موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام. یه ملکی رو به شخصی فروختم. بعد از دو ماه، شخص خریدار، ملک رو به شخص دیگری فروخت و در آن معامله ۲۰ درصد ثمن معامله رو به عنوان خسارت فسخ قرار دادند. بنده نیز به عنوان تایید کننده و تضمین کننده مفاد مبایعهنامه، ذیل مبایعهنامه دوم رو امضا کردم. حالا ملک مستحقللغیر درآمده. بنده راضی به پرداخت قیمت بهروز ملک به خریدار هستم، ولی خریدار طلب اون ۲۰ درصد ثمن معامله بابت خسارت عدم تحویل ملک رو میکنه، چون ذیل مبایعهنامه دوم رو به عنوان تایید کننده و تضمین کننده تمام مفاد امضا کردم. یعنی هم قیمت ملک به نرخ روز رو باید بدم هم ۲۰ درصد خسارت مبایعهنامه دوم؟
سلام عرض ادب اگر امضای شما فقط به عنوان تایید کننده مفاد باشد:
معمولا شامل پرداخت خسارت ۲۰٪ نمیشود
شما مسئول تحویل ملک یا تضمین اجرای تعهدات خریدار اولیه هستید
اگر ملک مستحقالغیر شده و شما قصد دارید مالکیت را به خریدار اولیه منتقل کنید یا جبران مالی کنید:
پرداخت قیمت روز ملک معقول و قانونی است این اقدام شما حق خریدار را تامین میکند.
باسلام
اگر امضای شما فقط به عنوان تایید کننده مفاد باشد:
معمولا شامل پرداخت خسارت ۲۰٪ نمیشود
شما مسئول تحویل ملک یا تضمین اجرای تعهدات خریدار اولیه هستید
اگر ملک مستحقالغیر شده و شما قصد دارید مالکیت را به خریدار اولیه منتقل کنید یا جبران مالی کنید:
پرداخت قیمت روز ملک معقول و قانونی است این اقدام شما حق خریدار را تامین میکند.
۲۰٪ خسارت مبایعهنامه دوم به شما معمولا تعلق نمیگیرد مگر اینکه قرارداد صراحتا شما را هم مسئول پرداخت خسارت کرده باشد
امضای «تضمینکننده و تاییدکننده» معمولا معنای مسئولیت تضامنی در پرداخت خسارت قراردادی بعدی ندارد، بلکه برای تضمین اجرای تعهدات اصلی خریدار اولیه است.
خیر، در صورت مستحقللغیر درآمدن ملک، مسئولیت شما محدود به استرداد ثمن و خسارات قانونی خریدار اول است و تعهد قراردادی معامله دوم اصولا متوجه شما نیست.
امضای شما بهعنوان تاییدکننده، موجب الزام به پرداخت خسارت ۲۰ درصد معاملهای که طرف آن نبودهاید نمیشود، مگر تعهد صریح و مستقل داده باشید.
با سلام
در صدر سوال ذکر کرده اید که بیست درصد بابت خسارت فسخ لحاظ شده است . اگر در قرار داد درج شده باشد در صورت مستحق للغیر بودن نیز خسارت تعلق میگیرد ، میبایست پرداخت نمایید . ( هرچند فروشنده دوم ابتدا میبایست پرداخت نماید و سپس به شما مراجعه کند و یا اگر در قرارداد ذکر شده باشد که شما تضمین کننده خسارات نیز هستید میتوانند مستقیم به شما مراجعه کنند )
در فرض دوم سوال ، پرداخت خسارت در صورت عدم تحویل میباشد که نحوه نگارش قرارداد در این موضوع بسیار حائز اهمیت و تعیین کننده است . برای راهنمایی دقیق تر تصویری از مفاد قرارداد ارسال کنید .
در نهایت تضمین قرارداد به معنای پذیرش تعهدات ناشی از آن است
درود بر شما
دقت بفرمایید که ۲۰ درصد ثمن معامله بابت خسارت فسخ بوده اما در اینجا معامله فسخ نشده بلکه باطل شده است و صرفا قیمت ملک به نرخ روز باید پرداخت گردد
سلام
در وضعیت حقوقی شما، چند لایه از مسئولیت (به عنوان فروشنده اول و ضامن قرارداد دوم) وجود دارد. طبق قانون مدنی و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، تکلیف شما به شرح زیر است:
مسئولیت ناشی از مستحقللغیر درآمدن ملک
هنگامی که ملکی مستحقللغیر (متعلق به دیگری) درمیآید، طبق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، معامله باطل است و فروشنده باید ثمن (پول) را مسترد کند. بر اساس رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱، اگر خریدار از فساد معامله بیاطلاع باشد، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، باید «غرامات» وارد شده را نیز جبران کند که در حال حاضر به معنای پرداخت قیمت روز ملک یا جبران کاهش ارزش ثمن است.
تجمیع قیمت روز و وجه التزام
در نظام حقوقی ایران، خسارت قراردادی (وجه التزام) و خسارت قانونی (غرامات ناشی از تورم/قیمت روز) معمولا برای جبران یک ضرر واحد (عدم انتقال مالکیت) هستند. در این خصوص نکات زیر اهمیت دارد:
عدم امکان جمع خسارتها: اکثر قضات معتقدند که خریدار نمیتواند هم «قیمت روز ملک» را بگیرد و هم «۲۰ درصد وجه التزام» را؛ زیرا هر دو برای جبران خسارت ناشی از بیاعتباری معامله هستند و دریافت هر دو نوعی دارا شدن ناعادلانه محسوب میشود.
توافق خاص: اگر در قرارداد ذکر شده باشد که این ۲۰ درصد «علاوه بر» تمام غرامات قانونی است، دادگاه ممکن است حکم به پرداخت هر دو دهد؛ اما در قراردادهای استاندارد، معمولا خریدار باید بین «وجه التزام قراردادی» و «غرامت قانونی (قیمت روز)» یکی (معمولا آن که بیشتر است) را انتخاب کند.
وضعیت شما به عنوان ضامن و تاییدکننده
امضای شما ذیل مبایعهنامه دوم به عنوان «تاییدکننده و ضامن»، شما را در مقابل خریدار دوم (شخص ثالث) مسئول میسازد.
مسئولیت تضامنی: شما با این امضا، متعهد شدهاید که تمام مفاد قرارداد (از جمله وجه التزام) اجرا شود. اگر خریدار اول نتواند خسارت را بدهد یا خریدار دوم مستقیما به شما رجوع کند، شما ملزم به ایفای تعهدات هستید.
قاعده جایگزینی: شما میتوانید در دفاع خود استدلال کنید که «۲۰ درصد خسارت» پیشبینی شده در قرارداد، بدل از قیمت روز است. با توجه به اینکه شما آماده پرداخت قیمت روز (که احتمالا بیش از ۲۰ درصد است) هستید، پرداخت مجدد ۲۰ درصد وجه التزام مبنای قانونی محکمی ندارد مگر اینکه در متن قرارداد صراحتا به «قابلیت جمع» آنها اشاره شده باشد.
اگر در مبایعهنامه دوم تصریح شده است که باید ۲۰ درصد ثمن به عنوان خسارت فسخ پرداخت کنید و شما هم این را امضا کردهاید، معمولا باید آن را پرداخت کنید.
در عین حال، اگر توافق دیگری بر اساس نرخ روز دارید، میتوانید در مذاکره با طرف مقابل در این باره مدافع حق خود باشید
