چگونه معامله فضولی را ابطال کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقتت بخیر
معامله فضولی و عواقب فروش مجدد مال غیر
معامله فضولی زمانی است که شخصی بدون اینکه مالک باشد یا نمایندگی قانونی از مالک داشته باشد، اقدام به فروش مال دیگری میکند. طبق قانون مدنی، این معامله غیرنافذ است و تا زمانی که مالک اصلی آن را تنفیذ نکند، آثار حقوقی ندارد.

عواقب فروش مجدد مال در معامله فضولی
وقتی خریدار اول از فضولی بودن معامله مطلع شود ولی به آن توجهی نکرده و ملک را به شخص دیگری بفروشد، عواقب زیر را در پی خواهد داشت:

مسئولیت خریدار اول: خریدار اول پس از اطلاع از فضولی بودن معامله، در صورت فروش مجدد، در حکم فروشنده فضولی قرار میگیرد و عمل او نیز میتواند انتقال مال غیر محسوب شود.

بی اعتباری معاملات ثانویه: معاملات بعدی که بر مبنای معامله فضولی اولیه انجام شده باشند، در صورت عدم تنفیذ معامله اول توسط مالک، بی اعتبار خواهند بود.

مسئولیت کیفری احتمالی: در صورت اثبات سوء نیت و قصد مجرمانه، خریدار اول میتواند به اتهام انتقال مال غیر تحت پیگرد قرار گیرد که مجازات آن از ۱ تا ۷ سال حبس است.

نحوه طرح دعوای ابطال معاملات فضولی متعدد
در مورد دادخواست ابطال معاملات متعدد، با توجه به اینکه زمین سند رسمی ندارد و معاملات با مبایعه‌نامه (قولنامه) انجام شده است:

خواسته‌های دادخواست: مالکین اصلی که معامله را تنفیذ نکرده‌اند، باید در دادخواست خود هم خواسته "اعلام بطلان معامله فضولی اصلی" و هم "ابطال قولنامه‌های عادی خریدار اول و خریدار دوم" را به عنوان خواسته‌های یک دادخواست مطرح کنند.

طرفین دعوا: دعوا باید به طرفیت هم فروشنده فضولی اولیه، هم خریدار اول و هم خریدار دوم طرح شود.

مستندات لازم: برای اثبات دعوا، مالک باید مدارک مالکیت خود را ارائه دهد و عدم تنفیذ معامله فضولی را نیز اعلام کند.

نکات مهم در مورد معاملات ملک بدون سند
خطرات معامله املاک بدون سند: معاملات املاک بدون سند رسمی از پرخطرترین انواع معاملات ملکی است، زیرا امکان استعلام رسمی مالکیت وجود ندارد.

اعتبار قانونی محدود: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، هرگونه خرید و فروش ملک بدون ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی فاقد اعتبار قانونی کامل است.

لزوم استعلام از شهرداری: برای اطمینان از وضعیت مالکیت املاک بدون سند، استعلام از شهرداری ضروری است.

حق مالک اصلی: مالک اصلی هر زمان از معامله فضولی مطلع شود، میتواند آن را رد کرده و اقدام به طرح دعوای ابطال معامله نماید و معامله فضولی مشمول مرور زمان نمیشود.

اجرت المثل ایام تصرف: در صورت ابطال معامله، مالک اصلی حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از متصرفین را نیز خواهد داشت.