آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
بنده مستاجر هستم، در اجارهنامه شرط شده چنانچه مستاجر اجاره را پرداخت نکند به ازای هر روز تاخیر مبلغ ۱۰۰ تومان وجه التزام به موجر پرداخت نماید.
در پایان قرارداد موجر به دلیل اینکه در اثر آتشسوزی به ملک خسارت وارد شده مبلغ ودیعه را عودت نمیدهد. بنده هم کلید را تحویل موجر ندادم.
طی اظهارنامه به موجر اعلام کردم اجاره ماه آخر از مبلغ ودیعه کسر شود. موجر در دادگاه اعلام کرد تهاتر، به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات نیازمند حکم از مرجع صلاحیتدار است و اشخاص نمیتوانند بدین سبب، ذمه خود را بری نمایند و تقاضای محکومیت بنده به پرداخت وجه التزام به دلیل پرداخت نکردن اجاره را دارد.
سوال اینجاست که آیا مستاجر نمیتواند بدون نیاز به حکم مرجع صلاحیتدار و بدون رضایت موجر، طی اظهارنامه اعلام کند مبلغ اجاره را از ودیعه رهن کسر یا تهاتر شود؟
بر اساس ماده ۲۹۴ قانون مدنی، تهاتر یکی از اسباب سقوط تعهدات است و به موجب آن، وقتی دو نفر در برابر یکدیگر دینی داشته باشند، دو دین تا میزان کمتر از بین میرود.
تهاتر به طور خودکار و بدون نیاز به رضایت طرفین یا حکم مرجع صلاحیتدار اتفاق میافتد؛ مگر آنکه توافق دیگری میان طرفین صورت گرفته باشد.
بنابراین، مستاجر میتواند اعلام کند که مبلغ اجاره از ودیعه کسر شود، اما این امر نیازمند اثبات و پذیرش توسط دادگاه است، به ویژه اگر موجر با این تهاتر مخالف باشد. اگر اختلافی میان مستاجر و موجر وجود داشته باشد، دادگاه باید به این موضوع رسیدگی کند.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائهشده
بهطور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام
در عمل و با توجه به قانون و رویه دادگاهها، مستاجر نمیتواند صرفا با یک اظهارنامه و بدون موافقت موجر و بدون حکم دادگاه، اجارهبهای ماه آخر را یکطرفه از مبلغ ودیعه «کسر» یا «تهاتر قطعی» کند و خود را بری بداند، مخصوصا وقتی در مورد خسارت آتشسوزی و خود اصل استرداد ودیعه اختلاف وجود دارد.
۱. ماهیت ودیعه و زمان مطالبه آن
طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، اگر موجر وجهی به عنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه از مستاجر گرفته باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره منوط به استرداد همان وجه یا سپردن آن به اجرا است.
به بیان دیگر، تعهد موجر به استرداد ودیعه و تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل ملک، تعهداتی «متقابل» هستند و هر کدام در برابر انجام تعهد طرف مقابل قرار گرفتهاند.
در رویه نیز تاکید شده که مستاجر اصولا زمانی حق مطالبه ودیعه را دارد که ملک را تخلیه و کلید را تحویل داده باشد و تا قبل از تخلیه، دعوای استرداد ودیعه معمولا مردود است.
در مقابل، در موارد دستور تخلیه، اجرای تخلیه هم منوط به این است که موجر کل مبلغ ودیعه را در صندوق دادگستری تودیع کند تا از حقوق مستاجر هم حمایت شود.
۲. تهاتر در قانون مدنی از نظر تئوریک
قانون مدنی در مواد ۲۹۴ تا ۲۹۹، تهاتر را یکی از اسباب سقوط تعهدات دانسته و در ماده ۲۹۵ تصریح میکند که تهاتر «قهری» است؛ یعنی به محض وجود شرایط، بدون نیاز به تراضی طرفین حاصل میشود.
شرایط تهاتر قهری به طور خلاصه اینهاست: وجود دو دین متقابل بین دو شخص، همجنس بودن دو دین (مثلا هر دو وجه نقد)، حال و قابل مطالبه بودن هر دو دین، و وحدت محل تادیه.
نکته مهم این است که برای «تحقق» تهاتر قهری در عالم حقوق، از نظر نظری نیاز به حکم دادگاه نیست و قانون خود به محض حصول شرایط، سقوط متقابل دیون را فرض میکند.
اما در عمل، وقتی بین طرفین در اصل دین، مقدار آن یا زمان سررسید اختلاف باشد، ناچار باید تهاتر در قالب دفاع یا دعوای متقابل در دادگاه مطرح و توسط مرجع قضایی «احراز» شود تا در مقام اجرا معتبر شناخته شود.
۳. تهاتر اجاره با ودیعه در روابط استیجاری
بسیاری از حقوقدانان تصریح کردهاند که در اجاره، اصولا طلب مستاجر نسبت به ودیعه و طلب موجر نسبت به اجارهبها، در یک زمان حال و قابل مطالبه نیست تا تهاتر قهری خودبهخود محقق شود.
تعهد موجر به استرداد ودیعه معمولا پس از انقضای مدت و «پس از تخلیه و تحویل» ملک به مستاجر و تعیین تکلیف خسارات و بدهیها حال میشود، در حالی که اجارهبها در طول مدت اجاره و مطابق سررسیدهای ماهانه حال میگردد.
به همین دلیل، در رویه عملی، هم موجر و هم مستاجر اگر بخواهند اجاره معوقه را با بخشی از ودیعه جبران کنند، یا باید صراحتا در قرارداد چنین اجازهای پیشبینی شده باشد (تهاتر قراردادی)، یا اینکه در دادگاه ایراد تهاتر مطرح شود و قاضی آن را بپذیرد.
یک رای مهم دادگاه (منتشرشده توسط پژوهشگاه قوه قضائیه) صراحتا اعلام کرده که موجر نمیتواند بدون تصریح قراردادی و بدون حکم مرجع صلاحیتدار، اجارهبهای معوقه را با قسمتی از ودیعه تهاتر کرده و خود را بری بداند.
در «پیام» همین رای آمده است که تهاتر، به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات، در این قبیل روابط نیازمند حکم مرجع صلاحیتدار است و اشخاص نمیتوانند خودسرانه به استناد آن، ذمه خود را بری بدانند؛ این عین عبارتی است که ظاهرا موجر شما هم در دادگاه به آن استناد کرده است.
برخی دیگر از آرای مشورتی و تحلیلها هم تاکید میکنند که اگر موجر مدعی خسارت یا اجور معوقه باشد و بخواهد این مبالغ را از ودیعه کسر کند، راه درست، طرح دعوا و اخذ حکم است، نه اقدام یکجانبه.
۴. آیا مستاجر میتواند یکطرفه تهاتر را اعلام کند؟
ارسال «اظهارنامه» توسط مستاجر و اعلام اینکه اجاره ماه آخر از محل ودیعه کسر یا تهاتر شود، به تنهایی سبب سقوط دین اجارهبها نمیشود، مگر آنکه:
اولا شرایط تهاتر قهری بهطور کامل وجود داشته باشد (هر دو دین حال، مسلم، قابل مطالبه و همجنس).
ثانیا در قرارداد بهطور صریح یا ضمنی اجازه چنین تهاتری داده شده باشد (تهاتر قراردادی).
در وضعیت معمول (مثل پرونده شما) تا زمانی که ملک بهطور کامل تخلیه و کلید تحویل نشده و میزان و مسئولیت خسارت آتشسوزی هم روشن نشده، دین موجر نسبت به استرداد ودیعه اصولا «حال و مسلم» تلقی نمیشود.
پس یکی از ارکان تهاتر قهری (همزمانی سررسید دو دین و قابلیت مطالبه ودیعه) محقق نیست و صرف ارسال اظهارنامه از طرف مستاجر، بهطور خودکار اجارهبهای ماه آخر را ساقط نمیکند.
اظهارنامه شما بیشتر نقش «اعلان اراده» و زمینهسازی برای طرح دفاع تهاتر در دادگاه را دارد، نه اینکه بهتنهایی تهاتر را قطعی و غیرقابل انکار کند.
به همین دلیل، موجر در دعوای مطالبه اجاره و وجه التزام میتواند بگوید که هنوز اجارهبها پرداخت نشده و تهاتر ادعایی مستاجر، بدون حکم دادگاه و بدون تحقق شرایط قانونی، کافی برای برائت ذمه او نیست.
۵. وضعیت خاص شما: آتشسوزی، عدم استرداد ودیعه و عدم تحویل کلید
در پرونده شما چند نکته مهم وجود دارد:
آتشسوزی و خسارت ملک
مسئولیت خسارت آتشسوزی بستگی به این دارد که حادثه ناشی از تقصیر چه کسی بوده و آیا حادثه قهری بوده است یا خیر؛ اصل بر عدم تقصیر مستاجر است و موجر باید تقصیر شما را اثبات کند.
اگر آتشسوزی ناشی از عوامل قهری یا عیوب ساختمان بوده و شما تقصیری نداشتهاید، در اصل نباید مسئول جبران خسارت عین مستاجره شناخته شوید و موجر حق ندارد صرفا به این بهانه تمام ودیعه را نگه دارد، مگر اینکه خلافش ثابت شود.
عدم استرداد ودیعه توسط موجر
در پایان مدت اجاره، موجر از استرداد ودیعه خودداری کرده است که از نظر قانون، در فرض تخلیه، نقض تعهد موجر محسوب میشود و شما اصولا حق دارید الزام او به استرداد ودیعه یا سپردن آن در صندوق دادگستری را مطالبه کنید.
با این حال، چون آتشسوزی و میزان خسارت محل اختلاف است، معمولا دادگاهها برای حفظ حقوق طرفین، یا دستور میدهند ودیعه در صندوق دادگستری تودیع شود، یا در چارچوب یک دعوای واحد (اجور، خسارت و استرداد ودیعه) همه چیز با هم رسیدگی و تهاتر شود.
عدم تحویل کلید از سوی شما
تا زمانی که کلید و منافع ملک عملا تحویل موجر نشده، از نظر رویه، شما در حکم متصرف باقی میمانید و اجرتالمثل یا اجارهبها و گاهی وجه التزام تاخیر میتواند تا زمان تخلیه واقعی محاسبه شود.
اگرچه ماده ۴ قانون ۷۶ به شما اجازه میدهد در برابر استرداد نشدن ودیعه از تحویل ملک خودداری کنید، اما در عمل، بهتر و ایمنتر این است که یا تخلیه را انجام داده و صورتجلسه کنید و همزمان الزام موجر به استرداد ودیعه یا تودیع آن را از دادگاه بخواهید، تا بهانهای برای محاسبه اجرتالمثل اضافه ایجاد نشود.
وجه التزام بابت تاخیر در پرداخت اجاره
اگر در قرارداد، وجه التزام روزانه برای تاخیر در پرداخت اجاره پیشبینی شده، اصل بر لزوم آن است و موجر میتواند آن را مطالبه کند، مگر اینکه شما دفاعهایی مانند تحقق تهاتر، عدم امکان انتفاع به علت آتشسوزی یا سوءاستفاده از حق را اثبات کنید.
اما چون تهاتر یکطرفه شما هنوز از سوی دادگاه احراز نشده، تا قبل از رای، از نگاه موجر، اجاره ماه آخر پرداخت نشده تلقی میشود و او بر همین مبنا وجه التزام را مطالبه میکند.
