تقسیم ملک موروثی با وجود خلافی شهرداری و مالیات بر ارث پرداخت‌نشده چگونه انجام می‌شود؟

گواهی انحصار وراثت پدرمان را دریافت کرده‌ایم. ملک موروثی دارای خلافی و بدهی شهرداری است و مالیات بر ارث آن نیز پرداخت نشده. می‌خواهیم سهم یکی از وراث را نقداً به او بدهیم و او را از ماجرا کنار بگذاریم. چند سؤال داریم: آیا باید از طریق دادگاه اقدام کنیم یا دفتر اسناد رسمی کافی است؟ ملاک قیمت‌گذاری ملک در بازار راکد چه مرجعی است؟ تکلیف خلافی‌ها و مالیات بر ارث چیست؟ اگر بعداً بخواهیم ملک را بفروشیم یا سند را به نام مادرمان بزنیم، آیا حضور آن وارث لازم است و چگونه می‌توانیم از مشکل بعدی جلوگیری کنیم؟