با سلام.
با توجه به توضیحات شما، موضوع شما ترکیبی از مسائل حقوقی مربوط به ارث، مالکیت و وصیت است. در ادامه، وضعیت حقوقی مسئله و راه‌های پیش رو بر اساس قوانین ایران توضیح داده می‌شود.
اعتبار وصیت شفاهی پدر
یکی از نکات کلیدی در پرونده شما، وصیت شفاهی پدرتان است. طبق قانون امور حسبی، وصیت اصولا باید به صورت کتبی (رسمی، خودنوشت یا سری) باشد. وصیت شفاهی تنها در شرایط خاصی معتبر است و شرط اصلی اعتبار آن در دادگاه، تایید و اقرار تمام ورثه است.
در مورد شما: از آنجا که یکی از خواهران این وصیت شفاهی را قبول نکرده و سهم خود را مطالبه کرده است، این وصیت از نظر قانونی بر او الزام‌آور نیست. شهادت سایر فرزندان نیز نمی‌تواند دادگاه را مجاب کند تا آن خواهر را مجبور به صرف‌نظر کردن از سهم‌الارث قانونی خود کند.
محدودیت وصیت: حتی اگر وصیت کتبی بود، هر فرد تنها می‌تواند تا یک سوم (ثلث) از اموال خود را وصیت کند. وصیت بیش از یک سوم نیازمند رضایت تمام ورثه است.
بنابراین، اتکا به وصیت شفاهی پدر برای گرفتن آن ۱ سهم از ۸ سهم، مبنای حقوقی محکمی ندارد.
وضعیت حقوقی واحد مسکونی ششم
در حال حاضر، واحد مسکونی مذکور یک ملک مشاع محسوب می‌شود؛ یعنی ملکی که دو یا چند نفر در آن شریک هستند. سند تک‌برگ موجود که مالکیت ۷ سهم از ۸ سهم را برای یک خواهر و ۱ سهم از ۸ سهم را برای خواهر دیگر مشخص کرده، یک سند رسمی و معتبر است. از نظر قانونی، خواهر شما مالک قطعی آن ۱ سهم است و نمی‌توان او را مجبور به بخشیدن سهم خود کرد.
راه‌های قانونی پیش رو
با توجه به اینکه ملک به صورت مشاع است و یکی از شرکا (خواهرتان) حاضر به همکاری نیست، راه‌های زیر وجود دارد:
۱. مذاکره و توافق
بهترین، سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه، تلاش برای رسیدن به یک توافق است. شما می‌توانید پیشنهاد خرید آن ۱ سهم را با قیمت روز به خواهرتان بدهید. این کار می‌تواند از طریق صحبت خانوادگی یا با وساطت یک فرد معتمد صورت گیرد.
۲. دادخواست فروش ملک مشاع
اگر مذاکره به نتیجه نرسد، راهکار قانونی اصلی، طرح «دادخواست دستور فروش ملک مشاع» است.
روند کار: هر یک از شرکا (در اینجا، خواهری که مالک ۷ سهم است) می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و به دلیل عدم امکان تقسیم ملک (اصطلاحا "غیرقابل افراز بودن")، درخواست فروش آن را ثبت کند.
نتیجه: دادگاه پس از بررسی، دستور فروش ملک از طریق مزایده عمومی را صادر می‌کند.
پس از فروش: مبلغ حاصل از فروش ملک در مزایده، به نسبت سهم هر یک از شرکا (۷/۸ و ۱/۸) بین آن‌ها تقسیم می‌شود.
نکته مهم: خواهری که مالک ۷ سهم است نیز می‌تواند در مزایده شرکت کرده و با خریدن کل ملک، مالکیت تمام ۸ سهم را به دست آورد. در این صورت، او عملا سهم خواهر دیگر را به قیمت کارشناسی روز از طریق مزایده خریداری کرده است.
کدام راه‌ها قابل استفاده نیستند؟
دعوای خلع ید: این دعوا برای زمانی است که فردی بدون مجوز قانونی، ملکی را تصرف کرده باشد. از آنجا که خواهر شما مالک قانونی ۱ سهم است، تصرف او غیرقانونی محسوب نمی‌شود و نمی‌توان علیه او دعوای خلع ید مطرح کرد.
ابطال تقسیم ارث: با توجه به اینکه تقسیم ارث بر اساس قوانین و صدور گواهی انحصار وراثت انجام شده و وصیت شفاهی نیز الزام‌آور نیست، درخواست ابطال تقسیم‌نامه به نتیجه نخواهد رسید.
جمع‌بندی و توصیه نهایی
اگرچه وصیت شفاهی پدرتان برای شما و سایر خواهر و برادران محترم است، اما از نظر قانونی نمی‌توانید خواهری را که سهم خود را مطالبه کرده، مجبور به بخشش آن کنید. در حال حاضر، آن واحد مسکونی یک ملک شراکتی است.
راه حل پیشنهادی:
در ابتدا سعی کنید از طریق مذاکره، سهم ایشان را به قیمت عادلانه خریداری کنید.
در صورت عدم توافق، تنها راه باقی‌مانده، مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست دستور فروش ملک مشاع است که در نهایت منجر به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم وجه آن به نسبت سهم هر یک از طرفین خواهد شد.
مهم: با توجه به پیچیدگی‌های مسائل حقوقی مربوط به ارث و املاک، اکیدا توصیه می‌شود که برای پیگیری موضوع و انتخاب بهترین راهکار، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ارث مشورت نمایید.
