آیا باید خسارت فسخ معامله را بپردازم؟

در وضعیت حقوقی شما، چند لایه از مسئولیت (به عنوان فروشنده اول و ضامن قرارداد دوم) وجود دارد. طبق قانون مدنی و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، تکلیف شما به شرح زیر است:

مسئولیت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن ملک
هنگامی که ملکی مستحق‌للغیر (متعلق به دیگری) درمی‌آید، طبق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، معامله باطل است و فروشنده باید ثمن (پول) را مسترد کند. بر اساس رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱، اگر خریدار از فساد معامله بی‌اطلاع باشد، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، باید «غرامات» وارد شده را نیز جبران کند که در حال حاضر به معنای پرداخت قیمت روز ملک یا جبران کاهش ارزش ثمن است.
​

تجمیع قیمت روز و وجه التزام
در نظام حقوقی ایران، خسارت قراردادی (وجه التزام) و خسارت قانونی (غرامات ناشی از تورم/قیمت روز) معمولا برای جبران یک ضرر واحد (عدم انتقال مالکیت) هستند. در این خصوص نکات زیر اهمیت دارد:

عدم امکان جمع خسارت‌ها: اکثر قضات معتقدند که خریدار نمی‌تواند هم «قیمت روز ملک» را بگیرد و هم «۲۰ درصد وجه التزام» را؛ زیرا هر دو برای جبران خسارت ناشی از بی‌اعتباری معامله هستند و دریافت هر دو نوعی دارا شدن ناعادلانه محسوب می‌شود.
​

توافق خاص: اگر در قرارداد ذکر شده باشد که این ۲۰ درصد «علاوه بر» تمام غرامات قانونی است، دادگاه ممکن است حکم به پرداخت هر دو دهد؛ اما در قراردادهای استاندارد، معمولا خریدار باید بین «وجه التزام قراردادی» و «غرامت قانونی (قیمت روز)» یکی (معمولا آن که بیشتر است) را انتخاب کند.
​

وضعیت شما به عنوان ضامن و تاییدکننده
امضای شما ذیل مبایعه‌نامه دوم به عنوان «تاییدکننده و ضامن»، شما را در مقابل خریدار دوم (شخص ثالث) مسئول می‌سازد.

مسئولیت تضامنی: شما با این امضا، متعهد شده‌اید که تمام مفاد قرارداد (از جمله وجه التزام) اجرا شود. اگر خریدار اول نتواند خسارت را بدهد یا خریدار دوم مستقیما به شما رجوع کند، شما ملزم به ایفای تعهدات هستید.
​

قاعده جایگزینی: شما می‌توانید در دفاع خود استدلال کنید که «۲۰ درصد خسارت» پیش‌بینی شده در قرارداد، بدل از قیمت روز است. با توجه به اینکه شما آماده پرداخت قیمت روز (که احتمالا بیش از ۲۰ درصد است) هستید، پرداخت مجدد ۲۰ درصد وجه التزام مبنای قانونی محکمی ندارد مگر اینکه در متن قرارداد صراحتا به «قابلیت جمع» آن‌ها اشاره شده باشد.