سلام
پس از ارسال اظهارنامه و تامین دلیل، مسیر حقوقی شما وارد مرحله عملیاتی در مراجع قضایی می‌شود. با توجه به اینکه ملک در طرح هادی اما با کاربری زراعی است، ساخت‌وساز در آن بدون تغییر کاربری غیرقانونی محسوب شده و ریسک تخریب یا جریمه‌های سنگین توسط کمیسیون ماده ۹۹ دهیاری‌ها را به همراه دارد.
انتخاب نوع دادخواست اصلی
مهم‌ترین قدم پس از تامین دلیل، ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. شما باید بر اساس هدف خود یکی از دو مسیر زیر را انتخاب کنید:
فسخ معامله (خیار عیب یا تدلیس): اگر فروشنده کاربری را مسکونی اعلام کرده یا وجود مجوز را تضمین کرده باشد، میتوانید به دلیل «عیب» (عدم امکان بهره‌برداری مسکونی قانونی) یا «تدلیس» (فریب در معامله) تقاضای فسخ قرارداد و استرداد ثمن معامله به نرخ روز را مطرح کنید.
مطالبه ارش (مابه‌التفاوت قیمت): اگر تمایل به حفظ ویلا دارید، میتوانید دادخواست «مطالبه ارش» بدهید. در این حالت، دادگاه تفاوت قیمت ملک با کاربری زراعی و فاقد مجوز را نسبت به ملک مسکونی دارای مجوز محاسبه کرده و فروشنده را محکوم به پرداخت این خسارت می‌کند.
ارجاع به کارشناسی رسمی
در جریان رسیدگی، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و ساختمان ارجاع می‌دهد. کارشناس وظیفه دارد موارد زیر را بررسی و گزارش کند:
انطباق ملک با طرح هادی روستا و تایید کاربری زراعی آن.
برآورد میزان جریمه‌های احتمالی کمیسیون ماده ۹۹ یا بررسی امکان تغییر کاربری.
تعیین ارزش واقعی ملک در زمان معامله با وضعیت فعلی (زراعی و بدون مجوز) جهت محاسبه خسارت یا ارش.
پیگیری کیفری (کلاهبرداری)
اگر فروشنده با ارائه مدارک جعلی (مانند پروانه ساخت فیک) یا مانورهای متقلبانه، ملک زراعی را به جای مسکونی به شما فروخته باشد، میتوانید علاوه بر دعوای حقوقی، شکایت کیفری «کلاهبرداری» یا «انتقال مال غیر» مطرح کنید. این اقدام فشار قانونی بیشتری بر فروشنده وارد کرده و ممکن است منجر به حبس و رد مال شود.
مدیریت ریسک کمیسیون ماده ۹۹
از آنجایی که بنا بدون مجوز در اراضی زراعی ساخته شده، هر لحظه خطر صدور رای تخریب (قلع و قمع) از سوی کمیسیون ماده ۹۹ وجود دارد.
اقدام پیشگیرانه: میتوانید از دهیاری درخواست کنید پرونده به کمیسیون ماده ۹۹ ارجاع شود تا با پرداخت جریمه، وضعیت بنا تثبیت گردد، هرچند این کار هزینه سنگینی دارد و تضمینی برای عدم تخریب نیست.
نکته طلایی: در دادخواست حقوقی خود علیه فروشنده، حتما «خسارات ناشی از جریمه‌های کمیسیون» یا «هزینه‌های تخریب احتمالی» را نیز به عنوان بخشی از ضرر و زیان مطالبه کنید.
