چگونه دعوا را بدون تمام خوانده‌ها مطرح کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام

راهکارهای اقامه دعوا در ملک مشاع با تعداد زیاد مالکین
در پاسخ به مشکل شما در مورد اقامه دعوا جهت اثبات و تحویل مبیع ملک مشاعی با تعداد زیاد مالکین، چندین راهکار قانونی وجود دارد که می‌تواند به شما کمک کند تا بدون نیاز به طرف دعوا قرار دادن تمام مالکین مشاعی، دعوای خود را پیش ببرید.

راهکارهای قانونی برای طرح دعوا
۱. استفاده از مقررات مربوط به مجهول‌المکان بودن خوانده
طبق ماده ۱۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که مدعی نتواند اقامتگاه مدعی علیه را معین کند و برای دفتر دادگاه هم غیرمعلوم باشد، می‌توانید درخواست انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار را بنمایید. در این صورت، مفاد دادخواست به درخواست شما و به دستور دادگاه، دو نوبت متوالی در روزنامه آگهی خواهد شد. اگر اکثر مالکین مشاعی ناشناخته هستند، این روش می‌تواند مفید باشد.

۲. اقامه دعوا علیه متصرفین فعلی
بر اساس رویه قضایی، برای طرح دعوای مربوط به املاک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین مشاعی نیست. می‌توانید دعوا را صرفا علیه افرادی که فعلا متصرف ملک هستند (چه شریک باشند یا نباشند) مطرح کنید. این اصل در خصوص دعاوی خلع ید پذیرفته شده و طبق نظریه نشست قضایی، "دعوای خلع ید در ملک مشاع می‌تواند علیه متصرفی که مدعی مالکیت مشاعی است یا مدعی مالکیت نیست به وسیله هر یک از مالکان مشاعی یا مجموع آنان طرح و از طرف دادگاه پذیرفته شود".

۳. طرح دعوا علیه فروشنده ملک
اگر معامله شما با یک یا چند فروشنده مشخص بوده، می‌توانید دعوای اثبات و تحویل مبیع را صرفا علیه همان فروشنده یا فروشندگان مطرح کنید. در این حالت، تعهد به تحویل مبیع بر عهده فروشنده است و او موظف است مقدمات انتقال رسمی و تحویل ملک را فراهم کند.

۴. استفاده از قاعده تعدد خواندگان
مطابق ماده ۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی، "هرگاه یک ادعا راجع به خواندگان متعدد باشد که در حوزه‌های قضائی مختلف اقامت دارند یا راجع به اموال غیرمنقول متعددی باشد که در حوزه‌های قضائی مختلف واقع شده‌اند، خواهان می‌تواند به هر یک از دادگاه‌های حوزه‌های یادشده مراجعه نماید". این ماده به شما اجازه می‌دهد دعوا را در محل اقامت برخی از خواندگان که در دسترس هستند، مطرح کنید.

۵. طرح دعوا علیه نماینده مالکین
اگر مالکین مشاعی نماینده‌ای داشته باشند، می‌توانید دعوا را به طرفیت نماینده آن‌ها مطرح کنید. نمایندگان مالکین در ملک مشاع مسئولیت انتقال اطلاعات و تصمیم‌گیری در مورد ملک را بر عهده دارند. البته باید توجه داشت که این نماینده باید دارای سمت قانونی باشد.


تهیه مدارک کافی: قبل از طرح دعوا، تمام مدارک مربوط به معامله خود از جمله قولنامه، رسید پرداخت وجه، و هر گونه مدرک دیگری که ثابت می‌کند شما خریدار قانونی هستید را جمع‌آوری کنید.

توجه به وضعیت ثبتی زمین: چون ملک در جریان ثبت است، می‌توانید از اداره ثبت اسناد درخواست کنید تا نسبت به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی آن اقدام کنند.

بررسی امکان افراز: در برخی موارد، ممکن است بتوانید درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع را مطرح کنید تا سهم شما به صورت مجزا مشخص شود، هرچند این روش ممکن است زمان‌بر باشد.

امیدوارم این اطلاعات برای شما مفید باشد و بتوانید با استفاده از یکی از این راهکارها، دعوای خود را با موفقیت پیش ببرید.