با سلام و احترام
من خانه ای خریدم عرصه و عیان که بعد از چند وقت متوجه شدم عرصه متعلق بغیر می باشد چک آخرم رو پاس نکردم فروشنده دادخواست مطالبه چک رو داد من نیز دادخواست مطالبه خسارت طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری
که بعد از جلسه دادگاه من محکوم به پرداخت چک شدم و دادخواستم در جسله ای دیگر رسیدگی شد و از صحیح بودن معامله گفته شده بود و برای دریافت خسارت باید اول بطلان معامله رو خواستار باشم رد شد که الان پرونده در دادگاه تجدید نظر هست
سوال
۲) قانون تبعض صفقه ۴۴۱و ۴۴۲ برای این مورد من قابل اجرا هست بعضی از وکلا میگن قابل تجزیه نیست
۳) در صورت تکرار دادخواست چه عنوانی استفاده کنم که بتونم خسارت فقط عرصه رو بگیرم عیانی مشکلی نداره
نمونه ای از خیار تبعض صفقه در عقد بیع املاک مطابق با نظر مشورتی قوه قضائیه
🔹تاریخ نظریه:۱۳۹۹/۰۸/۲۷
🔹شماره نظریه:۷/۹۹/۹۸۳
✅استعلام:
۱- چنانچه به موجب عقد بیع یک باب خانه مسکونی یا بیع یک واحد اپارتمان فروخته شود و پس از از بیع کشف شود عرصه موقوفه است : ۱- ایا بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو باطل است؟ ۲-ایا بیع نسبت به اعیان صحیح است و بیع منحصرا نسبت به عرصه باطل است و خریدار میتواند بیع را نسبت به اعیان قبول و نسبت به عرصه، ثمن را استرداد کند؟
🔶پاسخ:
۱- و ۲- در فرض سؤال که پس از بیع یک باب خانه مسکونی و یا یک واحد اپارتمانی مشخص شده است که عرصه ملک موقوفه است: اولا، قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، اب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و تبصره ۴ ماده واحده مصوب ۱۳۷۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی، حقوق مکتسبه مستاجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است. ثانیا، چنانچه در فرض سؤال بایع، در عرصه موقوفه دارای حق مکتسب یا حق اولویت باشد و به همین سبب در ملک موقوفه اعیانی احداث کرده باشد، بدون انکه قصد وقف این اعیانی را داشته باشد، اعیانی احداثی متعلق به وی است و به موقوفه و موقوف علیهم تعلق ندارد. همچنین است فرضی که پیش از اقدام به وقف، حقوق مکتسبهای برای این فرد از حیث احداث اعیانی در ملک ایجاد شده باشد؛ وقف بعدی عرصه به این حقوق خللی نمیرساند. ثالثا، در صورت وجود حق مکتسب برای بایع، چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد، عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادی مترتب نیست. در این صورت، خریدار میتواند با استفاده از خیار تبعض صفقه، عقد بیع را فسخ کند و یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است )اعیانی(، ان را قبول و با رعایت ماده ۴۴۲ قانون مدنی نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است (عرصه)، ثمن را مسترد کند.
خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد ، در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند . لذا تا زمانی که شما تقاضای ابطال بخشی از مبیع که مستحق للغیر بوده را نکرده باشید امکان استفاده و استناد به خیار تبعض صفقه را نخواهید داشت .
قرارداد شما باید بررسی و ملاحظه شود اگر کل ملک اعم از عرصه و اعیان قابل تجزیه نباشند با توجه به مستحق اللغیر درآمدن مبیع معامله باطل است اما اگر عرصه و اعیان قابل تجزیه اند می توانید نسبت به قسمتی که مستحق االغیر درآمده است تقاضای فسخ و استرداد ثمن بدهید.
به مورد شما تبعض صفقه تعلق نمیگیرد باید مبایعه نامه به رویت احدی از وکلا برسد و استدلال شود که ایا خیار تخلف وصف دارید یا خیر فقط خیار تخلف وصف فوری است
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
