خدمت تنظیم دادخواست · ملکی و املاک
دادخواست تأمین دلیل خسارات وارده به خانه و آپارتمان
وکیل پایه یک دادگستری برای پروندهٔ شما می‌نویسد؛ قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت از خودِ او می‌گیرید
تأمین دلیل یعنی پیش از آنکه اثر خسارت از بین برود یا تعمیر شود، مرجع قضایی همراه کارشناس رسمی به محل بیاید و وضعیت ملک، علت و میزان خسارت را صورت‌جلسه کند تا بعداً در دعوای مطالبهٔ خسارت به کار آید (مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی). نشت آب از واحد بالا، ترک دیوار در اثر گودبرداری همسایه یا خرابی مستأجر با همین درخواست مستند میشود. در این خدمت، وکیل پایه یک دادگستری دادخواست تأمین دلیل را برای ملک شما تنظیم میکند: مرجع درست را انتخاب میکند (دادگاه صلح به‌جای شورای حل اختلاف، یا دادگاه دعوای اصلی)، پرسشهای کارشناسی را طوری می‌نویسد که علت، مقصر و مبلغ خسارت در گزارش بیاید و در موارد فوری، اجرای بدون احضار طرف را می‌خواهد.
وکیل را انتخاب کنید و رایگان با او گفتوگو کنید؛ تا قیمت را نپذیرید، پرداختی در کار نیست.
- گرفتن قیمت و زمان تحویل هیچ تعهدی ایجاد نمیکند
- متن دادخواست تأمین دلیل برای ملک و خسارت شما نوشته میشود، نه فرم آماده
- تحویل در همان گفتوگو؛ اصلاح تا ثبت در دفتر خدمات قضایی
روند سفارش تنظیم دادخواست
- ۰۱شرح پرونده
روی دکمهٔ «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و مینویسید ملک شما کجاست، خسارت چیست و از کی شروع شده، به نظرتان مقصر کیست (همسایه، مستأجر، پیمانکار، سازنده) و آیا وضعیت فوری است یا نه. شمارهٔ موبایل تأیید میشود؛ پیش از پرداخت هیچ تعهدی ندارید.
- ۰۲استعلام قیمت و زمان از خود وکیل
وکیل شرح شما را می‌خواند، اگر لازم باشد عکسها یا مدارک مالکیت و اجاره را می‌خواهد و قیمت و زمان تحویل را اعلام میکند. اگر موافق بودید، همان‌جا پرداخت می‌کنید.
- ۰۳تحویل دادخواست
متن درخواست تأمین دلیل با پرسشهای کارشناسی در همان گفتوگو تحویل داده میشود و تا ثبت در دفتر خدمات قضایی می‌توانید اصلاحات را با وکیل در میان بگذارید.
خروجی خدمت
در این خدمت چه چیزی دریافت می‌کنید؟
- دادخواست اختصاصی پروندهٔ شما
متن کامل درخواست تأمین دلیل با مشخصات شما و طرف مقابل (یا بدون تعیین طرف اگر مقصر معلوم نیست)، موضوع دعوایی که قرار است با این دلیل اثبات شود، شرح اوضاع و احوالی که تأمین دلیل را لازم کرده و جهت فوریت — سه رکن ماده ۱۵۱ — آمادهٔ ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی.
- انتخاب مرجع و پرسشهای کارشناسی
وکیل تشخیص میدهد درخواست به دادگاه صلح محل وقوع ملک برود یا به دادگاهی که دعوای اصلی شما در آن جریان دارد، و مهم‌تر، فهرست دقیق آنچه کارشناس باید معاینه و ثبت کند را می‌نویسد: علت خسارت، محل و منشأ آن، برآورد هزینهٔ تعمیر و افت قیمت؛ گزارشی که این‌ها را نداشته باشد در دعوای خسارت به کار نمی‌آید.
- فهرست مدارک و مستندات محل
می‌گوید چه مدارکی پیوست شود (سند یا اجارهنامه، عکس و فیلم تاریخدار، گزارش مدیر ساختمان، پیام‌های رد و بدل‌شده با همسایه یا پیمانکار) و چطور تا روز معاینه چیزی را جابه‌جا یا تعمیر نکنید تا کارشناس وضعیت واقعی را ببیند.
- راهنمای مراحل بعد
دریافت گزارش کارشناس، مهلت اعتراض به نظر او، اظهارنامه به مقصر و تنظیم دادخواست مطالبهٔ خسارت بر مبنای همین گزارش و قانون مسئولیت مدنی — در همان گفتوگو توضیح داده میشود.
در یک نگاه
- مبنای قانونی
- مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ ق.آ.د.م
- مرجع
- دادگاه صلح؛ در جریان دعوا، همان دادگاه
- نوع درخواست
- غیرمالی (هزینهٔ ثابت + دستمزد کارشناس)
- محل طرح درخواست
- حوزهٔ وقوع ملک
- حضور طرف مقابل
- احضار میشود؛ در فوریت بدون احضار
وکلای این خدمت
استعلام زمان و هزینه از وکلای تنظیم دادخواست
وکیل را انتخاب کنید؛ پیش از پرداخت موضوع را با او در میان می‌گذارید.
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۷(۴۷۶ نظر)۴٬۷۴۷ مشاوره موفق
شیراز
ممنون از پاسخگویی به موقعشون وصبر وحوصله ای که داشتن عالی بود
سیده ز، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۳۸۸ نظر)۳٬۷۲۴ مشاوره موفق
اصفهان
مشاوره ای بسیار مفید و شفاف با ایشان داشتم خیلی با حوصله و با دقت هستن
لیلا ا، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۲۸۹ نظر)۱٬۸۷۸ مشاوره موفق
تهران
بسیار وکیل باتسلط و دلسوز و برخوردی بسیار عالی و پیشنهاد شخصی اولویتتون باشه
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۹(۲۵۵ نظر)۷۳۲ مشاوره موفق
کرج
خیلی خوب و دقیق راهنمایی کرد. ممنونم از ایشون که با دقت به صحبت هام گوش دادن
کاربر ب، موکل این وکیل واقعا عالی بودن خوش برخورد و صبور هر سوالی داشتم با آرامش جواب دادن و خیلی آروم شدم
کاربر ب، موکل این وکیل بابت راهنمایی ایشون که تمام راه های قانونی برای به نتیجه رسیدن مطرح کردن ممنونم.
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۵٫۰(۱۶ نظر)۹۵ مشاوره موفق
قم
خیلی با حوصله بودن و من ازشون کمال تشکر رو دارم بابت راهنماییشون
فاطمه ی، موکل این وکیل باصداقت وصبوری وقت کافی گذاشتن وراهنمایی لازم روانجام دادند ازشون ممنونم.
شیوا ر، موکل این وکیل
راهنمای حقوقی
راهنمای تأمین دلیل خسارات وارده به خانه و آپارتمان
آنچه پیش از سفارش باید بدانید — بر اساس مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ و ۲۵۷ تا ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی، ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ و قانون مسئولیت مدنی.
مأخذ قانونی: قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی (مصوب ۱۳۷۹)، مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ و ۲۵۷ تا ۲۶۵؛ قانون شوراهای حل اختلاف (مصوب ۱۴۰۲)، ماده ۱۲؛ قانون مسئولیت مدنی (مصوب ۱۳۳۹)، مواد ۱ تا ۳؛ قانون مدنی، مواد ۳۲۹ تا ۳۳۳ · به‌روزرسانی: ۱۴۰۵/۰۶/۰۱
خلاصه در سی ثانیه
- تأمین دلیل فقط «ملاحظه و صورتبرداری» از وضعیت موجود است، نه حکم به پرداخت خسارت؛ ارزش آن را بعداً دادگاهِ دعوای اصلی می‌سنجد (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵ ق.آ.د.م).
- طبق قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ تأمین دلیل در صلاحیت دادگاه صلح است (بند ۷ ماده ۱۲)؛ اگر دعوای اصلی در دادگاه جریان دارد، همان دادگاه تأمین دلیل میکند (ماده ۱۵۰).
- در موارد فوری مثل نشت آب فعال، درخواست بدون احضار طرف مقابل رسیدگی میشود و عدم حضور او مانع تأمین دلیل نیست (ماده ۱۵۲)؛ دستمزد کارشناس بر عهدهٔ متقاضی است (ماده ۲۵۹).
چه زمانی به دادخواست تأمین دلیل خسارت ملک نیاز دارید؟
نشت آب و نم از واحد بالا یا پشت‌بام
سقف و دیوار شما از واحد بالایی یا لوله‌های مشترک نم میدهد و همسایه یا مدیر ساختمان مسئولیت را نمی‌پذیرد. تا خشک‌شدن آثار یا تعمیر، کارشناس باید منشأ نشت و خسارت را ثبت کند؛ چون وضعیت در حال تغییر است، وکیل تأمین دلیل فوری و بدون احضار طرف می‌خواهد (ماده ۱۵۲).
ترک و نشست ساختمان در اثر گودبرداری یا ساخت‌وساز همسایه
ملک کناری در حال گودبرداری یا ساخت است و دیوارهای شما ترک برداشته. گزارش کارشناس دربارهٔ رابطهٔ ساخت‌وساز با ترک‌ها، همان چیزی است که در دعوای خسارت بر اساس قاعدهٔ تسبیب (ماده ۳۳۱ قانون مدنی) و ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی به آن استناد می‌کنید.
خسارت مستأجر به ملک هنگام تخلیه
مستأجر رفته یا در حال رفتن است و خانه با در و پنجرهٔ شکسته، کابینت خراب یا کف آسیب‌دیده تحویل میدهد. پیش از تحویل به مستأجر بعدی یا بازسازی، تأمین دلیل وضعیت ملک را ثبت میکند تا بتوانید خسارت را از ودیعه کسر یا مطالبه کنید.
عیب پنهان یا کسری متراژ ملک خریداریشده
پس از خرید متوجه شده‌اید ملک عیب پنهان دارد، متراژ واقعی کمتر از مبایعهنامه است یا کار پیمانکار تعمیرات ناقص مانده. تأمین دلیل، وضعیت فعلی و اندازه‌گیری کارشناس را پیش از هر تغییری ثبت میکند و مبنای دعوای بعدی میشود.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟
اگر هنوز دعوایی طرح نکردهاید، درخواست مستقل تأمین دلیل به دادگاه صلح میرود که طبق قانون ۱۴۰۲ جای شورای حل اختلاف را در رسیدگی گرفته است. اگر دعوای اصلی (مثلاً مطالبهٔ خسارت یا تخلیه) در دادگاه حقوقی جریان دارد، تأمین دلیل را از همان دادگاه میخواهید (ماده ۱۵۰).
تأمین دلیل چیست و چه فرقی با کارشناسی و دادخواست خسارت دارد؟
تأمین دلیل به زبان ساده یعنی «حفظ مدرک قبل از آنکه از بین برود». ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید هرگاه ذی‌نفع احتمال دهد که در آینده استفاده از دلایل دعوا — مثل معاینهٔ محل، نظر کارشناس یا اطلاع مطلعین — دشوار یا ناممکن میشود، می‌تواند از مرجع قضایی بخواهد آن دلایل را تأمین کند؛ و «مقصود از تأمین فقط ملاحظه و صورتبرداری» است. در خسارت به خانه و آپارتمان این یعنی قاضی یا مدیر دفتر با یک کارشناس رسمی (معمولاً راه و ساختمان یا تأسیسات) به ملک می‌آید، وضعیت را میبیند، عکس می‌گیرد، اندازه می‌گیرد و کارشناس دربارهٔ علت و میزان خسارت گزارش میدهد.
تفاوت با دادخواست مطالبهٔ خسارت: تأمین دلیل هیچ‌کس را به پرداخت چیزی محکوم نمیکند. ماده ۱۵۵ صریح است: تأمین دلیل برای حفظ دلیل است و تشخیص ارزش آن با دادگاهی است که بعداً به اصل دعوا رسیدگی میکند. پس مسیر کامل دو قدم دارد: اول تأمین دلیل (این صفحه)، بعد دادخواست مطالبهٔ خسارت به استناد قانون مسئولیت مدنی و قواعد اتلاف و تسبیب قانون مدنی که گزارش تأمین دلیل مهمترین پیوست آن است.
تفاوت با کارشناسی ضمن دعوا: کارشناسی مواد ۲۵۷ به بعد در جریان یک پروندهٔ مطرح انجام میشود و ممکن است ماه‌ها بعد از حادثه باشد؛ وقتی نم خشک شده، ترک‌ها پر شده یا مستأجر رفته است. تأمین دلیل همین امروز و پیش از طرح دعوا هم ممکن است (ماده ۱۵۰) و دقیقاً برای همین فاصلهٔ زمانی ساخته شده است.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ مرجع صالح تأمین دلیل خسارت ملک
این صفحه هر دو مسیر را پوشش میدهد، چون مرجع به وضعیت پروندهٔ شما بستگی دارد نه به سلیقه:
درخواست مستقل، پیش از هر دعوایی: طبق بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، «تأمین دلیل» در صلاحیت دادگاه صلح است. با این قانون، رسیدگی از شورای حل اختلاف به دادگاه صلح منتقل شده و شورا فقط برای صلح و سازش اقدام میکند (ماده ۱۴)؛ دادگاه صلح می‌تواند در همان محل شورا مستقر باشد (تبصرهٔ ۳ ماده ۱۲). پس اگر هنوز از «شورای حل اختلاف» می‌شنوید، منظور در عمل همین دادگاه صلح است و دفتر خدمات قضایی درخواست شما را به آن ارجاع میدهد. تشریفات رسیدگی آن تابع همان مقررات دادگاه‌های حقوقی است (ماده ۱۷).
در جریان دعوای اصلی: اگر دادخواست مطالبهٔ خسارت، تخلیه یا الزام به تعمیر را قبلاً در دادگاه حقوقی ثبت کرده‌اید، تأمین دلیل را از همان دادگاه میخواهید (ماده ۱۵۰) و معمولاً با لایحه در همان پرونده ثبت میشود. دادگاه می‌تواند انجام آن را به دادرس علی‌البدل یا مدیر دفتر بسپارد (ماده ۱۵۳).
کدام شهر و حوزه؟ چون موضوع، مال غیرمنقول است، مرجعِ حوزه‌ای صالح است که ملک در آن واقع شده، حتی اگر طرف مقابل جای دیگری ساکن باشد (ماده ۱۲ ق.آ.د.م). در شهرهای بزرگ، مجتمع قضایی ناحیهٔ محل ملک ملاک است. وکیل در متن دادخواست مرجع و ناحیه را درست می‌نویسد تا درخواست با قرار عدم صلاحیت برنگردد؛ در تأمین دلیل که همه‌چیز به زمان بسته است، این برگشت می‌تواند یعنی از دست رفتن دلیل.
هزینهٔ تأمین دلیل خسارت ساختمان چقدر است؟
سه هزینهٔ جدا را از هم تفکیک کنید:
هزینهٔ دادرسی: بند ۱۳ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت (۱۳۷۳) «تأمین دلیل» را کنار دعاوی غیرمالی گذاشته و برای آن مبلغی ثابت مقرر کرده که هر سال در تعرفه به‌روز میشود؛ یعنی ارزش ملک یا مبلغ خسارت در این قلم اثری ندارد. در دادگاه صلح هزینهٔ دادرسی مطابق هزینهٔ دادرسی در محاکم دادگستری است (ماده ۱۹ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲).
دستمزد کارشناس رسمی: مهمترین هزینهٔ این مسیر است. طبق ماده ۲۵۹ ق.آ.د.م ایداع دستمزد کارشناس بر عهدهٔ متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل خارج میشود — یعنی تأمین دلیل عملاً بی‌اثر می‌ماند. مبلغ را مرجع با توجه به کمیت و کیفیت کار تعیین میکند (ماده ۲۶۴) و به تخصص (ساختمان، تأسیسات، برق) و وسعت خسارت بستگی دارد. این هزینه بعداً در دعوای خسارت به‌عنوان خسارت دادرسی قابل مطالبه از مقصر است.
هزینهٔ اجرای قرار: ایاب و ذهاب مجری قرار و کارشناس به محل، که در رویه با متقاضی است.
هیچ‌کدام از این سه، دستمزد نوشتن خودِ درخواست نیست؛ آن رقم را وکیل پیش از پرداخت در گفتوگو به شما می‌گوید. اگر وکیل در روز اجرای قرار هم همراه شما باشد، ابطال تمبر وکالت‌نامه طبق تعرفه محاسبه میشود.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست تأمین دلیل از شما می‌خواهیم
کارت ملی و ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا؛ در صورت وکالت، وکالت‌نامه.
مدرک ذینفعی: سند مالکیت یا مبایعهنامه، اجارهنامه (برای مستأجر)، یا صورتجلسهٔ انتخاب مدیر ساختمان (برای خسارت به مشاعات).
نشانی دقیق و پلاک ثبتی ملک و مشخصات واحد آسیب‌دیده و واحد یا ملک مظنون به ایجاد خسارت.
عکس و فیلم تاریخدار از خسارت، ترجیحاً از چند زاویه و در چند روز متوالی اگر در حال گسترش است.
هر مکاتبه یا پیام با همسایه، مدیر ساختمان، پیمانکار یا مستأجر دربارهٔ خسارت؛ گزارش آتشنشانی یا شهرداری اگر هست.
برای مستأجر خارج‌شده: صورتجلسهٔ تحویل اولیه یا عکس‌های اول اجاره، تا «قبل و بعد» مقایسه‌پذیر باشد.
برای کسری متراژ یا عیب ملک خریداریشده: مبایعهنامه با متراژ و اوصاف ذکرشده.
وکیل با این مدارک هم سه رکن ماده ۱۵۱ را کامل میکند و هم فهرست پرسشهای کارشناسی را می‌نویسد: علت خسارت چیست، منشأ آن در کدام واحد یا ملک است، آیا ناشی از عیب ساخت، عدم مواظبت یا عمل شخص است (برای استناد به مواد ۳۳۱ و ۳۳۳ قانون مدنی)، هزینهٔ ترمیم و افت قیمت چقدر است. و یک توصیهٔ عملی: تا روز معاینه چیزی را تعمیر یا جابه‌جا نکنید.
مراحل ثبت و اجرای تأمین دلیل خسارت خانه و آپارتمان
تنظیم درخواست با سه رکن ماده ۱۵۱ — مشخصات طرفین (یا بدون طرف طبق ماده ۱۵۴)، موضوع دعوای آینده و شرح اوضاع و احوال و فوریت؛ به‌علاوهٔ فهرست دقیق آنچه کارشناس باید معاینه و اعلام کند. خواسته: «صدور قرار تأمین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی از وضعیت ملک واقع در ...».
ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات می‌روید؛ هزینهٔ دادرسی غیرمالی طبق تعرفه پرداخت میشود و دفتر پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد: دادگاه صلح محل وقوع ملک، یا دادگاهی که دعوای اصلی در آن جریان دارد. ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید.
صدور قرار و تعیین کارشناس — مرجع قرار تأمین دلیل را صادر و کارشناس رسمی رشتهٔ مرتبط را (با قرعه در صورت تعدد، ماده ۲۵۸) تعیین میکند و دستمزد او را اعلام میکند. ظرف یک هفته باید دستمزد را واریز کنید وگرنه کارشناسی از عداد دلایل خارج میشود (ماده ۲۵۹).
احضار طرف مقابل یا اجرای فوری — در حالت عادی مرجع طرف مقابل را برای روز اجرای قرار احضار میکند، اما عدم حضور او مانع تأمین دلیل نیست؛ در امور فوری بدون احضار اقدام میشود (ماده ۱۵۲). وکیل در درخواست می‌گوید کدام حالت مناسب شماست.
حضور در محل و صورتبرداری — مجری قرار (قاضی، دادرس علی‌البدل یا مدیر دفتر طبق ماده ۱۵۳) همراه کارشناس به ملک می‌آید؛ وضعیت صورت‌جلسه میشود، کارشناس معاینه و اندازه‌گیری و عکس‌برداری میکند و شما می‌توانید توضیح دهید و مدارک را نشان دهید.
دریافت گزارش کارشناس و مهلت اظهارنظر — کارشناس نظر کتبی، صریح و موجه خود را در مهلت تعیین‌شده تقدیم میکند (ماده ۲۶۲) و وصول آن ابلاغ میشود؛ طرفین ظرف یک هفته می‌توانند با مراجعه به دفتر، نظر خود را نفیاً یا اثباتاً اعلام کنند (ماده ۲۶۰). گزارش و صورت‌جلسه در پرونده می‌ماند و نسخهٔ آن را برای دعوای خسارت می‌گیرید.
بعد از تأمین دلیل: از گزارش کارشناس تا دادخواست مطالبهٔ خسارت
تأمین دلیل، مدرک شما را نگه می‌دارد؛ پول را دادخواست بعدی می‌گیرد. مسیر معمول این است:
اظهارنامه یا مذاکره: با گزارش کارشناس در دست، بسیاری از همسایه‌ها، مدیران ساختمان یا مستأجران حاضر به جبران می‌شوند؛ اظهارنامهٔ رسمی با مهلت مشخص، هم فرصت سازش میدهد و هم سابقه می‌سازد.
دادخواست مطالبهٔ خسارت: به استناد ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی (هر کس بدون مجوز قانونی، عمداً یا در نتیجهٔ بی‌احتیاطی به مال دیگری لطمه بزند مسئول جبران است) و مواد قانون مدنی دربارهٔ اتلاف و تسبیب: هر کس سبب تلف یا نقص مالی شود باید از عهدهٔ آن برآید (ماده ۳۳۱)، خراب‌کنندهٔ بنا باید آن را به صورت اول بسازد یا قیمت بدهد (ماده ۳۲۹) و صاحب عمارت مسئول خسارتِ خرابی ناشی از عیبی است که می‌دانسته یا از عدم مواظبت او بوده (ماده ۳۳۳). میزان و شیوهٔ جبران را دادگاه با توجه به اوضاع و احوال تعیین میکند (ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی). این دعوا مالی است، بهای خواسته معمولاً همان برآورد کارشناس است و بسته به مبلغ به دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی میرود (بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲).
ارزش گزارش در دادگاه: ماده ۱۵۵ می‌گوید تشخیص ارزش دلیل تأمین‌شده با دادگاه است. اگر تأمین دلیل تنها مبنای حکم باشد، قاضی صادرکنندهٔ رأی باید خودش آن را انجام داده باشد یا گزارش موجب وثوق دادگاه باشد (ماده ۱۵۳)؛ برای همین گزارشی که با پرسشهای درست و روشن تهیه شده، در دادگاه بسیار سنگین‌تر است. دادگاه همچنین می‌تواند کارشناسی تکمیلی بخواهد (ماده ۲۶۳) و به نظری که با اوضاع و احوال محقق مطابقت ندارد ترتیب اثر ندهد (ماده ۲۶۵).
زمان: از ثبت تا اجرای قرار در موارد فوری معمولاً چند روز و در حالت عادی چند هفته طول میکشد؛ گزارش کارشناس هم در مهلت تعیین‌شده در قرار می‌رسد. دعوای خسارت مسیر جداگانه و طولانی‌تری دارد.
اعتراض به قرار تأمین دلیل و به گزارش کارشناس
قرار تأمین دلیل: این قرار دربارهٔ حق کسی تصمیم نمیگیرد و در فهرست قرارهای قابل تجدیدنظر ماده ۳۳۲ ق.آ.د.م هم نیست؛ بنابراین طرف مقابل نمی‌تواند با تجدیدنظرخواهی جلوی اجرای آن را بگیرد. در رویه، ایراد او — مثلاً به اینکه ذی‌نفع نیستید یا ملک در حوزهٔ دیگری است — در همان مرجع بررسی میشود و اگر وارد باشد، قرار رد صادر میشود.
گزارش کارشناس: محل واقعی اعتراض همین‌جاست. طبق ماده ۲۶۰ طرفین ظرف یک هفته از ابلاغ وصول نظر کارشناس می‌توانند با ملاحظهٔ آن، مطالب خود را کتباً نفیاً یا اثباتاً اظهار کنند. اگر اعتراض وارد باشد، مرجع می‌تواند توضیح بخواهد، کارشناسی تکمیلی بدهد یا کارشناس دیگری تعیین کند (مواد ۲۶۲ و ۲۶۳). این اعتراض هم حق شماست (وقتی کارشناس بخشی از خسارت را ندیده) و هم حق طرف مقابل؛ و چون ارزش نهایی گزارش را دادگاهِ دعوای خسارت می‌سنجد (ماده ۱۵۵)، طرف مقابل می‌تواند در آن دعوا هم دوباره به گزارش ایراد بگیرد و درخواست کارشناسی مجدد کند.
توصیهٔ عملی: در روز اجرای قرار حاضر باشید، همهٔ نقاط خسارت را به کارشناس نشان دهید و بخواهید در صورت‌جلسه بیاید؛ گزارشی که چیزی را جا انداخته، پس از مهلت یک‌هفته‌ای سخت اصلاح میشود و ارزش دلیل شما را در دعوای اصلی پایین می‌آورد.
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
تعمیرکردن پیش از تأمین دلیل: بعد از بازسازی، کارشناس چیزی برای دیدن ندارد و فقط فاکتورهای شما می‌ماند که طرف مقابل آن‌ها را قبول نمیکند. اول تأمین دلیل، بعد تعمیر.
پرسش کارشناسی مبهم: «بررسی وضعیت ملک» گزارشی کلی میدهد؛ باید صریح بخواهید علت، منشأ، مقصر احتمالی، هزینهٔ ترمیم و افت قیمت تعیین شود تا در دعوای خسارت به کار آید.
ننوشتن فوریت: اگر نشت فعال است یا ساخت‌وساز ادامه دارد و فوریت را توضیح ندهید، مرجع طرف را احضار میکند و نوبت اجرا عقب می‌افتد (ماده ۱۵۲).
طرف اشتباه یا مرجع اشتباه: درخواست علیه مستأجر واحد بالا به‌جای مالک آن، یا ثبت در حوزه‌ای غیر از محل وقوع ملک (ماده ۱۲)، زمان را می‌سوزاند؛ و وقتی مقصر معلوم نیست، ماده ۱۵۴ راه درخواست بدون طرف را باز گذاشته است.
پرداخت‌نکردن به‌موقع دستمزد کارشناس: یک هفته مهلت دارید؛ بعد از آن کارشناسی از دلایل شما حذف میشود (ماده ۲۵۹).
انتظار حکم خسارت از تأمین دلیل: تأمین دلیل فقط صورتبرداری است (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵)؛ برای گرفتن خسارت باید دادخواست جداگانه داد.
غیبت در روز اجرای قرار یا سکوت در مهلت اعتراض به گزارش (ماده ۲۶۰)، که جبران آن بعدها دشوار است.
تنظیم دادخواست‌های مرتبط با تأمین دلیل و خسارت ملک
همهٔ ۳۴ نمونه- رفع ممانعت از حق و مطالبهٔ خسارت
- تأمین دلیل تعدی و تفریط مستأجر
- تأمین دلیل تغییر در آپارتمان و نماآت
- تأمین دلیل تخلیهٔ ملک مورد اجاره
- تأمین دلیل عیوب ملک خریداریشده
- تأمین دلیل ناتمامماندن قرارداد تعمیرات
مطالعهٔ بیشتر: تأمین دلیل چیست؟ صفر تا صد شرایط و نحوهٔ استفاده
پرسشهای متداول
دادخواست تأمین دلیل خسارت خانه و آپارتمان با وکیل چگونه تنظیم میشود؟
روی «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و مینویسید ملک کجاست، خسارت چیست، مقصر احتمالی کیست و آیا وضعیت فوری است؛ وکیل شرح و عکسها را میبیند، قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت اعلام میکند و پس از تأیید شما، درخواست تأمین دلیل را با پرسشهای کارشناسی اختصاصی تنظیم و در همان گفتوگو تحویل میدهد.
هزینهٔ تنظیم دادخواست تأمین دلیل خسارت ملک چقدر است؟
هزینه به نوع خسارت، تعداد طرفها و فوریت پرونده بستگی دارد و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت در گفتوگو اعلام میکند. هزینهٔ دادرسی غیرمالی و دستمزد کارشناس رسمی (که بر عهدهٔ متقاضی است) جدا از دستمزد وکیل است.
تأمین دلیل چیست و چه زمانی لازم میشود؟
تأمین دلیل یعنی حفظ و صورتبرداری از دلیلی که ممکن است بعداً از بین برود یا دسترسی به آن دشوار شود (ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی). در خسارت به ملک، وقتی لازم میشود که نم، ترک، خرابی یا عیب در حال تغییر یا تعمیر است و باید پیش از طرح دعوای خسارت، کارشناس رسمی علت و میزان آن را ثبت کند. هم قبل از دعوا و هم در جریان آن ممکن است (ماده ۱۵۰).
تأمین دلیل خسارت ملک را از دادگاه بخواهم یا شورای حل اختلاف؟
اگر دعوایی مطرح نکردهاید، درخواست به دادگاه صلح میرود که طبق بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ صالح به تأمین دلیل است و جای شورای حل اختلاف را در رسیدگی گرفته است. اگر دعوای اصلی در دادگاه حقوقی جریان دارد، از همان دادگاه میخواهید (ماده ۱۵۰). در هر دو حالت، مرجع حوزهٔ محل وقوع ملک است.
برای تأمین دلیل خسارت به ملک مجاور یا ساختمان چه مدارکی لازم است؟
سند مالکیت یا اجارهنامه برای اثبات ذینفعی، نشانی و پلاک ثبتی ملک، عکس و فیلم تاریخدار از خسارت، مکاتبات با همسایه یا مدیر ساختمان یا پیمانکار، و اگر هست گزارش آتشنشانی یا شهرداری. برای ملک اجارهای، صورتجلسهٔ تحویل اولیه و برای ملک خریداریشده، مبایعهنامه با متراژ و اوصاف.
آیا با تأمین دلیل، خسارت هم گرفته میشود؟
خیر. تأمین دلیل فقط صورتبرداری و حفظ دلیل است و دربارهٔ پرداخت خسارت تصمیم نمیگیرد (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵). پس از دریافت گزارش کارشناس، باید دادخواست مطالبهٔ خسارت به استناد قانون مسئولیت مدنی و قواعد اتلاف و تسبیب قانون مدنی تنظیم شود که گزارش تأمین دلیل مهمترین پیوست آن است.
اگر طرف مقابل در روز تأمین دلیل حاضر نشود چه میشود؟
مانعی ایجاد نمیکند. مرجع او را احضار میکند اما عدم حضورش مانع تأمین دلیل نیست و در موارد فوری اصلاً بدون احضار اقدام میشود (ماده ۱۵۲). حتی اگر مقصر معلوم نباشد، درخواست بدون تعیین طرف پذیرفته میشود (ماده ۱۵۴).
دستمزد کارشناس تأمین دلیل با کیست و اگر پرداخت نشود چه میشود؟
ایداع دستمزد کارشناس بر عهدهٔ متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل خارج میشود (ماده ۲۵۹). مبلغ را مرجع با توجه به کمیت و کیفیت کار تعیین میکند و بعداً در دعوای خسارت می‌توان آن را به‌عنوان هزینهٔ دادرسی از مقصر مطالبه کرد.
می‌توان به گزارش کارشناس تأمین دلیل اعتراض کرد؟
بله. پس از ابلاغ وصول نظر کارشناس، طرفین یک هفته فرصت دارند با مراجعه به دفتر، نظر خود را کتباً اعلام کنند (ماده ۲۶۰)؛ مرجع می‌تواند توضیح بخواهد یا کارشناسی تکمیلی یا کارشناس دیگر تعیین کند (مواد ۲۶۲ و ۲۶۳). ارزش نهایی گزارش را دادگاه دعوای خسارت می‌سنجد (ماده ۱۵۵)، پس در همان دعوا هم می‌توان به آن ایراد گرفت.
مدت زمان انجام تأمین دلیل خسارت ساختمان چقدر است؟
در موارد فوری مرجع بدون احضار طرف اقدام میکند و اجرای قرار معمولاً ظرف چند روز انجام میشود؛ در حالت عادی با احضار طرف مقابل چند هفته طول میکشد. گزارش کارشناس هم در مهلتی که در قرار تعیین شده تقدیم میشود (ماده ۲۶۲) و در صورت نیاز تمدید میگردد.
دادخواست تأمین دلیل خسارت ملک‌تان را وکیل پایه یک بنویسد
محل ملک، نوع خسارت و مقصر احتمالی را مینویسید؛ وکیل پایه یک دادگستری درخواست تأمین دلیل را با مرجع درست و پرسشهای کارشناسی دقیق برای پروندهٔ شما تنظیم میکند و قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت می‌گوید.
درخواست تنظیم دادخواست
