چگونه می‌توانم از فروش ملک در مزایده جلوگیری کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
برای جلوگیری از فروش ملکی که از طریق اجرای احکام توقیف شده و قرار است به مزایده گذاشته شود، راه‌های قانونی مختلفی وجود دارد. این راه‌ها عمدتا بر اعتراض به فرآیند مزایده یا دلایل توقیف ملک متمرکز هستند.

راه‌های جلوگیری از مزایده ملک
در ادامه به مهم‌ترین روش‌های قانونی برای جلوگیری یا ابطال مزایده ملک اشاره می‌شود:

اثبات مستثنیات دین بودن ملک
یکی از اصلی‌ترین راه‌های جلوگیری از مزایده، اثبات این موضوع است که ملک توقیف‌شده جزء مستثنیات دین محسوب می‌شود. مستثنیات دین به اموالی گفته می‌شود که برای ادامه زندگی ضروری هستند، مانند منزل مسکونی متعارف، اثاثیه مورد نیاز زندگی و آذوقه. اگر بتوانید ثابت کنید که ملک توقیف‌شده تنها منزل مسکونی شما و خانواده‌تان است و برای زندگی ضروری است، دادگاه می‌تواند آن را از لیست اموال قابل توقیف خارج کرده و از مزایده آن جلوگیری کند. این امر با ارائه مدارکی مانند شهادت شهود، قبوض آب و برق و سند مالکیت مبنی بر تنها ملک مسکونی بودن قابل اثبات است.

اعتراض ثالث اجرایی
اگر شخص دیگری (غیر از محکوم‌علیه) ادعای مالکیت یا حقی بر ملک توقیف‌شده داشته باشد، می‌تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی، خواستار توقف عملیات اجرایی و مزایده شود. این شخص باید با ارائه مدارک معتبر (مانند سند رسمی یا حکم قطعی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است) مالکیت خود را اثبات کند. در صورتی که مستند اعتراض، سند عادی باشد، باید از طریق دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی و ابطال مزایده اقدام شود. دادگاه ممکن است با اخذ دستور موقت، عملیات اجرایی را تا صدور حکم قطعی متوقف کند.

پرداخت بدهی یا جلب رضایت محکوم‌له (طلبکار)
ساده‌ترین راه برای جلوگیری از مزایده، پرداخت کامل بدهی (محکوم‌به) و هزینه‌های اجرایی است. همچنین، اگر بتوانید رضایت طلبکار (محکوم‌له) را جلب کنید، او می‌تواند از ادامه عملیات اجرایی و فروش ملک منصرف شود و در نتیجه مزایده متوقف خواهد شد. این امر می‌تواند از طریق توافق یا پرداخت بخشی از بدهی صورت گیرد.

اعتراض به نحوه برگزاری مزایده و اقدامات اجرایی
شما می‌توانید نسبت به تخلف از مقررات مزایده، نحوه تنظیم صورت ملک، ارزیابی آن و سایر اقدامات دادورز (مامور اجرا) اعتراض کنید. این اعتراض باید ظرف یک هفته از تاریخ تخلف یا اطلاع از آن، به دادگاهی که دادورز در آنجا ماموریت دارد، تقدیم شود. دادگاه در وقت فوق‌العاده به شکایت رسیدگی می‌کند و در صورت وارد دانستن اعتراض، اقدامات انجام‌شده را ابطال خواهد کرد. یکی از موارد ابطال مزایده می‌تواند عدم برگزاری مزایده در روز و ساعت اعلام شده باشد.

اعاده عملیات اجرایی
اگر حکمی که منجر به توقیف و مزایده ملک شده، بعدا بر اثر فسخ، نقض یا اعاده دادرسی به موجب حکم نهایی بلااثر شود، عملیات اجرایی به دستور دادگاه به حالت قبل از اجرا برمی‌گردد و مزایده نیز می‌تواند باطل شود.

تقاضای اعسار و تقسیط (در موارد خاص مانند مهریه)
اگر بدهی مربوط به مهریه باشد و زوج توانایی پرداخت یکجای آن را نداشته باشد، می‌تواند با ارائه درخواست اعسار به دادگاه، تقاضای تقسیط مهریه را مطرح کند. در صورت پذیرش اعسار، دادگاه می‌تواند مهریه را به اقساط ماهانه تقسیم کرده و از توقیف و مزایده ملک جلوگیری نماید.

انتقال مالکیت ملک قبل از توقیف
انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر قبل از صدور حکم توقیف ملک می‌تواند مانع از مزایده شود، به شرطی که این انتقال به صورت قانونی و واقعی انجام شده باشد و صوری نباشد. انتقالات صوری با هدف فرار از دین می‌تواند منجر به مشکلات قانونی بیشتری شود.

واخواهی از حکم غیابی
در صورتی که حکم منجر به توقیف و مزایده به صورت غیابی صادر شده باشد (یعنی شما یا وکیلتان در هیچ‌یک از جلسات دادگاه حاضر نشده و لایحه دفاعیه نداده باشید)، می‌توانید ظرف مهلت قانونی (معمولا ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ واقعی) نسبت به آن حکم واخواهی کنید.

نکات مهم
مهلت اعتراض: برای بسیاری از این اقدامات، مهلت‌های قانونی مشخصی وجود دارد (مثلا یک هفته برای اعتراض به اقدامات دادورز یا ده روز برای اعتراض به نظریه رئیس ثبت پس از پایان مزایده ثبتی). عدم اقدام در مهلت مقرر می‌تواند منجر به از دست رفتن حق اعتراض شود.

مشاوره با وکیل: با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و فنی بودن موضوعات، توصیه می‌شود حتما با یک وکیل متخصص در امور ثبتی و اجرایی مشورت نمایید تا بهترین راهکار متناسب با شرایط پرونده شما اتخاذ شود.

ابطال مزایده پس از انجام: حتی پس از انجام مزایده و در برخی موارد پس از انتقال سند، تحت شرایطی امکان ابطال مزایده از طریق دادگاه وجود دارد، به خصوص اگر شخص ثالثی مدعی حقی بر ملک باشد یا تخلفات اساسی در جریان مزایده رخ داده باشد.

به یاد داشته باشید که هرگونه اقدام برای جلوگیری از مزایده باید مستند و قانونی باشد.