سلام
راه‌حل قانونی شما کاملا روشن است و بر مبنای «قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶» و آیین‑نامه اجرایی آن در ۱۳۷۸ پیش می‌رود. خلاصه مسیر به زبان ساده:
۱) ابتدا یک «اظهارنامه رسمی» بفرستید.
۲) ده روز بعد (اگر اجاره و کلید تحویل نشد) درخواست «دستور تخلیه فوری» یا «تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها» کنید.
۳) در مرحله اجرای حکم، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز می‌کنید؛ واحد اجرا حداکثر ظرف ۴۸ ساعت مغازه را تخلیه و تحویل شما می‌دهد.
۴) اجرت‌المثل دو ماه اخیر و هر خسارتی که دارید را هم همان‑جا مطالبه می‌کنید.
در ادامه، جزئیات هر گام را آورده‌ام تا بدانید دقیقا چه باید بکنید و چه مدارکی لازم دارید.
──────────────────────────────
۱) بررسی شرط «قانون ۱۳۷۶»
──────────────────────────────
دستور تخلیۀ فوری فقط وقتی صادر می‌شود که قرارداد شما «مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶» باشد؛ یعنی:
۱. قرارداد کتبی و دارای مدت باشد (شما دارید).
۲. در بنگاه املاک دارای مجوز، یا در دفترخانه رسمی، یا در سامانۀ کدرهگیری ثبت شده باشد (اگر فقط روی کاغذ عادی نوشته‌اید ولی مهر و امضای مشاور املاک و کد رهگیری دارید، باز هم مشمول است).
۳. ملک تجاری یا مسکونی فرقی نمی‌کند؛ هر دو تحت شمول همین قانون هستند به شرط تاریخ انعقاد بعد از ۱۳۷۶.
اگر همۀ این شروط برقرار است (که طبق شرح شما هست)، راه «دستور تخلیه» باز است؛ اگر احیانا یکی از شروط وجود ندارد، باید «دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه» بدهید که زمان‌برتر است.
──────────────────────────────
۲) فرستادن اظهارنامه (ماده قانون ۱۳۷۶)
──────────────────────────────
• متن: «… نظر به اتمام مهلت پرداخت اجاره‌بهای ماه‌های … و استنکاف از تخلیه، وفق ماده قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ده روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه مهلت دارید… در غیر این صورت ناچار به طرح دعوا و تقاضای دستور تخلیه می‌شوم.»
• از طریق یکی از «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» ثبت می‌شود؛ رسید الکترونیکی ابلاغ را نگه دارید.
• همین اظهارنامه برای آینده مهم است؛ چون اگر بخواهید خسارت دیرکرد بگیرید، دادگاه باید مطلع شود که مستاجر در مهلت قانونی اخطار شده است.
──────────────────────────────
۳) تقاضای دستور تخلیه یا دعوای «تخلیه به علت عدم پرداخت»
──────────────────────────────
۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، دو حالت دارید:
الف) دستور تخلیه فوری
– مرجع: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (اگر اجاره‌بها تا سقف صلاحیت شورا باشد؛ در عمل برای «دستور تخلیه» همۀ املاک را شورا می‌پذیرد).
– عنوان فرم در دفتر خدمات: «درخواست صدور دستور تخلیه عین مستاجره (ماده قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)».
– پیوست‌ها: ۱. قرارداد اجاره ۲. کپی اظهارنامه و گواهی ابلاغ ۳. تصویر کارت ملی موجر.
– شورا باید ظرف ۷۲ ساعت دستور تخلیه صادر کند (ماده ۲ آیین‌نامه ۱۳۷۸).
ب) دادخواست «تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها»
– اگر قرارداد مشمول ۱۳۷۶ نباشد، یا ودیعه سنگین باشد و بخواهید خسارات بیشتری بگیرید، دادخواست حقوقی می‌دهید. زمان بیشتری می‌برد (چند ماه)، ولی در پرونده شما ظاهرا راه دستور تخلیه ساده‌تر است.
──────────────────────────────
۴) مرحله اجرا؛ فک قفل و تحویل مغازه
──────────────────────────────
۱. پس از قطعی یا لازم‌الاجرا شدن دستور تخلیه، شعبه اجرای احکام شورای حل اختلاف برای واریز «ودیعه (پول پیش)» اخطاریه می‌دهد.
۲. موجر باید کل مبلغ ودیعه را (یا مابه‌التفاوت پس از کسر اجاره‌های معوقه) در حساب سپرده اجرای احکام بریزد.
۳. اجرای احکام پس از رویت فیش واریز، «برگه اجرای دستور تخلیه» را به مامور ابلاغ می‌دهد؛ مامور ۲۴ تا ۴۸ ساعت به مستاجر فرصت می‌دهد یا بلافاصله همراه قفل‌ساز وارد می‌شود و مغازه را تحویل شما می‌دهد.
۴. وسایل داخل مغازه:
– اگر مستاجر حاضر نباشد، لیست‌برداری می‌شود؛ معمولا یک انباردار از طرف دادگستری اموال را صورتجلسه و توقیف می‌کند تا مستاجر بیاید تحویل بگیرد.
– هزینه حمل و انبارداری به عهده مستاجر است (ماده ۹ آیین‌نامه).
──────────────────────────────
۵) اجاره معوقه و خسارات
──────────────────────────────
همزمان با درخواست تخلیه میتوانید «مطالبه اجور معوقه» و «اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از تاریخ اظهارنامه» را نیز در قالب یک دادخواست مستقل یا ضمیمه مطالبه کنید.
– شورا ابتدا دستور تخلیه را صادر می‌کند؛ پرداخت/محاسبه اجاره‌های عقب‌افتاده ممکن است در همان شورا یا دادگاه حقوقی رسیدگی شود.
– اگر مبلغ اجور از سقف صلاحیت شورا (۲۰۰ میلیون تومان فعلی) بالاتر باشد، باید برای مطالبه اجاره و خسارات، دادخواست جداگانه در «دادگاه عمومی حقوقی» بدهید.
──────────────────────────────
۶) پاسخ به پرسش‌های رایج
──────────────────────────────
• «آیا چون کار نکرده، می‌تواند اجاره ندهد؟»
خیر؛ اجاره‌بها در قرارداد بیع منافع است و ارتباطی به فروش یا سود مستاجر ندارد. عدم نفع، عذر موجه برای نپرداختن اجاره نیست.
• «اگر مستاجر ادعا کند ودیعه گرفته نشده یا کمتر از واقع است؟»
شورا رسید ودیعه در قرارداد را ملاک می‌گیرد؛ در نهایت پول به صندوق می‌رود و مستاجر برای دریافت آن باید حضورا رسید بگیرد، بنابراین امکان کتمان عملا از بین می‌رود.
• «آیا می‌شود قفل عوض کنم یا وسایلش را بیرون بریزم؟»
به هیچ وجه. این کار عنوان «تصرف عدوانی» یا «مزاحمت» برای موجر ایجاد می‌کند و ممکن است به نفع مستاجر رای داده شود. حتما با دستور قضایی پیش بروید.
──────────────────────────────
چک‌لیست مدارک برای دفتر خدمات قضایی
──────────────────────────────
[ ] اصل و کپی قرارداد اجاره (هر صفحه + پشت‌وروی)
[ ] رسید ثبت کد رهگیری یا مهر بنگاه/دفترخانه
[ ] کپی اظهارنامه ارسالی + گواهی ابلاغ
[ ] کپی کارت ملی موجر
[ ] پرینت آخرین واریزی یا عدم واریز اجاره (در صورت داشتن)
[ ] فرم درخواست دستور تخلیه + رسید پرداخت هزینه دادرسی
──────────────────────────────
جمع‌بندی
۱. حتما استناد کنید به ماده قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶.
۲. یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید؛ پس از ده روز، درخواست «دستور تخلیه فوری» بدهید.
۳. ودیعه را به حساب اجرا واریز کنید تا قفل مغازه در حضور مامور باز و ملک تحویل شما شود.
۴. اجاره‌های معوقه و خسارت ایام تصرف را هم در همان شورا یا در دادگاه حقوقی مطالبه کنید.
اگر گام‌ها را طبق همین ترتیب بروید، معمولا ظرف ۲۰ تا ۳۰ روز (بعد از ثبت دستور تخلیه) مغازه‌تان را بدون دردسر تحویل می‌گیرید. موفق باشید 🌹
