سلام وقتت بخیر
وضعیت فعلی ملک شما و موانع فروش
سند ملک در اختیار یکی از ورثه است و همکاری نمی‌کند.
ملک دارای دو بازداشت بابت مهریه است که توسط دو نفر از زن‌عموها در اداره اجرای اسناد رسمی تهران ثبت شده و آن‌ها حاضر به رفع بازداشت یا برگزاری مزایده نیستند.
ملک دارای بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی (سال‌های ۱۳۳۸، ۱۳۴۵ و ۱۳۴۶) است که اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی اعلام کرده هیچ سابقه‌ای از آن‌ها وجود ندارد و پرونده‌ها امحا شده است.
دادخواست تقسیم ترکه به دلیل وجود بازداشت و رهن رد شده است و قاضی طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی رای به عدم استماع داده است.
موانع قانونی فروش ملک بازداشتی
طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال (اعم از قطعی، شرطی و رهنی) نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بلااثر است. یعنی تا زمانی که ملک در بازداشت است، امکان فروش قانونی آن وجود ندارد و هرگونه معامله‌ای نسبت به آن بی‌اعتبار خواهد بود
راهکارهای عملی برای رفع مشکل
۱. رفع بازداشت‌های فعلی (مهریه)
تنها راه قانونی برای فروش ملک، رفع بازداشت است. این کار معمولا با پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران (در اینجا زن‌عموها بابت مهریه) انجام میشود. تا زمانی که آن‌ها حاضر به همکاری نباشند، رفع بازداشت از طریق مذاکره یا پرداخت بدهی ممکن است
اگر طلبکاران حاضر به برگزاری مزایده و استیفای طلب از محل ملک نیستند، می‌توانید با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی و ارائه درخواست کتبی، الزام آن‌ها به انجام عملیات اجرایی (برگزاری مزایده) را پیگیری کنید. در صورت استنکاف، می‌توانید از طریق دیوان عدالت اداری یا دادگاه حقوقی الزام به اجرای عملیات مزایده را مطالبه نمایید
۲. بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی (بدون سابقه اجرایی)
اگر اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی رسما اعلام کرده‌اند که هیچ سابقه‌ای از بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی وجود ندارد و پرونده‌ها امحا شده است، می‌توانید با اخذ گواهی عدم سابقه از اداره ثبت، نسبت به رفع این بازداشت‌ها از دفتر املاک اقدام کنید. این موضوع باید رسما به ثبت اسناد اعلام شود تا بازداشت‌های قدیمی از دفتر املاک حذف گردد و مانعی برای فروش نباشد
۳. سند ملک در اختیار یکی از ورثه
اگر سند ملک نزد یکی از ورثه است و او همکاری نمی‌کند، می‌توانید با ارائه مدارک مالکیت و گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت، درخواست صدور المثنی سند مالکیت را بدهید. این کار با ارائه دادخواست حقوقی و اثبات عدم دسترسی به سند (مثلا به دلیل امتناع وارث) ممکن است
۴. تقسیم ترکه یا فروش از طریق دادگاه
تا زمانی که بازداشت‌ها رفع نشود، دادگاه اجازه تقسیم ترکه یا فروش ملک را نمی‌دهد
پس از رفع بازداشت‌ها، می‌توانید مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا دستور فروش ملک را مطرح کنید. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه آن را از طریق مزایده به فروش می‌گذارد و سهم هر وارث را پرداخت میکند
جمع‌بندی و توصیه
تا زمانی که بازداشت‌های مهریه رفع نشود، فروش ملک به صورت قانونی غیرممکن است و هرگونه معامله باطل خواهد بود.
برای رفع بازداشت‌های قدیمی که سابقه‌ای ندارند، گواهی رسمی از اداره ثبت تهیه و درخواست حذف آن‌ها از دفتر املاک را بدهید.
در خصوص سند، در صورت امتناع یکی از ورثه، می‌توانید از طریق دادگاه و اداره ثبت اقدام به صدور سند المثنی کنید.
پس از رفع بازداشت‌ها، مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا فروش ملک را مطرح نمایید.
توصیه جدی: با توجه به پیچیدگی و تخصصی بودن موضوع، حتما از وکیل متخصص دعاوی ثبتی و ملکی بهره‌مند شوید تا اقدامات حقوقی لازم را به‌درستی انجام دهید و از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید
هرگونه فروش یا انتقال ملک بازداشتی تا زمان رفع بازداشت، از نظر قانونی باطل و بی‌اثر است و تنها راه، رفع بازداشت از طریق پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران است
