با سلام. با توجه به شرایطی که شرح دادید، مستاجر با یک وضعیت حقوقی چندوجهی روبرو است که شامل عدم تحویل گرفتن کلید توسط موجر، عدم استرداد ودیعه، بدهی اجاره و ادعای خسارت از سوی موجر می‌شود. برای حل این مشکلات و جلوگیری از ضرر و زیان بیشتر، مستاجر باید اقدامات حقوقی مشخصی را به ترتیب اولویت انجام دهد.
در ادامه، راهکارهای قانونی برای هر یک از مشکلات شما به تفکیک ارائه شده است.
۱. تحویل کلید و جلوگیری از خسارت تاخیر در تخلیه
مهم‌ترین و فوری‌ترین اقدام مستاجر، اثبات تخلیه مغازه و تلاش برای تحویل کلید است تا از پرداخت وجه التزام یا خسارت روزانه قراردادی رها شود. از آنجایی که موجر از تحویل گرفتن کلید امتناع می‌کند، مستاجر باید مراحل زیر را طی کند:
ارسال اظهارنامه رسمی: مستاجر باید ابتدا یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای موجر ارسال کند. در این اظهارنامه، آمادگی خود را برای تحویل مغازه اعلام کرده و از موجر تقاضا می‌کند که ظرف مدت معینی (مثلا ۵ روز) برای تحویل گرفتن کلید و صورت‌جلسه تخلیه حاضر شود. این اظهارنامه یک سند قانونی محکم برای اثبات حسن نیت مستاجر است.
تامین دلیل تحویل کلید: اگر موجر پس از ابلاغ اظهارنامه همچنان از تحویل گرفتن کلید خودداری کرد، مستاجر باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست تامین دلیل برای تحویل کلید را ثبت کند.
تحویل کلید به دفتر دادگاه یا شورا: با ثبت درخواست تامین دلیل، مستاجر کلید مغازه را به دفتر شورای حل اختلاف تحویل می‌دهد و صورت‌جلسه‌ای در این خصوص تنظیم می‌شود. از تاریخ تحویل کلید به مرجع قضایی، رابطه استیجاری به طور کامل قطع شده و دیگر هیچ‌گونه اجاره‌بها یا خسارت تاخیر در تخلیه به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.
۲. استرداد ودیعه و پرداخت بدهی اجاره
در مورد مبلغ ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی و بدهی ۲۰۰ میلیون تومانی بابت اجاره، وضعیت پیچیده‌تر است، خصوصا با توجه به ادعای خسارت از سوی موجر.
مطالبه ودیعه: پس از انجام مراحل تحویل کلید، مستاجر می‌تواند برای بازپس‌گیری مبلغ ودیعه خود اقدام قانونی کند. از آنجا که مبلغ ودیعه بیش از ۲۰ میلیون تومان است، مستاجر باید دادخواستی با عنوان "مطالبه وجه (استرداد مبلغ ودیعه)" علیه موجر در دادگاه حقوقی محل اقامت موجر یا محل ملک تنظیم کند. مستاجر همچنین می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه را نیز از تاریخ تقدیم دادخواست، مطالبه نماید.
بدهی اجاره و ادعای خسارت موجر: موجر حق دارد برای دریافت اجاره‌بهای معوقه اقدام کند. همچنین اگر موجر مدعی ورود خسارت به مغازه است، نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه مبلغی را از ودیعه کسر کند، بلکه باید با طرح دعوای جداگانه و از طریق کارشناس رسمی دادگستری، ورود خسارت و میزان آن را اثبات نماید.
تهاتر (سر به سر کردن) بدهی‌ها: اگرچه به نظر می‌رسد که مبلغ ودیعه و بدهی اجاره برابر هستند و می‌توانند با هم تهاتر شوند، اما موجر نمی‌تواند بدون حکم دادگاه و به صورت خودسرانه، بدهی اجاره یا خسارت ادعایی را از مبلغ ودیعه کسر کند. تهاتر تنها با توافق طرفین یا با حکم دادگاه ممکن است. در عمل، زمانی که مستاجر برای ودیعه و موجر برای اجاره معوقه طرح دعوا کنند، دادگاه به هر دو ادعا رسیدگی کرده و پس از اثبات، رای به تهاتر آن‌ها خواهد داد.
