با سلام.
اجاره دادن ملک تجاری به چند نفر که قصد دارند تحت یک برند خاص فعالیت کنند، نیازمند دقت در تنظیم قرارداد برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده است. در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ داده می‌شود.
سوال ۱ و ۲: ذکر نام هر سه مستاجر و مسئولیت تضامنی
پاسخ کوتاه: بله، حتما نام هر سه نفر را در قرارداد ذکر کرده و مسئولیت آنها را "تضامنی" قید کنید.
توضیحات:
* قرارداد با هر سه نفر: بهترین و امن‌ترین راه برای شما به عنوان موجر، تنظیم قرارداد با هر سه نفر به عنوان "مستاجرین" است. در این حالت، هر سه نفر در برابر شما و تعهدات قرارداد مسئول هستند. اگر قرارداد را تنها با یک نفر امضا کنید، از نظر قانونی فقط همان یک نفر طرف حساب شما خواهد بود و در صورت بروز مشکل، پیگیری حقوقی از دو نفر دیگر بسیار دشوار یا غیرممکن خواهد بود.
* شرط مسئولیت تضامنی: گنجاندن عبارت "مسئولیت تضامنی" در قرارداد یک اقدام بسیار مهم برای حفظ منافع شماست.
معنی مسئولیت تضامنی: این شرط به این معناست که هر یک از مستاجرین، به تنهایی مسئول پرداخت کل مبلغ اجاره‌بها و اجرای تمام تعهدات قرارداد هستند.
مزیت برای شما: اگر یکی از مستاجرین سهم خود را پرداخت نکند یا از زیر تعهدات شانه خالی کند، شما این حق را دارید که کل مبلغ بدهی را از هر یک از دو نفر دیگر که به آنها دسترسی دارید، مطالبه کنید. این کار ریسک عدم دریافت اجاره را به شدت کاهش می‌دهد.
نمونه عبارت در قرارداد:
"مستاجرین (آقایان/خانم‌ها ...، ... و ...) همگی متفقا و منفردا و به صورت تضامنی مسئولیت پرداخت به موقع اجاره‌بها و ایفای کلیه تعهدات مندرج در این قرارداد را بر عهده دارند."
سوال ۳ و ۴: تکلیف موجر با برند فروشگاهی و ذکر نام آن در قرارداد
پاسخ کوتاه: رابطه قراردادی شما تنها با مستاجرین است، نه آن برند. اما بهتر است نام برند و نوع فعالیت در قرارداد ذکر شود.
توضیحات:
* رابطه شما با برند: شما هیچ رابطه حقوقی مستقیمی با آن برند فروشگاهی ندارید. طرف قرارداد شما مستاجرین هستند و مسئولیت آنها در قبال برند (تحت قرارداد فرانشیز یا نمایندگی) ارتباطی به شما پیدا نمی‌کند.
* ذکر نام برند و نوع کسب و کار: با این حال، قویا توصیه می‌شود که در بخش "مورد اجاره" یا "منظور از اجاره"، نوع کسب و کار و نام برند به صراحت قید شود.
شفافیت و جلوگیری از اختلاف: این کار از بروز مشکلات آینده جلوگیری می‌کند. برای مثال، مستاجرین نمی‌توانند بعدا نوع کسب و کار خود را به فعالیتی تغییر دهند که مورد رضایت شما نیست.
تعیین کاربری مشخص: با ذکر نام برند، کاربری ملک به طور دقیق مشخص می‌شود (مثلا: "جهت تاسیس فروشگاه عرضه محصولات برند X").
تغییرات در ملک: معمولا برندها استانداردهای خاصی برای دکوراسیون و ظاهر فروشگاه دارند. ذکر نام برند در قرارداد می‌تواند زمینه‌ای برای توافق بر سر تغییرات جزئی مورد نیاز باشد، البته به شرطی که این تغییرات با اجازه کتبی شما صورت گیرد و به اساس بنا آسیبی نرساند.
نکته مهم: ذکر نام برند در قرارداد، هیچ تعهدی برای شما در برابر آن برند ایجاد نمی‌کند و صرفا به منظور مشخص کردن نوع بهره‌برداری از ملک توسط مستاجرین است.
خلاصه و جمع‌بندی
برای آنکه در آینده با مشکلی مواجه نشوید، این چهار اصل را در قرارداد خود رعایت کنید:
۱. طرف قرارداد: نام، نام خانوادگی، کد ملی و آدرس هر سه مستاجر را به طور کامل در قرارداد به عنوان "مستاجرین" درج کنید.
۲. مسئولیت پرداخت: به صراحت قید کنید که مسئولیت مستاجرین در قبال تمامی تعهدات، به ویژه پرداخت اجاره‌بها، "تضامنی" است.
۳. موضوع و کاربری ملک: در قرارداد مشخص کنید که ملک "صرفا جهت تاسیس و بهره‌برداری به عنوان فروشگاه محصولات برند ... " اجاره داده می‌شود.
۴. الزامات قانونی: اطمینان حاصل کنید که قرارداد شما طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده، دارای مدت مشخص بوده و توسط دو شاهد مورد اعتماد طرفین نیز امضا شود.
