادی صورت می‌پذیرد و احتیاجی به تنظیم قرارداد رسمی نخواهد بود.

سرقفلی یک حق غیرمنقول است، در نتیجه از حیث صلاحیت محاکم باید به قواعد مربوط به حق مالی غیرمنقول رجوع شود، برای مثال دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به اختلافات دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

نتایج وجود سرقفلی در ملک برای موجر

همان­طور که پیش از این گفته شد سرقفلی یک حق مالی است که به نفع مستاجر ایجاد می­‌گردد، در نتیجه بدیهی است که موجر از ایجاد چنین حقی منفعت نخواهد برد، اما به طور کلی نتایجی از ایجاد و انتقال حق سرقفلی برای موجر ایجاد خواهد شد عبارتند از:

• موجر جز در موارد مصرح قانونی حق خاتمه دادن به قرارداد اجاره­‌ای که ضمن آن حق سرقفلی به مستاجر اعطا شده است و نیز تخلیه عین مستاجره را ندارد، لازم به ذکر آن که بررسی موردی توسط مرجع صالح قضایی صورت گرفته و در صورتی که از موارد قانونی تشخیص داده شود حکم تخلیه برای موجر صادر می­‌شود.

در اینجا باید خاطر نشان ساخت که حکم تخلیه صادره برای مدت زمان معینی اعتبار داشته و در صورتی که در مدت قانونی اجرایی نشود، موجر مکلف خواهد بود تا مراحل رسیدگی را از آغاز تکرار نماید.

• تخلیه عین مستاجره در زمانی که سرقفلی به مستاجر منتقل شده است، موکول است به پرداخت حق سرقفلی به مستاجر که با توجه به نرخ روز مبلغ پرداخت شده اولیه و نیز شرایط و محل مورد اجاره مورد توافق موجر و مستاجر قرار خواهد گرفت.
• در اجاره ملک تجاری که با انتقال حق سرقفلی صورت گرفته است نه تنها مبلغ اجاره‌بها کمتر از حالت عادی است بلکه در صورتی که طرفین توافق نکرده باشند مبلغ یاد شده در سال­‌های متمادی یکسان خواهد بود و موجر تنها با طرح دعوا می­‌تواند تعدیل مبلغ اجاره‌بها را درخواست نماید.
• حق سرقفلی یک حق مالی است که به مالکیت مستاجر منتقل می‌­شود، در نتیجه تصرفات موجر در ملک خود از بابت حق مالی ایجاد شده کاملا محدود خواهد شد.

مشاوره حقوقی سرقفلی

در این نوشته با مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت آشنا شدیم، دانستیم که هر دو مورد تنها به املاک تجاری که موضوع قرارداد اجاره واقع شوند تعلق خواهند گرفت، اما بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت که ناشی از اعتبار و کارکرد تجاری مستاجر در ملک مورد اجاره بوده و گاها ممکن است از ارزش اصلی ملک پیشی بگیرد.

حق سرقفلی یک حق متکی به عین ملک است که مبلغ آن با توجه به شرایط و محل استقرار ملک تعیین و در زمان انعقاد عقد اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت می­‌شود.

همچنین بیان شد که انتقال حق سرقفلی نیازمند تصریح در قرارداد اجاره بوده و نتیجه اصلی حاصل از آن ایجاد حق تقدم برای مستاجر است تا بتواند مادامی که تمایل داشته باشد قرارداد اجاره موجود را تمدید نماید، و از آنجا که پرداخت سرقفلی مبلغ اجاره‌بها را به میزان قابل توجهی کاهش می‌­دهد، تمدید قراردادهای اجاره نیز با مبلغ اجاره‌بهای کمتر همراه خواهد بود.

موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یکی از حساس­‌ترین موضوعات حقوقی امروزه جامعه ایران است، از آنجا که بسیاری از املاک تجاری در سال‌­های دور تحت قرارداد اجاره به تصرف مستاجرین داده شده است، ایجاد هر کدام از حق­‌ها و تمییز آن‌ها در املاک ممکن و نیازمند بررسی است.

همچنین همان­طور که بیان شد سرقفلی یک حق مالی است که امکان دخل و تصرف در آن را برای مستاجر ایجاد می­‌سازد و در مقابل تخلیه عین مستاجره را برای مالک با دشواری‌­هایی همراه می­‌سازد.

با توجه به حساسیت موضوعات مربوط به سرقفلی و ارزش مالی قابل توجه آن‌ها و نیز با احتساب تعدد قوانین و رویه‌­های قضایی در این خصوص، شدیدا پیشنهاد می­‌گردد نسبت به اعمال حقوق خود که به نوعی با سرقفلی مرتبط است اعم از آن‌ که در نقش مالک ملک باشید و یا مستاجر آن از خدمات وکیل تخصصی وکلای ملکی بهره‌­مند، مشاوران و وکلای گروه بنیاد وکلا می­‌توانند در این زمینه راهنمایی‌­های لازم را به شما ارائه دهند.

دسترسی به متخصصین ما در قالب وکیل آنلاین نیز میسر می‌باشد.