یک ملک در داخل شهر داریم که ورثهای است و انحصار وراثت هم انجام دادهایم. ولی ملک چون حدود صد سال پیش ساخته شده، هیچ مدرکی از آن نداریم، نه قولنامه و نه سند. حالا ورثه با هم تفاهم ندارند و میخواهند بفروشند. یکی از ورثهها حتی حاضر به فروش نیست.
به نظرتان در دادگاه دادخواست فروش مال مشاع بدهیم؟ چون ملک فاقد سند رسمی است، آیا میشود به مزایده گذاشت و فروخت؟ صد سال مالکیت بدون معارض داریم ولی حقیقت سند و قولنامه داشتیم، اما اکنون هیچکدامشان نیست.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
ملکی که سند رسمی ندارد هم قابل فروش است، اما دادگاه فقط زمانی دستور مزایده میدهد که «مالکیت و مشاع بودن ورثه» برای اداره ثبت یا خود دادگاه احراز شده باشد. برای رسیدن به این نقطه باید دو کار انجام دهید:
اثبات و ثبت مالکیت ورثه
اگر احتمال میدهید ملک در گذشته ثبت شده ولی سند مفقود است، ابتدا از اداره ثبت محل «استعلام سابقه» بگیرید؛ در صورت وجود سابقه، درخواست صدور سند المثنی کنید.
اگر ملک اصولا سابقه ثبتی ندارد، یکی از ورثه میتواند به استناد قانون «تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» ۱۳۹۰، همراه با گواهی انحصار وراثت، قبوض عوارض و شهادت شهود، درخواست صدور سند به نام «ورثه …» را در اداره ثبت طرح کند. در این مرحله همکاری همه ورثه لازم نیست؛ تصرف مستمر و بدون معارض برای بیش از ۲۰ سال کفایت میکند.
چنانچه اداره ثبت مدارک را کافی نداند، ناگزیر باید در دادگاه دعوای «اثبات مالکیت و الزام به صدور سند» اقامه شود. رای قطعی دادگاه، همانند سند رسمی، مبنای مزایده قرار میگیرد.
گرفتن دستور فروش (مزایده) بعد از احراز مالکیت
پس از صدور سند یا رای قطعی مالکیت، یکی از ورثه میتواند دادخواست «افراز یا فروش مال مشاع» به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند.
دادگاه ابتدا از اداره ثبت میخواهد بررسی کند آیا ملک قابل افراز است یا نه. اگر «گواهی عدم امکان افراز» صادر شود، طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه حکم فروش را صادر میکند.
اجرای احکام ملک را تحت مقررات مواد ۱۱۴ تا ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی آگهی و در مزایده عمومی به بالاترین قیمت میفروشد؛ حتی وارث مخالف فروش نیز نمیتواند مانع شود و پس از فروش، سهم او از ثمن به حسابش واریز میشود.
نکات تکمیلی
فقدان سند رسمی، مانع مزایده نیست؛ مانع اصلی «اثبات مالکیت» است. بدون رای یا سند، اداره ثبت نمیتواند برای برنده مزایده سند صادر کند و مزایده باطل میشود.
اگر در ملک شریک محجور (مثلا صغیر) وجود دارد، قیم او باید در همه مراحل به نمایندگی شرکت کند؛ در غیر این صورت رای نقض میشود.
زمانبندی: از زمان تقدیم تقاضای افراز تا پایان مزایده معمولا ۹ تا ۱۵ ماه طول میکشد، مشروط به اینکه پرونده مالکیت قبلا حل شده باشد.
جمعبندی
گام درست این است که ابتدا با مدارک تصرف و انحصار وراثت، سند تکبرگ یا دستکم حکم اثبات مالکیت بگیرید؛ سپس با همان سند/حکم و گواهی عدم افراز، دادخواست فروش مال مشاع بدهید. پس از آن دادگاه ملک را به مزایده گذاشته و ثمن فروش بین همه وراث—شامل وارث مخالف—تقسیم میشود.
بله، میتوان دادخواست فروش مال مشاع را در دادگاه حقوقی مطرح کرد. فقدان سند رسمی مانع فروش نیست، به شرط اثبات تصرف بدون معارض و مالکیت عرفی. دادگاه پس از رسیدگی، در صورت غیرقابل افراز بودن، دستور فروش از طریق مزایده رسمی صادر میکند و سهم ورثه پرداخت میشود.
اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی بنام پدرتون بوده، باستناد گواهی حصر وراثت از اداره ثبت اسناد و املاک محل پیگیری کنید ، تا مالکیت پدرت را اخذ نمایید.
و اگر سند رسمی مالکیت نداشته و قولنامه هم نداشته ، باید باستناد فیش های آب و برق و گاز و تلفن ملک و تنظیم استشهاد محلی ، دادخواست اثبات مالکیت مطرح نمایید سپس باستناد حکم دادگاه تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاعی از دادگاه مطرح نمایید.
بهتر است این مراحل را توسط متخصصین حقوقی انجام دهید
مالکیت صدساله بدون معارض میتواند از طریق تصرف مالکانه و ادله اثبات دعوی مانند شهادت شهود، اسناد عادی قدیمی، قبوض آب و برق، یا سایر مدارک مرتبط با تصرف در دادگاه اثبات شود.پس ازاثبات مالکیت با تقدیم دادخواست فروش مال مشاع میتوانید ملک را به مزایده بگذارید.
بادرود
بله، میتوانید از طریق دادگاه و پس از اثبات مالکیت، درخواست فروش مال مشاع بدهید
بدون سند رسمی، اگر تصرف طولانیمدت و مستندات جانبی داشته باشید، مالکیت قابل اثبات است
اگر یکی از ورثه مخالف فروش باشد، دادگاه با توجه به عدم امکان افراز، حکم فروش به مزایده را صادر میکند
توصیه اکید به داشتن وکیل متخصص امور ملکی و ثبت است
برای گرفتن حکم فروش مال مشاع باید سند رسمی یا حکم مالکیت دادگاه را داشته باشید. اگر ملک دارای سابقه ثبتی است میتوانید از طریق اداره ثبت با ارائه مبایعهنامهها درخواست صدور سند کنید. اگر مبایعهنامه ندارید باید از طریق قانون تعیین تکلیف در اداره ثبت و ارائه شهود و تحقیق محلی و احراز تصرفات شما در ملک در سالهای گذشته، درخواست صدور سند کنید. اگر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد باید از طریق دادگاه اقدام کنید.
باسلام
می توانید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت داده و از طریق شهادت شهود و شورا و غیره مالکیت خویش را اثبات کنید سپس نسبت به تقسیم ودر صورت تعذر از تقسیم درخواست فروش نماید
شما میبایست دادخواست تقسیم مال مشاع را مطرح نمایید که در صورت عدم تقسیم دادگاه صدور حکم بر فروش ملک مشاعی را خواهد داد البته پروسه خاص خود را دارد و پیشنهاد مینمایم از خدمات یک وکیل دادگستری در پروسه پرونده خود
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
