ملکی مزروعی حدود ۲۰ سال قبل به فردی اجاره داده شده است هم اجاره دهنده هم موجر فوت نموده اند و مدرکی دال بر اجاره زمین در دسترس نمی باشد وارث مالک برابر سند ثبتی تقاضای استرداد زمین خود را از وارثین موجر دارد وارثین موجر مدرکی قولنامه ای ارائه نموده اند که پدرشان این ملک را از مالک خریداری نموده است در حالیکه سند مالک که آن را به نام خود انتقال داده است تاریخش به روزتر از تاریخ قولنامه ارائه شده می باشد آیا مستاجر با توجه به مدرک قولنامه که تاریخش قدیمی است میتواند ادعای مالکیت داشته باشد؟در صورتی که انتقال ملک به مالک اصلی جدید تر است با تشکر
در حقوق ایران «سند رسمی» (مثل سند مالکیت ثبتی/دفترخانهای) از نظر اعتبار و قابلیت استناد، **اصل و مقدم** است؛ «قولنامه عادی» بهخودی خود مالکیت رسمی ایجاد نمیکند، مگر اینکه **صحت و انتسابش** ثابت شود و نهایتا بتواند مبنای **الزام به تنظیم سند رسمی** قرار بگیرد.
با توضیحی که دادید:
۱) **اگر ملک سند ثبتی دارد و به نام وارث مالک (یا مورث او) ثبت شده**، طرف مقابل (وراث مستاجر/موجر) برای اینکه بگوید «مالک هستیم» صرف ارائهی قولنامه کافی نیست؛ باید ثابت کند:
- قولنامه واقعا توسط مالک وقت امضا/تنظیم شده (اصالت امضا/اثر انگشت/شهود/کارشناسی)،
- معامله معتبر بوده (ثمن، موضوع، اهلیت، عدم جعل…)،
- و مسیر حقوقیاش را از دادگاه بگیرد (معمولا دعوای **اثبات وقوع بیع** + **الزام به تنظیم سند رسمی** یا بسته به وضعیت، **ابطال سند رسمی**).
۲) **قدیمیتر بودن تاریخ قولنامه نسبت به تاریخ سند رسمی جدیدتر** به تنهایی باعث برتری قولنامه نمیشود. برعکس، معمولا سند رسمی مؤخر، یک امارهی قوی به نفع دارندهی سند است؛ مگر اینکه قولنامه و وقوع بیع طوری ثابت شود که نشان دهد انتقال رسمی بعدی **با وجود فروش قبلی** انجام شده و قابل ابطال/بیاعتباری است (که اثباتش سختتر است).
۳) چون شما گفتید **مدرکی برای اجاره در دسترس نیست**، طرف مقابل ممکن است از «تصرف طولانی» یا «ید» هم استفاده کند؛ ولی **تصرف هم جای سند رسمی را نمیگیرد** و فقط میتواند در دعوا مؤثر باشد، نه اینکه خودبهخود مالکیت رسمی بسازد.
۴) در عمل، اگر وارث مالک با **سند رسمی** دعوای خلع ید/رفع تصرف/تحویل ملک مطرح کند، طرف مقابل برای دفاع باید:
- یا سند رسمی/حکم قطعی به نفع خودش داشته باشد،
- یا همزمان دعوای **اثبات بیع و الزام به تنظیم سند** (و در صورت لزوم ابطال سند) مطرح کند و اصالت قولنامه را ثابت کند.
اگر دوست دارید دقیقتر راهنمایی کنم، این چند مورد را بفرمایید:
- قولنامه **دستنویس** است یا **مبایعهنامه بنگاه با کد رهگیری**؟
- تاریخ **سند رسمی/سند مالکیت فعلی** دقیقا چه سالی است و انتقال به چه کسی بوده؟
- ملک **ثبتشده و دارای پلاک ثبتی** است یا سابقهی اصلاحات ارضی/نسق زراعی دارد؟
- طرف مقابل الان **در تصرف** است؟ و حدودا چند سال؟
با این جزئیات میتونم بگم بهترین «نوع دعوا» و «ترتیب اقدام» برای شما چیه.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
