طبقه همکف آپارتمان ۳ طبقهای را خریداری کردم که حیاط خلوت آن توسط فروشنده و بنگاه معاملات املاک به عنوان آشپزخانه کثیف و جزئی از زیربنای ملک خریداری شده توسط من در قولنامه ذکر شده است.
اما حالا که برای تنظیم سند اقدام کردهام، آنجا به عنوان مشاع آپارتمان است و در سند ذکر نمیشود، اما ثمن پرداختی من شامل قیمت آن آشپزخانه کثیف هم میشود.
آیا میتوانم از خیار تدلیس استفاده کنم و معامله را فسخ کنم و خسارت ذکر شده در قولنامه را هم دریافت کنم؟
برای پاسخ به سوال شما، باید به چند نکته حقوقی توجه کرد:
۱. شرایط استفاده از خیار تدلیس (فریب)
مطابق ماده ۴۳۸ قانون مدنی، اگر یکی از طرفین معامله، طرف دیگر را فریب دهد (تدلیس کند)، طرف فریبخورده میتواند معامله را فسخ کند.
در مورد شما، اگر فروشنده یا بنگاه معاملاتی عمدا آشپزخانه کثیف (حیاط خلوت) را جزو ملک شما قلمداد کردهاند، در حالی که در سند رسمی به عنوان مشاع ثبت شده است، این عمل ممکن است تدلیس محسوب شود.
۲. مشاع بودن ملک در سند رسمی
اگر در قولنامه، آشپزخانه کثیف به عنوان جزء ملک شما ذکر شده، اما در سند رسمی به عنوان مشاع ثبت شده است، این اختلاف میتواند مبنای فسخ معامله باشد، زیرا:
شما ملک را با این تصور خریدهاید که حیاط خلوت جزء اختصاصی ملک شماست.
اگر این بخش مشاع باشد، شما حق استفاده انحصاری از آن را ندارید و این مغایرت با مفاد قولنامه دارد.
۳. اقدامات لازم برای فسخ معامله
برای استفاده از خیار تدلیس و فسخ معامله، باید:
دلیل محکمی داشته باشید که فروشنده یا بنگاه عمدا اطلاعات نادرست دادهاند (مثلا مکاتبات، شهادت شهود، یا مستندات دیگر).
در دادگاه اثبات کنید که این اختلاف (مشاع بودن ملک در سند) موجب ضرر شما شده و شما با تصور دیگری معامله کردهاید.
اگر قولنامه به طور صریح اشاره کرده که حیاط خلوت جزء ملک شماست، اما سند رسمی خلاف آن را نشان میدهد، این سند میتواند مدرک محکمی برای ادعای شما باشد.
۴. دریافت خسارت
اگر معامله را فسخ کنید، میتوانید تمام مبلغ پرداختی (از جمله قیمت آشپزخانه کثیف) را پس بگیرید.
همچنین اگر در قولنامه شرط خسارت شده باشد، میتوانید آن را نیز مطالبه کنید.
در صورت اثبات تدلیس، ممکن است بتوانید خسارت معنوی یا اضافی نیز دریافت کنید.
۵. پیشنهاد اقدامات بعدی
با یک وکیل متخصص املاک مشورت کنید تا مدارک شما را بررسی و بهترین راهکار را ارائه دهد.
اگر امکان اصلاح سند وجود دارد (مثلا تفکیک مشاع)، میتوانید از فروشنده بخواهید این کار را انجام دهد.
اگر فروشنده حاضر به جبران خسارت نباشد، میتوانید با ارائه دادخواست فسخ معامله و مطالبه خسارت به مراجع قضایی مراجعه کنید.
نتیجه:
بله، در صورتی که بتوانید ثابت کنید فروشنده یا بنگاه در مورد وضعیت ملک (مشاع نبودن حیاط خلوت) فریب دادهاند، میتوانید معامله را فسخ و خسارت دریافت کنید. اما این موضوع نیاز به اثبات تدلیس در دادگاه دارد.
اگر در مبایعه نامه بخش مشاعات ساختمان به عنوان قسمت اختصاصی فروخته شده باشد امکان اعلام فسخ یا مطالبه ثمن پرداختی بابت قسمت مشاعی برای شما وجود دارد . با این حال برای راهنمایی دقیق تر باید مبایعه نامه به همراه جزئیات بررسی شود .
بله، شما میتوانید به استنادخیار تدلیس (فریب در معامله) یا تخلف از وصف، معامله را فسخ کنید؛ چرا که فروشنده مشاعات ساختمان را به عنوان ملک اختصاصی به شما فروخته است.
در صورت فسخ، حق مطالبه وجه التزام یا همان خسارت درازای تخلف از شرط که در قولنامه ذکر شده را نیز خواهید داشت. همچنین اگر تمایلی به فسخ ندارید، میتوانید دعوای استرداد بخشی از ثمن به نسبت متراژ مشاعی که به اشتباه فروخته شده را مطرح کنید، اما برای دریافت خسارت قراردادی، معمولا فسخ معامله راهکار قانونی مستقیمتری است.
اگر فروشنده موردی را که مشاع بوده بهعنوان ملک اختصاصی معرفی و موجب فریب خریدار شده، مصداق بارز تدلیس است؛ پس خریدار حق دارد به استناد خیار تدلیس معامله را فسخ و مطالبه خسارت کند.در صورتی که در قولنامه، خسارتی برای تخلف یا فسخ تعیین شده، میتوان آن را هم مطالبه کرد.اثبات علم و عمد فروشنده در تدلیس نزد دادگاه کلیدی است.اقامه دعوا باید سریع و بدون تاخیر صورت گیرد تا حق فسخ ساقط نگردد.
باسلام
اگر فروشنده یا بنگاه در قولنامه حیاط خلوت را بهعنوان بخشی از زیربنای اختصاصی ملک معرفی کردهاند اما در سند مشاع باشد تدلیس رخ داده و شما میتوانید معامله را فسخ کنید
بادرود
به نظر می رسد این مصداق روشنی از تدلیس در فروش ملک است. اگر شما آگاه به مشاع بودن آن فضا بودید، شاید معامله را به همین قیمت انجام نمیدادید یا اساسا نمیپذیرفتید
