سلام و وقت شما بخیر 🌷
چند راهکار کاملا «قانونی و اجرا‑شدنی» وجود دارد تا بتوانید ۲ میلیارد تومان را بدهید اما:
• هم بابت بدقولی یا ورشکستگی سازنده خیالتان راحت باشد،
• هم با جهش تورم، ارزش واقعی سرمایه‌تان حفظ شود،
• هم از اتهام ربوی بودن قرارداد (قرض با سود) در امان بمانید.
در ادامه سه سناریوی رایج را با جزئیات مدارک، نحوه تنظیم و نکات ثبتی مقایسه می‌کنیم. در پایان چک لیست اجرایی روز امضا را آورده‌ام.
────────────────────────────
سناریو (A) مشارکت در ساخت (پیشنهاد اصلی)
────────────────────────────
منطق: به جای «قرض»، وارد «شراکت» می‌شوید؛ شما سرمایه نقدی می‌آورید، او زمین و مدیریت پروژه. سود نهایی (افزایش قیمت ملک) طبیعتا متناسب با تورم رشد می‌کند، پس نیاز به شاخص‌بندی پول نیست.
۱. چگونگی تقسیم
• ابتدا کارشناسی رسمی ارزش زمین → فرضا ۳ میلیارد.
• سرمایه شما ۲ میلیارد → جمع کل آورده‌ها ۵ میلیارد.
• نسبت سهم‌ها = ۳/۵ (زمین‌دار) و ۲/۵ (سرمایه‌گذار).
• بعد از پایان کار: مثلا دو آپارتمان ۱۲۰ متری می‌سازند، یک واحد کامل + بخشی از دیگری به نام شما میشود یا سهمتان نقدا فروخته و تسویه می‌گردد.
۲. مدارک الزامی
• «قرارداد مشارکت در ساخت» با فرم‌های اتحادیه مشاوران املاک + الصاق طرح و پروانه.
• «صلح سرقفلی/حق سرقفلی» یا «صلح حقوق مادی و معنوی» نسبت به عرصه و اعیان آتی.
• سند رسمی تعهد به انتقال سهم در دفترخانه (ماده ۱۰ قانون مدنی + بند ۲ ماده ۴۷ قانون ثبت).
• چک یا سفته ضمانت حسن انجام تعهدات + شرط وجه‌التزام روزانه مثلا ۱ درصد مبلغ باقیمانده.
• بیمه کیفیت و بیمه مسئولیت مهندس ناظر (برای ریسک سازه).
۳. مزایا
✓ افزایش قیمت ملک = حفظ ارزش سرمایه.
✓ غیرربوی؛ یک معامله واقعی است نه قرض با سود.
✓ در صورت اختلاف، داوری یا دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی سهم.
۴. ریسک‌ها و پوشش
• طولانی‌شدن پروژه → شرط وجه‌التزام تاخیر در قرارداد؛ علاوه بر آن «فسخ یک‌طرفه» در صورت عدول از جدول زمان‌بندی.
• فوت یا انتقال زمین → «حق رهن» و «حق توکیل به غیر» برای شما در سند پیش‌بینی شود.
────────────────────────────
سناریو (B) قرض + وثیقه ملکی + شاخص سکه طلا
────────────────────────────
اگر ترجیح می‌دهید حتما «قرض» باشد ولی ارزش حفظ شود، پیشنهاد این است که:
۱. در اقرارنامه رسمی دریافت وجه، بدهی را به «تعداد سکه» یا «ارزش روز X گرم طلای ۱۸ عیار» تبدیل کنید. مثال:
«آقای … اقرار نمود دو میلیارد ریال معادل ۳۵۰ عدد سکه تمام بهار آزادی دریافت نمود؛ بدهی در سررسید معادل بهای روز ۳۵۰ عدد سکه قابل پرداخت است.»
– مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی و رویه محاکم، این تبدیل‌‌‌پذیر و معتبر است؛ چون ماهیتا «تعهد به مال کلی» است، نه ربا.
۲. همزمان سند رهنی رسمی روی پلاک ثبتی منزل یا همان زمین تنظیم کنید (ماده ۷۷۴ قانون مدنی).
• اگر بدهی را نپردازد، حق دارید بدون نیاز به طرح دعوی، طبق ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت ملک را از طریق اجرای ثبت توقیف و مزایده کنید.
۳. برای اقساط فصلی (۵۰۰ م) میتوانید در همان سند بنویسید: «با هر قسط معادل ¼ تعهد سکه کسر میشود و سند رهن بتدریج آزاد خواهد شد.»
مزایا
✓ به شاخص سکه وابسته است، در عمل نزدیک به تورم حرکت می‌کند.
✓ اجرا توسط اداره ثبت بدون دردسر دادگاه.
✓ منع شرعی ندارد (تعهد به رد مثل یا قیمت).
نکته حیاتی: حتما سند «رهنی» رسمی باشد؛ رهن دست‌نویس یا گذاشتن اصل سند در دست شما هیچ ارزش ثبتی و اجرایی ندارد.
────────────────────────────
سناریو (C) قرض + وجه‌التزام سنگین تاخیر
────────────────────────────
این روش ساده‌تر ولی کمی ریسک تورم دارد؛ در عین حال در محاکم پذیرفته میشود:
۱. سند رسمی اقرار به بدهی ۲ میلیارد به همراه جدول اقساط.
۲. شرط شود «در صورت عدم پرداخت هر قسط در سررسید، روزانه مبلغ X تومان (یا ۲٪ ماهانه) به عنوان وجه‌التزام بر ذمه بدهکار است.»
۳. دستگاه قضایی معمولا تا ۱۲٪ سالیانه (یا ۲۵٪ درصورت اثبات ضرر) را توجیه‌پذیر می‌داند؛ وجه‌التزام‌های نجومی ممکن است توسط قاضی تعدیل شود.
عیب: اگر تورم بیشتر از وجه‌التزام باشد، باز هم عقب می‌مانید.
────────────────────────────
چک‌لیست روز امضا ✅
────────────────────────────
۱. ارزش واقعی زمین را کارشناس رسمی ارزیابی کند (گزارش + مهر کد نقشه).
۲. بدهی یا سهم شما «کلی» (سکه / درصد ملک) باشد؛ نه فقط عدد ثابت ریالی.
۳. ضمانت:
• سند رهنی رسمی (دفترخانه + دفتر اسناد رسمی)،
• چک/سفته سفید امضا با پشت‌نویسی «صرفا جهت حسن انجام تعهدات»،
• شرط وجه‌التزام.
۴. درج داور مرضی‌الطرفین یا شورای حل اختلاف محل ملک، برای سرعت در رسیدگی.
۵. اخذ استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری از زمین پیش از رهن یا مشارکت (بدهی معوق نباشد).
۶. ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (برای مشارکت)، تا کدرهگیری بگیرید.
۷. همه صفحات قرارداد امضا و اثرانگشت هر دو طرف + دو شاهد دارای کدملی.
۸. نزد دفتر اسناد رسمی، یک نسخه را رسمی کنید (اقرارنامه یا صلح‌نامه).
────────────────────────────
جمع‌بندی
────────────────────────────
• اگر می‌خواهید «واقعا ارزش پولتان» محفوظ بماند و در عین حال از سود ربوی دور باشید، بهترین راه مشارکت در ساخت با سهم ملک (سناریو A) یا تبدیل بدهی به شاخص سکه همراه سند رهنی (سناریو B) است.
• قرارداد دست‌نویس به‌تنهایی کافی نیست؛ دست‌کم یک «سند رسمی» برای اقرار بدهی یا رهن تنظیم کنید تا مستقیما قابل اجرا در ثبت باشد.
• شرط وجه‌التزام صرفا پوشش تکمیلی است؛ به‌تنهایی ضد تورم نخواهد بود.
اگر در هر کدام از بندهای بالا (مثلا متن دقیق رهن، نحوه محاسبه سهم، یا فرم دفترخانه) سوالی داشتید، با جزئیات بپرسید؛ خوشحال می‌شوم راهنمایی کنم. موفق باشید 🌹
