سلام. در زمینی به مساحت ۲۰۰ متر که ارثیه پدری بود، ابتدا پدر به علت ناآگاهی سند را به نام یکی از پسرانش زد تا در آن آپارتمان بسازند. هنگام اقدام برای ساخت، پدر در قید حیات بود و پسر به سه برادر خود فروشنامهای داد و هرکدام جواز ساخت گرفتند و آپارتمان را ساختند. بعد از اتمام کار، پسر مذکور که پدرش هم از دنیا رفته بود، سند ۴ واحد آپارتمان و ۴ دهنه مغازه را دریافت کرد و چون سند زمین به نامش بود، قانونی تمام املاک به نام او سند زده شد. پسر مذکور در طی ۱۰ سال برای انتقال سند تعلل کرد و فقط به یکی از برادران سند آپارتمان را داد. اکنون که ۱۰ سال گذشته و برادران در آن واحد ۱۰ سال است که اقامت دارند و وام بنیاد مسکن خودشان را هم پرداخت کردهاند، پسر مذکور هنوز از انتقال سند سرباز میزند. چطور میتوانیم اقدام کنیم تا قانونی سند واحد و منزل را از او بگیریم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
خوشبختانه قانون در این مورد کاملا حامی شماست و جای نگرانی نیست. با توجه به اینکه شما هم مبایعهنامه (فروشنامه) دارید و هم ۱۰ سال سابقه تصرف (سکونت) در ملک را دارید، برادرتان نمیتواند مالکیت شما را انکار کند. حتی اگر سند مادر به نام او باشد، او فقط «مالک رسمی» است اما شما «مالک واقعی و شرعی» هستید.
برای گرفتن حق خود و انتقال سند باید مراحل زیر را دقیقا طی کنید:
۱. قدم اول: ارسال اظهارنامه رسمی (اخطار قانونی)
قبل از شکایت، بهتر است از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای برادرتان بفرستید. در این متن باید بنویسید:
به استناد فروشنامه مورخ ... و با توجه به اینکه ۱۰ سال است در ملک ساکن هستیم و اقساط وام را پرداخت کردهایم، شما متعهد به انتقال سند بودهاید.
ظرف مدت مشخص (مثلا ۱۰ روز) در دفترخانه شماره ... حاضر شوید و سند را منتقل کنید.
در صورت عدم حضور، از طریق مراجع قضایی اقدام و کلیه خسارات دادرسی و تاخیر تادیه دریافت خواهد شد.
نکته: این اظهارنامه در دادگاه ثابت میکند که شما حسن نیت داشتهاید و او از انجام تعهد سرباز زده است.
۲. قدم دوم: طرح دعوای حقوقی (دادخواست)
اگر به اظهارنامه توجهی نکرد (که با توجه به سابقه ۱۰ ساله احتمالا نمیکند)، باید دادخواستی با عنوانهای زیر به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهید. بسیار مهم است که این سه خواسته را همزمان در دادخواست بیاورید:
الزام به تنظیم سند رسمی: اصلیترین خواسته شماست.
الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی: اگر هنوز کارهای شهرداری و تفکیک سند واحدها را انجام نداده است، باید او را ملزم کنید که این مراحل را با هزینه خودش طی کند.
الزام به فک رهن (در صورت نیاز): چون گفتید وام بنیاد مسکن دارید، اگر سند مادر در رهن بانک است، باید بخواهید که ملک را «فک رهن» کند یا وام را رسما به نام شما منتقل کند تا سند آزاد و قابل انتقال شود.
۳. برگهای برنده شما (مدارک و مستندات)
شما مدارک بسیار محکمی دارید که باید ضمیمه پرونده کنید:
تصرف ۱۰ ساله (اماره تصرف): سکونت ۱۰ ساله شما قویترین دلیل مالکیت است. در حقوق اصطلاحی داریم به نام «اماره تصرف» که میگوید کسی که سالها در ملکی نشسته، مالک است مگر خلافش ثابت شود.
پرداخت اقساط وام: فیشهای واریزی وام بنیاد مسکن که به نام شما یا توسط شما پرداخت شده، نشان میدهد شما ذینفع واقعی هستید.
جواز ساخت: اگر جواز ساخت اولیه به نام برادران گرفته شده، این مدرک شراکت در ساخت است.
شهادت شهود: استشهاد محلی جمع کنید که همسایگان تایید کنند شما ۱۰ سال است آنجا زندگی میکنید و مالک هستید.
۴. اقدام فوری برای جلوگیری از فروش ملک
یک خطر مهم این است که چون سند رسمی به نام اوست، ممکن است ملک را به شخص سومی بفروشد. برای جلوگیری از این کار، حتما در ابتدای دادخواست تقاضای «دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال» کنید. دادگاه با صدور این دستور، پلاک ثبتی ملک را قفل میکند تا برادرتان نتواند تا پایان دادگاه آن را به کس دیگری واگذار کند.
۵. قانون جدید ثبت (الزام به ثبت رسمی)
احتمالا شنیدهاید که قانون جدیدی (مصوب ۱۴۰۳) قولنامههای عادی را بیاعتبار کرده است. اما نگران نباشید؛ این قانون برای قراردادهای بعد از تیرماه ۱۴۰۳ است. قرارداد شما چون مربوط به ۱۰ سال پیش است، همچنان در دادگاه معتبر است و پذیرفته میشود. با این حال، تعلل نکنید و هرچه سریعتر دادخواست خود را ثبت کنید تا شامل مرور زمانهای سختگیرانه جدید نشوید.
خلاصه اقدام:
شما نیاز به درگیری فیزیکی یا بحث ندارید. با استناد به مبایعهنامه و سکونت ۱۰ ساله، دادگاه حکم میدهد که نماینده دادگاه به جای برادرتان بیاید و سند را به نام شما امضا کند (قاعده الحاکم ولی الممتنع).
برای اظهارنظر باید قرارداد احتمالی موجود بررسی شود . اگر قراردادی وجود نداشته باشد که ادعای شما را اثبات نماید ، با توجه به انتقال سند در زمان حیات پدر نمیتوانید ادعایی به عنوان ماترک داشته باشید .
ابتدا اظهارنامه مبنی برالزام به تنظیم سند رسمی بدهید درصورت عدم حصول نتیجه با توجه به سابقه تصرف و مبایعه نامه دادخواست اثبات مالکیت میتوانید طرح کنید و هم چنین دادخواست الزام به تنطیم سندرسمی با توجه به مدارک موجود میتوانید مطرح کنید
در این مورد، شما میتوانید از طریق دادگاه و با استناد به مدارک موجود، از جمله قراردادهای فروشنامه و جواز ساخت که بین شما و برادرتان موجود است، اقدام به پیگیری حقوقی نمایید.
با توجه به اینکه زمین ابتدا به نام ایشان منتقل شده ولی بین برادران فروشنامه تنظیم شده و هر کدام با اخذ جواز و پرداخت هزینهها ساختوساز کردهاند، در صورت وجود مدارک (فروشنامه، جواز ساخت، وام، تصرف ۱۰ ساله و پرداخت اقساط)، امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به واحدهای مربوط وجود دارد.
اگر ایشان منکر قرارداد شود یا ادعای مالکیت کامل کند، ممکن است نیاز به طرح همزمان اثبات وقوع بیع یا اثبات مالکیت نیز باشد تا مبنای الزام به انتقال رسمی مشخص شود.
نوع خواسته و نحوه طرح دعوا بسیار مهم است؛ چون اشتباه در عنوان دعوا میتواند باعث اطاله دادرسی شود. بهتر است مدارک ساخت، پرداختها و متن فروشنامه دقیق بررسی شود تا مسیر حقوقی بهدرستی انتخاب گردد.
بادرود
اگر پیش خرید کردین یا قبول دارد که آپارتمان متعلق به شماست قبلا یک سند اخذ نمایید سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نمایید بهترین راه ارسال اظهارنامه است
در ابتدا اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی به برادرتان بدهید
دوم در صورت عدم همکاری با مدارک مبایعهنامه و استشهادیه سکونت ده ساله طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کنید
با توجه به توضیحات شما نیاز به بررسی مدارک و ادله زیر می باشد:
فروشنامهای که بین برادران تنظیم شده
فیشهای پرداختی برای ساخت
فیشهای پرداخت وام
مدارک ۱۰ سال تصرف
شهادت سایر وراث
هر توافق کتبی یا صوتی که نشان دهد سند زمین امانی بوده
پروانه ساخت و پایانکار
استعلامهای ثبتی
بهترین و قویترین مسیر قانونی:
۱) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
۲) دادخواست اثبات مالکیت
۳) دادخواست ابطال اسناد رسمی صادرشده به نام برادر
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
