لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام، من (یکی از وراث) اجارهنامه ۵ ساله دارم. یک سال به تاریخ انقضاء باقی مانده بود که ملک در مزایده به فروش رفته است. الان بازگرداندن ۲۰۰ میلیون پول ودیعه من به عهده چه کسی است؟ برنده مزایده (مالک جدید) و یا وراث؟ چه شکایتی باید طرح کنم؟ ممنون از تک تک شما.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
با توجه به شرایطی که توضیح دادید و بر اساس قوانین جاری در ایران و اطلاعات موجود در منابع حقوقی، در ادامه به سوال شما درباره مسئولیت بازپرداخت ودیعه و نحوه طرح شکایت پاسخ میدهم.
مسئولیت بازپرداخت ودیعه
طبق قوانین روابط موجر و مستاجر و نظرات حقوقی موجود، زمانی که ملکی از طریق مزایده به فروش میرسد، مالک جدید (برنده مزایده) به عنوان قائممقام قانونی مالک قبلی (در اینجا وراث) در تمامی تعهدات و حقوق مربوط به قرارداد اجاره قرار میگیرد. این موضوع شامل مسئولیت بازپرداخت ودیعه مستاجر نیز میشود. بر اساس نظریه شماره ۷/۹۶/۳۰۰۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه و همچنین نشستهای قضایی مرتبط، خریدار جدید ملک موظف است ودیعه مستاجر را بازپرداخت کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره یا شرایط مزایده ترتیب دیگری تعیین شده باشد.
در مورد خاص شما، از آنجا که ملک در مزایده به فروش رفته و یک سال از مدت اجارهنامه باقی مانده است، مالک جدید (برنده مزایده) مسئول بازپرداخت ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی شما خواهد بود، بهویژه اگر مدت قرارداد اجاره همچنان معتبر باشد و شما به تعهدات خود عمل کرده باشید. با این حال، اگر مالک جدید از پرداخت ودیعه خودداری کند، ممکن است لازم باشد ابتدا از طریق مراجع قضایی این موضوع را پیگیری کنید. همچنین، در برخی شرایط، اگر وجه حاصل از مزایده به نحوی مدیریت شده باشد که بخشی از آن برای پرداخت ودیعه در نظر گرفته شده باشد، واحد اجرای احکام میتواند در این زمینه دخالت کند.
در مقابل، وراث (مالک قبلی) اصولا پس از انتقال ملک از طریق مزایده، دیگر مسئولیت مستقیمی در قبال ودیعه ندارند، زیرا مالکیت و تعهدات به مالک جدید منتقل شده است. با این حال، اگر در جریان مزایده یا انتقال ملک، تخلفی از سوی وراث صورت گرفته باشد (مثلا عدم اطلاعرسانی صحیح درباره وجود مستاجر یا ودیعه)، ممکن است بتوانید علیه آنها نیز ادعایی مطرح کنید، ولی اولویت با مالک جدید است.
نوع شکایت و مراحل پیگیری
برای بازپسگیری ودیعه، شما باید دعوای «استرداد ودیعه» را مطرح کنید. مراحل و نکات مهم برای طرح این شکایت به شرح زیر است:
تخلیه ملک (در صورت انقضاء قرارداد): اگر مدت قرارداد اجاره شما به پایان رسیده باشد، ابتدا باید ملک را تخلیه کنید تا بتوانید دعوای استرداد ودیعه را مطرح کنید. اما از آنجا که هنوز یک سال از مدت اجاره باقی مانده است، میتوانید با مالک جدید مذاکره کنید یا در صورت نیاز، از حق حبس (عدم تخلیه تا دریافت ودیعه) استفاده کنید، مشروط به اینکه این حق در قرارداد یا قانون برای شما محفوظ باشد.
ارسال اظهارنامه رسمی: قبل از طرح دعوا، توصیه میشود یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای مالک جدید ارسال کنید و در آن درخواست استرداد ودیعه را مطرح کنید. این اظهارنامه به عنوان یک اقدام اولیه میتواند از طولانی شدن روند قضایی جلوگیری کند. در اظهارنامه، مهلت مشخصی برای پرداخت ودیعه تعیین کنید.
تنظیم دادخواست استرداد ودیعه: اگر مالک جدید به اظهارنامه پاسخ نداد یا از پرداخت ودیعه خودداری کرد، باید دادخواست «مطالبه ودیعه» را در مراجع قضایی صالح تنظیم کنید. این دادخواست باید شامل مشخصات شما و مالک جدید، مبلغ ودیعه (۲۰۰ میلیون تومان)، تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره، و دلایل درخواست بازگرداندن ودیعه باشد. مدارک لازم مانند قرارداد اجاره، رسید پرداخت ودیعه، و هرگونه مکاتبه با مالک جدید یا وراث را ضمیمه کنید.
مرجع صالح برای رسیدگی: با توجه به مبلغ ودیعه (۲۰۰ میلیون تومان)، این دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت مالک جدید یا محل وقوع ملک مطرح شود، زیرا مبلغ بیش از ۲۰ میلیون تومان است و در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست.
مطالبه خسارت تاخیر (در صورت لزوم): شما میتوانید علاوه بر اصل ودیعه، خسارت تاخیر در پرداخت را نیز از زمان طرح دعوا یا مطالبه تا زمان پرداخت درخواست کنید.
نکات تکمیلی
مذاکره با مالک جدید: قبل از هر اقدام قضایی، سعی کنید با مالک جدید به صورت دوستانه مذاکره کنید. گاهی اوقات توافق خارج از دادگاه میتواند سریعتر و کمهزینهتر باشد.
وضعیت قرارداد اجاره: از آنجا که یک سال از مدت اجاره باقی مانده است، قرارداد شما همچنان معتبر است و مالک جدید نمیتواند به صورت یکطرفه آن را فسخ کند، مگر اینکه در قرارداد شرط فسخ در صورت فروش ذکر شده باشد. در این صورت، باید بررسی کنید که آیا چنین شرطی وجود دارد یا خیر.
نتیجهگیری
مسئولیت بازپرداخت ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی شما بر عهده مالک جدید (برنده مزایده) است، زیرا او قائممقام قانونی مالک قبلی محسوب میشود. برای پیگیری، ابتدا اظهارنامه رسمی ارسال کنید و در صورت عدم نتیجه، دادخواست «استرداد ودیعه» را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کنید. در این مسیر، داشتن مدارک کامل و مشورت با وکیل میتواند به تسریع در احقاق حق شما کمک کند. اگر سوال یا ابهام دیگری دارید، خوشحال میشوم راهنمایی کنم.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل ارث صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۱٬۶۲۵ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
با توجه به اینکه مالک جدید قائم مقام قانونی موجر محسوب میشود استرداد ودیعه نیز در زمره تکالیف وی می باشد مگر آنکه در صورتجلسه مزایده طور دیگری شرط شده باشد . توصیه میشود برای جلوگیری از اطاله دادرسی نام مالک جدید و همینطور وراث را در ستون خواندگان قید نمایید تا در دادگاه بر اساس روند تحقیقی اظهارنظر شود .
کلیه وراث به عنوان مالکین مشاعی سابق ملک و قائم مقامان قانونی مورث خود، هریک به نسبت سهم الارث و درصد حق السهم خود از ملک، مسئول بازپرداخت ودیعه هستند و درفرض سوال نمیتوان برنده مزایده را بعنوان مالک و موجر جدید، مسئول بازپرداخت ودیعه دانست مگر خلاف آن (مزایده ملک با وجود مستاجر و انتقال ملک با بقای اجاره) جزو شرایط مزایده باشد که معمولا در مزایده اجرای احکام مدنی چنین رویه ای معمول نیست.
احتیاطا به طرفیت وراث و برنده مزایده طرح دعوا نمایید. قاعدتا با توجه به فروش ملک از طریق مزایده استرداد ودیعه بایستی توسط مالکین قبلی (وراث) صورت گیرد. جزو دیون متوفی بودن این مبلغ و تکلیف ورثه در تادیه آن از محل ماترک، مبنای این استدلال می باشد.
بادرود
اگر مالک جدید اجارهنامه را پذیرفته است،تا پایان مدت اجاره (یک سال دیگر)، همچنان در ملک میمانید.
پس از پایان اجاره، برای گرفتن ودیعه از مالک جدید مطالبه میکنید.
اگر استنکاف کرد، دعوای حقوقی با عنوان «الزام به استرداد ودیعه» علیه مالک جدید مطرح میکنید.
بهتر است طرح دعوا علیه وراث و مالک جدید باشد ولیکن ممکن است توافقی بین فروشنده و خریدار مبنی بر مسئولیت پرداخت ودیعه به شما انجام شده باشد.
برار بند ۴ ماده۱۳۴ ق اجرای احکام مدنی تعیین اینکه ملک در اجاره هست یا نه از ضروریات مندرج در اگهی مزایده است وشخص برنده در مزایده قائم مقام مالک محسوب می شود ومی بایست علیه خریدار یا همان برنده مزایده شکایت کرد.
با توجه به فروش ملک ، مالک جدید به عنوان قائم مقام قانونی مالک قبلی متعهد پرداخت است که بهتر است به طرفیت مالک جدید و قدیم طرح دعوی نمایید.
بهتر است طرح دعوا علیه وراث و مالک جدید باشد ولیکن ممکن است توافقی بین فروشنده و خریدار مبنی بر مسئولیت پرداخت ودیعه به شما انجام شده باشد.
با توجه به فروش ملک ، مالک جدید به عنوان قائم مقام قانونی مالک قبلی متعهد پرداخت است که بهتر است به طرفیت مالک جدید و قدیم طرح دعوی کنید.
کسی که با او قرارداد اجاره منعقد کرده اید باید ودیعه را مسترد کند
کسی که قرارداد اجاره باهاس بستین میتونید ودیعه را از وی تقاضای استرداد نمایید
امکان طرح دعوی به طرفیت وراث و مالک جدید وجود دارد.
بهتر است علیه ورثه و مالک جدید (برنده مزایده) به عنوان خوانده، طرح دعوی صورت بگیرد.
کاربر گرامی کسی که با او قرارداد اجاره منعقد کرده اید باید ودیعه را مسترد کند
باید علیه وراث ومالک جدید طرح نمایید
باید علیه وراث ومالک جدید نمایید
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
